匯率6.93！2019美元加息，上海市中心房價最低可跌破2萬

從2001年我國進入WTO開始，過去16年(2001-2017)的這一波房地產牛市，其客觀背景是不可複製的。2018年，全國房價已經漲不動且有下跌趨勢。匯率保7，意味著水漫金山不再來，房價中的通脹預期將回吐。

接下來，將是一場：觀念的顛覆。

上海的一戶無房家庭，稅後(含可購房的公積金)收入達40萬，是否算有錢人？在8萬一平的房價內，只能算中產，而且不能生病失業。把時間回撥到2010年，這樣的家庭肯定算有錢人。

本文的上海市區，是廣義的上海市區(不限於傳統的老上海)，它包括地鐵所能達到的上海繁華地帶，包括松江的部分。

從2001年至今，上海市區一直在擴張(供應增加)，而稅後年收入達40萬的高收入家庭，數量增加幅度則不及市區擴張幅度。有錢人是稀缺資源，有信心要住120平方米以上的房子。

按照國際通行的5-6倍家庭年收入，40萬的5-6倍就是200-240萬，相當於120平方米(松江閔行青浦地鐵附近)賣2萬每平米左右。

當前人民幣匯率是6.93，我國A股有7%的流通市值為外資持有，債市也有1.55萬億的外資。傳統觀點認為，這些具有流動性的外資，叫：Hot Money。1997年東南亞金融危機，以及之前和之後的多次新興經濟體金融危機，Hot Money影響異常大。

上證從2500點反彈到接近2700點，以及人民幣維持在6.95左右的匯率。這兩個因素將確保在匯率6.4，上證3000點進來的外資(Hot Money)能耐著性子，等待下一波反彈。

美聯儲加息縮表，美元利率正常化(錢更值錢)，人民幣匯率保7，國內資本市場的Hot Money要留在我國資本市場，這決定了未來5年，水漫金山是不可能的，只能是定向的精準釋放少量流動性，提振實業。

因此，除非美聯儲停止加息，並因金融動蕩，而減息。未來幾年，上海(新)市中心的房價，跌幅2萬的概率非常高。

現在，國內大部分新一線，准一線，強二線城市，都有了地鐵。上海現代感城市的稀缺性不再，這部分一線溢價將消失。杭州，背後有浙江舉全省之力打造省城，它天然吸納浙江的資源，浙江是長三角最有錢的地區，因此，上海的長三角龍頭城市房價溢價，將被打折。

稅後年收入超40萬的90後家庭，在上海要住120平方的房子，他們沿地鐵外溢，將使得老上海的50平米以下老破小被拋售，進而會拉低傳統的上海市中心房子。

上海的擴張，就是生地，逐漸變熟地的過程，上海的市中心一直在擴張。

年收入40萬的90後，一旦認同自己是有錢人，就不會住老破小。這些房子將來只能被拆遷，而老市區房價太高，拆遷只能等房價回落後。跌到3-4萬一平，老破小就能拆遷了，換成高樓後，上海老市區的住房供應量，也將大增。

供應增加，價格必然會回落。

2025年，第一批95後剛剛30歲，他們有時間可以等。

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