脫歐火了愛爾蘭樓市：都柏林房價翻番，中國買家越來越多

當地時間11月13日，在經歷了無數次拉鋸戰之後，英國終於與歐盟就「脫歐」協議內容達成一致。次日，英國首相特雷莎·梅宣布草案贏得了內閣支持，英國議會將於12月中旬對草案進行表決。

在英國脫歐之後，愛爾蘭作為唯一一個在陸地上和英國接壤的歐盟成員國，將成為連接英國與歐盟之間的特殊橋樑。

行動敏銳者早已向愛爾蘭投去了關注的目光。

為了繼續留在歐盟，部分對脫歐不滿的英國人選擇加入愛爾蘭國籍。愛爾蘭駐倫敦大使館數據顯示，2018年上半年，大使館共收到約4.5萬份護照申請，相比英國2016年公投脫歐前的數據幾乎翻番。此外，原本駐倫敦的不少金融機構，比如美國銀行也選擇把歐盟總部搬遷到都柏林。

史密斯諮詢公司的聯合創始人李敬利告訴第一財經記者，他近期剛接待過一位剛需客戶——來自中國的客戶打算明年開始在都柏林長居，並把孩子送過去上學。

這位客戶和一個英國人同時看中了一套三居室的公寓，為了拿下這套公寓，他們開始競價，75萬歐元的售價被抬高到了86.5萬歐元（約合686萬元人民幣），最後他的客戶如願以償。

外來人口遷入和工作機會的增加，則助推了愛爾蘭本來就已十分火熱的房價。在今年11月初全球知名會計師事務所普華永道（PwC）發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，愛爾蘭首都都柏林的房地產投資前景僅次於里斯本（葡萄牙）和柏林（德國）。

海外房產網站居外網向第一財經提供的數據顯示，當前都柏林的詢盤熱度正處於歷年來的巔峰。

近6年上漲逾九成

與多數歐洲城市類似，2007~2008年都柏林房價達到了頂峰，但在2008年全球金融危機爆發後，都柏林房價出現了長達3~4年的下跌探底過程，均價幾乎遭到腰斬。

房地產服務商第一太平戴維斯（Savills）愛爾蘭新房業務總監布朗（David Browne）對第一財經記者表示，都柏林房價自2012年初觸底以後開始穩步上升，年均漲幅達8％；若考慮通脹因素，直到今年以來漲幅才有所放緩。

愛爾蘭中央統計局（CSO）數據顯示，今年8月，都柏林住宅價格同比上漲6.1%，與2012年2月時的最低點相比，已累計上漲94.5％。

居外網的都柏林詢盤指數顯示，2017年開始詢盤數量增速明顯，該年第二季度詢盤量環比增加了三倍。2018年第三季度創下了統計以來的最高紀錄，同比2017年第三季度翻了兩番。

就職於英國某知名房地產基金公司的Nina告訴第一財經記者，2008年金融危機造成了愛爾蘭房地產開發商持續數年的資金短缺，無力興建新房，同時愛爾蘭人口保持持續增長，導致房地產市場嚴重供不應求。

「在2012~2013年左右，愛爾蘭經濟逐漸復甦，當時是最佳投資期，我們公司正是在那個時候進入都柏林房地產市場的。」Nina說道。

2013年7月，為刺激經濟復甦，愛爾蘭政府修正了移民法案，允許在愛爾蘭境內投資一定數額（後在2016年12月修正為100萬歐元，約合790萬元人民幣）的非歐盟國家公民獲得居留許可，這吸引了不少外來的投資者。

布朗表示，都柏林樓市最近幾年中國買家人數明顯增加，主要以自住的家庭式住宅為主。據他透露，當前都柏林市面上每套新房（含期房）均價為46.7萬歐元，每平方米均價約6000歐元，其中最貴的是鄧萊里-拉斯當區（Dún Laoghaire-Rathdown）超過60萬歐元。

Nina告訴第一財經記者，她有一位朋友，2014年花費幾百萬歐元在都柏林郊區投資了一家擁有100多個房間的小型酒店，目前經營狀況良好，不計房價上漲，僅每年的租金回報率已超過了5%。

「在過去兩年，大量的中低端樓盤（包括社會福利房）進入市場，拉低了都柏林的均價。根據地區不同，新房價格平均要比二手房高出15%。」布朗說。

梅林資本集團（Merrion Capital Group）的首席經濟學家麥奎德（Alan McQuaid）認為，都柏林房價上漲的主要原因是供不應求，這一現象已經持續多年，並且不可能在一夜之間得以修正，因此房價很難停止上漲。

人口紅利是核心因素

都柏林房地產市場的供不應求與當地人口紅利密切相關。愛爾蘭中央統計局數據顯示，該國當前人口約485萬，較10年前增加了35萬，預計到2040年，愛爾蘭人口將達到575萬。

愛爾蘭是歐洲人口最年輕的國家，25歲以下人口佔總人口的三分之一，34歲以下人口幾乎佔總人口的一半，而愛爾蘭近40%的人口生活在都柏林及其周邊地區。都柏林對愛爾蘭人口的虹吸效應，除了由於它是首都之外，還因為都柏林有著「歐洲矽谷」之稱。

普華永道在報告中提到，世界領先的科技公司正在都柏林「快速擴張」，這是為什麼這個相對較小的城市，在歐洲房地產投資前景中排名靠前的原因。

11月8日，Facebook宣布計劃擴大在都柏林的辦公室區域，使辦公面積翻兩番，讓該公司在當地的員工人數增加一倍以上。Facebook目前在愛爾蘭僱用了4000名員工，但仍然不如蘋果和谷歌，這兩家公司在愛爾蘭各自擁有6000名員工。

美國科技巨頭紛紛選擇在都柏林擴張，這與當地較低的企業稅率和低成本的避稅措施有關。2015年，愛爾蘭一度成為美國最大的海外投資（FDI）目的地。

此外，英國選擇脫歐也刺激了這一趨勢。普華永道在報告稱，都柏林機場、港口地區的物流行業增長勢頭強勁，英國脫歐促使愛爾蘭的出口商和零售商重新配置物流供應鏈。

李敬利表示，由於英國脫歐臨近，過去一年中來自英國公民的諮詢數量大幅增加。同時，愛爾蘭對於海外投資者的態度也十分友好，並沒有針對外國投資者的限購政策，也不存在額外的海外買家印花稅。

大量且質優的工作機會刺激了不少年輕人來都柏林學習、工作和生活。李敬利對第一財經記者表示，相對於爆髮式的人口增長速度，新屋建成速度遠遠無法滿足市場需求。2016年，愛爾蘭新建住宅不到 1.5萬套，僅是近20年平均水平的65%，同時愛爾蘭住房庫存較低，每年至少需要額外增加 5000 套住房才能勉強滿足市場的需求，而在都柏林房屋供應不足的情況更為嚴重。

Nina對第一財經記者表示，在英國脫歐之後，愛爾蘭將成為歐盟唯一一個主要語言為英語的國家，因此有不少投行及其他金融機構選擇把歐盟總部搬到都柏林，包括中國銀行也於2017年6月在都柏林設立了分行。

「經濟復甦之後，不少愛爾蘭人選擇回到自己的祖國。近年來，去愛爾蘭留學的數量也有所增加，其中包括不少來自中國的留學生。這些因素都直接推動了房價。」她說。

據悉，目前約有3000名中國留學生在愛爾蘭留學，其中大部分都在都柏林，較為知名的大學有聖三一學院（Trinity College）、都柏林大學（UCD）和都柏林城市大學（DCU）等。

每年租金回報7%~10%

世上沒有隻漲不跌的資產。都柏林的房價已連續快速上漲了5~6年，未來空間還有多大呢？

三大評級機構之一的標準普爾今年9月發布的預測報告顯示，愛爾蘭的房屋供應量正在追趕需求量，預計未來三年內的房價增長將有所緩解。2018年的房價增速為9.5%，2019年放緩至8%，2020年為7%，2021年為6%。

愛爾蘭最大房產網站Draft.ie的數據顯示，都柏林的房價幾乎已恢復到了金融危機之前的水平，當前有5000多套房產在售，數量同比有所增加。

Nina對第一財經記者表示，房產投資周期通常為10年左右，現在已進入中後期。她所在的基金公司當初投資都柏林時設定了5年的投資期，已全部退出。

不過，Nina認為這並不意味著都柏林的房價將要下跌，未來仍有一定上漲空間，因為市場需求並沒有減少太多。她表示：「現在的投資機會肯定沒有前幾年那麼好，但如果有剛性需求，比如孩子在當地上學，仍然可以考慮，主要還是要看地段。」

布朗也認為，保守估計，未來幾年都柏林的房價仍將保持每年3％至5％的上漲，取決於當地市場的供求水平。

李敬利則認為都柏林房產仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回報比率。據統計，都柏林房地產每年的租金回報率在7%~10%。這與愛爾蘭的人口紅利和科技巨頭搶灘入駐息息相關。他認為，如果想去都柏林投資房產，應優先考慮公寓或別墅，二者租售比較高，當然地段也很重要，在市中心或者較好的區域，出租率高，租金也高。

「普遍來說，都柏林南區的住房無論質量還是環境相比北區都有很大優勢。都柏林市北部1區、7區和南部2區、4區、6區、14區等都是當前投資的熱點區域。」 李敬利如是說。

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