租金收入和政府補貼皆不穩定，武漢地產發行公租房 ABS 融資

上周，武漢地產一單規模 8.9 億元的公租房資產支持證券（下稱「ABS」）發行並完成認購。這是當前公租房中第一例 ABS。

該單 ABS 以武漢地產旗下的惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居 5 個公租房項目未來 18 年房租為抵押，進行 ABS 融資。長江證券為其承銷商，所發起的公租房 ABS 已在 8 月 31 日通過上交所審批。

根據武漢地產 ABS 發行說明，該公司持有的 5 個公租房項目有 1.14 萬套公租房，並預測未來每個季度租金收入將穩定在 2000 萬元以上，按此推算 18 年的租金約 14.4 億元。

長江證券把整個公租房 ABS 分為 18 項優先順序資產證券和 1 項次級資產證券，前者融資規模 8.56 億元，後者為 0.36 億元，利率在 4.8%-5.5% 之間。

具體做法是武漢地產的 5 個公租房項目未來 18 年會收到 8.9 億元房租，它把這個債權按一定比例打包成了 18 項證券，以一定的收益率賣給投資機構。後者認購後拆分成 N 個小份賣出去，再由市場其他投資人認購。一般情況下，會有外部評級機構對 ABS 進行評級，有優先順序和劣後級，通常發行方會認購劣後資金，即風險較高的部分。目前，該 ABS 已於 11 月 14 日在上海證券交易所掛牌交易，光大銀行、民生銀行、招商銀行和武漢地產認購完畢。武漢地產認購了 0.36 億元規模的次級資產。

地產公司在銀行和股市融資受到打壓後， 發行 ABS 融資是企業獲得資金的另一種解決途徑。

根據武漢地產 2018 年度第三期中期票據募集說明書，2017 年武漢地產旗下的保障房公司營收 0.36 億元，凈利潤 0.24 億元，總負債 71.15 億元，今年上半年則分別為 0 元、-0.13 億元以及 102.4 億元，現金及現金等價物不到 200 億元。

保障房沒有銷售收入，主要靠租金收入和政府補貼。2015 - 2017年武漢市市財政局向保障房公司撥付的補貼資金分別為 0.9 億元、6 億元、9.2 億元。武漢地產稱，政府撥付保障房專項資金存在一定波動，可能對發行人保障房建設及運營業務產生一定影響。

武漢保障房公司成立於 2012年，負責武漢地產公司承接的保障性安居工程的投資、 開發及物業管理。《長江日報》報道，自武漢市 2011 年推出公租房後，武漢地產承擔了約 450 萬平方米的保障性住房建設任務，但未說明具體已建成的規模。

根據《長江日報》提供的數據，截至 2018 年 9 月武漢已建 12.2 萬套公租房，佔全市總體住房 3.35%。按此次發行 ABS 所披露的 1.14 萬套，當前武漢地產持有的公租房約為總規模的 9.3%。而當前作為抵押的 5 個項目中，兩個項目仍在建設中，最早的一個年底交付，到最後出租，至少也要明年。

在租金收入不明確、政府補貼存在風險波動的情況下，武漢地產表示，發行公租房 ABS，提前提現 18 年的公租房租金是為了盤活存量資產。

題圖來源：prologis

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