「公寓蛋殼」碰「金融石頭」 ：租戶不知情被貸款6萬 蛋殼被傳4億美金待售

鉛筆道 記者 | 長耳大野兔

近日，鉛筆道從多方消息了解到，蛋殼公寓近半個月內在行業內尋求收購方，叫價4億美元。

鉛筆道聯繫到蛋殼公寓的公關負責人蘭杉，對方極力否認公司即將被收購的消息，並表示已經向網信辦舉報，目前在走法律程序。

最近兩個月，關於蛋殼公寓的負面消息從未間斷。一位租客向鉛筆道反映，自己在不知情的情況下被貸款6萬元，合同2年為期。目前，已至朝陽區人民法院申請民事訴訟。

截至目前，蛋殼公寓融資總額約為1.86億美元，叫價4億美金，業內人士表示：整體能不能賣到這個價格，存疑吧。

8月20日，「鼎家」宣布停運；10月16日，「寓見」房東突然上門趕走租客；10月27日，數百名租客圍聚「昊園恆業」樓下，租戶被趕出，房東未收到房款；一個月前，「小家聯行」的房東、租客紛紛上門解約……

一年半時間，十餘家公寓企業停運，宣布停運的說辭有很多，但爆倉的原因千篇一律：資金鏈崩潰。

註：本文內容主要來自鉛筆道記者採訪和網路公開信息，論據難免偏頗，不存在刻意誤導。

賣身叫價4億美元？公關：絕無此事

在正式入冬的11月份，網上傳出了「蛋殼公寓欲賣身」 的消息。

鉛筆道據此向業內多位資深人士詢問，得知「近半個月，蛋殼公寓在行業小範圍內叫價4億美金」。

至今，蛋殼公寓已經完成5輪融資，融資總額約為1.86億美元（11月22日，美元匯率為6.9248元人民幣），叫價4億美元，蛋殼公寓能順利出售嗎？

業內人士劉淑（化名）表示，接盤會有人接，但整體接手的可能性不大，因為資金壓力實在太大了，分割出售的可能性倒是比較大。

如若分割出售，收購價格會降低，那麼整體出售能否賣到4億美元呢？「我覺得存疑，其實，即便是賣到2.2億到2.5億美元也不錯，這個價格無論是對於投資人還是創業者來說，都有回報。」

關於公司的估值問題，蛋殼公寓方面並未公開，融資1.86億美元，作價4億美元賣出，「如果蛋殼公寓真的能按照這個價格被收購，那對於行業來說是個好事，側面印證了這個行業的巨大價值所在。」

至此，鉛筆道聯繫到蛋殼公寓公關負責人蘭杉，他表示：關於蛋殼公寓被收購事件實屬謠言，我們已經向網信辦舉報，目前在走法律程序。

自自如捲入「甲醛門」事件後，微博、知乎等平台上關於蛋殼公寓的負面消息似乎沒有中斷過。

鉛筆道通過多方渠道聯繫到蛋殼公寓的租戶，詢問在蛋殼公寓的租住情況。

租戶李豆（化名）在蛋殼住了一年，11月22日房子到期，但10月份已經簽了下一年合同，舊合同沒有到期而新合同沒有執行。臨時希望退租，客服稱，「可以退租，但押金全扣」。李豆走了退租流程，直到今日也沒有等來蛋殼公寓的退租處理。

鉛筆道與微博網友的聊天記錄。

值得一提的是，另外幾位租客反映的情況也是關於退押金的問題，而時間集中在近兩個月內。

另有網友反映，「入住蛋殼公寓5個月，一個月內報修燃氣壁掛爐三次。無法啟動壁掛爐，暖氣堵塞，無法取暖。一次又一次的敷衍租戶，報修一周還未有人處理。」

蛋殼公寓租客在微博上的評論。

針對租戶們對於蛋殼公寓服務的不滿，公關負責人蘭杉解釋道，這類情況，蛋殼公寓工作人員已經第一時間聯繫到這位租戶，只是由於租戶僅是進行網上評論，並沒有留下聯繫方式，目前對方還未給我們回復。

從眾多網友對蛋殼公寓評價的字裡行間中看出，租戶們的不滿不僅限於服務，更多的是「被貸款」和「退押金」的問題。

知情人士對此解釋，蛋殼公寓不及時退押金的情況，已經兩個月了，因為他們當下的現金流壓力非常大。

一位網友表示「上海蛋殼公寓誘導我貸款，我不貸款，說是無責退款的，現在住了一晚扣了我1238元，這種行為不能忍。」

網友在微博中講述自己在蛋殼公寓「被貸款」相關情況。

還有網友稱，蛋殼公寓涉及套路貸，「業務員很隱蔽的引導操作，最後簽合同時還是被我發現了，我要求不簽約，業務員很強勢：這個行業都是這樣，你報警隨便，押金不退」，該網友甚至私信了蛋殼公寓董事長，他表示，業務沒問題，如果業務員有問題，可以投訴他。

網友被貸款，向蛋殼公寓董事長投訴，其表示：業務沒問題。

鉛筆道了解到，該網友遭遇到的「被貸款」情況，在行業內並不少見。

蛋殼公寓租客李飛（化名）告訴鉛筆道，「（蛋殼公寓）通過用租戶個人信息進行貸款，吸納資金進行擴張，以這個合同為例，蛋殼公寓要一次性在這個租戶身上貸款6萬餘元，合同一簽就是2年。」

該租戶與蛋殼公寓的租房合同，租賃期限為2年。

辦理手續前，租戶對於貸款業務並不知情。 「之前公寓管家一直是以分期、月付等話術介紹的，蛋殼公寓以房源緊張為由，促使先交押金、簽合同，然後在通過手機第三方金融公司進行貸款這樣的方式，當租戶發現已經晚了。」

「這個當事人是我妹妹，小姑娘在付款的最後一步看到簡訊：您正在進行貸款**元，這樣的字眼，才立刻停止操作。」他繼續解釋道。

蛋殼公寓講述發現被貸款的過程。

目前，李飛已經向朝陽區人民法院申請民事訴訟，隨後，他告知鉛筆道，蛋殼公寓客服已經聯繫到他，承諾退還押金。

對於「被貸款」情況，公關負責人蘭杉回應稱， 我們在跟任何一位租戶簽訂住房協議時，會明確告知選擇貸款或者不貸款業務，因此，不存在網上所說的「被租金貸」或者「被貸款」的情況。

長租公寓玩轉金融市場

近日，多家公寓企業遭遇「資金魔咒」，尚未完全入冬，行業溫度卻已降至冰點。

8月20日，杭州鼎家網路科技有限公司公告稱停止運營；

10月16日，行業內排名第七的上海寓見公寓房東突然上門趕走租客；

餘熱未消，坐擁十幾萬間出租房的小家聯行，一個多月前，房東、租客們紛紛前往中介公司，上門解約，這家公司和蛋殼公寓相比，在模式上略有差異，但規模來看，旗鼓相當；

10月27日，二百多名租客圍聚昊園恆業樓下，租戶被趕出房屋，而房東卻未收到房款……

日前，貝殼研究院與21世紀產業研究院聯合發布《2018年中國住房租賃白皮書》，文中表示，目前倒閉的企業中，資金鏈斷裂、消防不合規、產權法律風險是導致關店的主要原因，長租公寓的關店率達到3.6%。

長租公寓頻繁爆倉，問題到底出在哪裡？長租公寓行業資深人士（劉慶）向鉛筆道分析講解其中原因。

內因主要是多數企業的債務負債水平不斷增加，槓桿過高的同時，內控出現問題。公寓的發展過分的追求速度，但由於他們的運營能力太差，導致最後不幸的局面。

外因則是因為金融市場的多變性。季節問題，導致房屋空置率明顯提升，也是不可忽視的因素之一。

公司負債也就是槓桿問題在行業內十分普遍，但是「兩倍的槓桿和20倍的槓桿，區別就不同了」。

長租公寓行業創業者（宋強）犀利指出行業的宏觀問題，風口經濟高速擴張從而進入白熱化競爭，資本的介入產生了不擇手段、不問過程，只求結果的局面。

資本對企業的高附加值要求，致使「企業焦慮，放棄早期的精耕細作，取而代之的是擴張為本。」

鉛筆道注意到，蛋殼公寓在今年完成兩輪融資：

2月26日，蛋殼公寓完成由華人文化、高榕資本領投的1億美元B輪融資；

6月6日，蛋殼公寓完成由老虎環球基金領投的7000萬美元B+輪融資；

一年完成1.7億美元融資，蛋殼公寓方面表示，公司的房屋數量由17萬間增加到22萬間。關於這個數據，知情人士透露為19萬間。

值得注意的是，B+輪融資中，除了老虎環球基金，其餘均為老股東跟投。而本輪融資後五個月左右，行業內傳出蛋殼公寓尋求收購方的消息。

蛋殼公寓融資歷程。

多方線索顯示，灣流國際可能會接盤蛋殼公寓，「灣流國際是集中式長租公寓，這與蛋殼的分散式長租公寓商業模式不同。集中式類似於金融式生意，而分散式是一門效率式生意，因此，灣流國際收購的可能性不大。」

上海中原地產市場分析師盧文曦曾向相關媒體表示，長租公寓運營商實際上是規模化的二房東，生意的本質在於賺取差價，主要依靠服務、租金回籠、投資來進行運營，由於資金回籠周期過長，所以需要金融的介入。

蛋殼公寓起步於2015年1月，隸屬於紫梧桐(北京)資產管理有限公司，成立3年中，蛋殼公寓採用過多種融資方式進行資金擴充，包括眾籌、租金貸、ABS等。

蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾公開表示：與一些租房分期平台達成的合作，是蛋殼公寓的重要資金來源之一。

除此之外，例如，9月26日，該公司發行的「天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃」，該計劃總規模為2.035億元，分為優先順序和次級兩類資產支持證券，其中優先順序募集規模為1.85億元；次級募資規模為0.185億元。

2016年，蛋殼公寓曾在眾籌客平台發行過十多個資產包用以融資，眾籌金額從幾萬到幾十萬元不等，而資產包均由同期限的10套公寓房產構成。

不僅如此，蛋殼公寓曾與多家銀行達成合作，銀行將一定數量的款項打給蛋殼公寓，但貸款方為租戶，由蛋殼公寓擔任貸款擔保人。

9月11日，公開消息顯示，平安銀行針對租房提供的信貸產品「房租貸」已經從APP中悄然下架，同時終止與蛋殼等公寓間的合作。

對此，蛋殼公寓相關負責人表示，與平安銀行的合作不是終止，而是暫停，因為雙方的合作資金已經達到上限，平安方面對提額的事情在走相關流程，因此暫停合作。

長租公寓行業創業者吳亭（化名）講述了蛋殼公寓與平安銀行終止合作的原因：這件事情應該分兩部分看。蛋殼前後合作過不少銀行，網商銀行、微眾銀行、建設銀行、北京銀行，平安銀行和蛋殼公寓剝離業務是因為發現蛋殼的運營方式不太合規。

另外幾家銀行和多家公寓終止合作，主要是因為受胡景暉炮轟行業的影響。

頭部玩家退場，也是機會

8月17日，我愛我家副總裁胡景暉在朋友圈炮轟自如、蛋殼哄抬租金，還預言，2018年是長租公寓的死亡之年，其爆倉的危害性不亞於P2P。

同日，北京市住建委聯合銀監局等部門明確住房租賃「三不得」和「三嚴查」；

十天後，深圳市互聯網金融協會發布相關文件，稱租金貸業務槓桿高、風險大。

9月30日，上海市住房相關部門發文，明確提出業務範圍內無「住房租賃經營者」，不得開展租金貸；

行業監管不斷收緊，曾經裸泳的選手一一浮出水面。「至此之後，金融產品會設計的更加合理，資金的流向會受到監管，從整個行業來看，是非常有幫助的。」

由此看出，政策方面的收緊也是加速行業洗牌的幕後推手之一。

據券商中國統計數據來看，在分散式長租公寓市場排名前十的公司從2012年至今，融資數量已經達到25起，累計融資額75億元，僅在今年，該行業融資額已經達到64億元。

令人驚訝的是，從去年2月份開始，Color公寓、好租好住、愛公寓、愷信亞洲等超10家公寓接二連三的從長租公寓行業謝幕。

經歷多番深刻的教育，市場或許會真正的冷靜下來。對於資本市場來說，「引導投資人的投資方式，從之前的過分關注企業發展速度到重點關注市場的穩健性。」

長租公寓這個5萬億規模的市場經過大浪淘沙後，頭部玩家倉皇撤離賽道，後來者或許才真正等待到機會。「經過一番調整，行業由之前拚命加槓桿的經營方式改為拼細節。這樣一來，先前裸泳的先驅們就會爆倉，從而為後來者讓路。」

近兩年，尤其是今年，房租暴漲、甲醛超標、套路貸、租房貸等關鍵字與長租公寓行業如影隨形，人們不禁提出疑問：長租公寓可以盈利嗎？行業的出路又在哪裡？

在某家知名公寓創始人趙磊（化名）看來，分散式長租公寓行業一定是可以盈利的。渡過現在群雄逐鹿進入多國鼎立階段，大家維持一定的體量的情況下向上增長時，行業的凈利潤就可以達到12%~14%。

趙磊做出假設，公寓行業在不過分追求發展速度，精挑精選的情況下，早年前的毛利可以達到28%-30%，經歷幾年發展，毛利還會持需增長。

只是，從近幾年行業的逆勢發展來看，這種假設更像是天馬行空。

眼前的長租公寓行業風聲鶴唳，對於蛋殼公寓來講，更是如此。

蛋殼公寓這家公司沒有線下實體店，主打O2O租房市場，依託「互聯網+房產+金融」的商業模式，近兩年內陸續上榜行業內TOP10名單。

蛋殼公寓創始人高靖曾供職於百姓網、百度、好樂買、糯米網等多家公司，該公司的創始團隊早年間也均從事O2O行業，至此，「蛋殼公寓這家公司的直銷管理能力很強，所以其業務拓展的速度是遠較同行為快的」。

成也蕭何敗蕭何。趙磊繼續說道，這家公司的由於包含太多「O2O基因」，在僅擅長業務端的情況下，公寓對房屋工程、租後服務以及整個運營效率，極低。

據相關數據顯示，2017年，紫梧桐（蛋殼公寓）實現營收1.59億元，同比增加180.86%；虧損1.8億元，相對於2016年虧損的4459.33萬元，虧損率在不斷擴大。

鉛筆道詢問蛋殼公寓方面關於空房率的問題，對方並未回答。而一名蛋殼公寓的前員工向鉛筆道透露，其房屋空置率或許為10%左右。而一家運營正常的公寓企業房屋空置率為3%。

蛋殼公寓憑藉豪華的股東團隊等優勢，在長租公寓行業中屬於明星項目，因此，這家公司一系列發展行徑、數據、面臨的問題……在行業中具有代表意義。

蛋殼公寓無所不用其極的融資方式導致槓桿不斷加大，不知道何時會傳出槓桿斷裂的聲音，但清楚的是，在金融產品的裹挾之下，房屋租賃本身的意義已經蕩然無存。

這場以金融產品作為鋪墊的房屋租賃狂熱，最後真正創造的價值又在哪裡呢？

/The End/

編輯 | 薛婷   校對 | 戴麗芬

如需轉載文章請聯繫鉛筆道微信客服號鉛筆道小鉛筆（微信號：qianbidao2018）獲取授權資質，否則我們將依法追究相關責任。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！