房企「錢袋子」被紮緊後 有的「賣身」有的裁員

作者： 王迪

一眾房企發債密集獲批，一蹶不振的地產股絕地反彈。歷經一年的「煎熬」，房企們彷彿看到了「曙光」。

11月21日，中國恆大（03333.HK）福州公司12億規模ABS獲准發行。11月20日，龍光地產（03380.HK）附屬公司完成發行24.9億公司債。同日，花樣年(01777.HK)發布公告稱，附屬公司29億公司債獲批。這僅僅是房企融資「解渴」的一個縮影。

據鳳凰網房產梳理髮現，自10月下旬以來，融資成功獲批的企業就有20餘家，這其中不乏中海地產（0688.HK）、越秀地產(00123.HK)、陽光城（000671.SZ）、華夏幸福（600340.SH）、萬科（000002.SZ）等房企的身影。火熱勢頭，與此前幾個月發債受阻艱難形成強烈反差。

一系列現象是否意味著融資閘門已然放開？

對此，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受鳳凰網房產記者採訪時表示，目前房企發債獲批數量比以往增多，主要可能為了解決債券到期問題，基本上沒有增加房企現金流。房地產融資環境基本沒有變化，流入房地產的資金依然是嚴控的，銀行按揭貸款和開發貸款仍處於零增長區間，房企自籌資金增速也趨於回落。

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政策紅利隱現 ，「緊箍咒」鬆動？

在今年，融資成本高企，融資阻力成為高懸於房企頭頂的「緊箍咒」，而此次資本市場的「峰迴路轉」與一項消息在時間上有所耦合。

11月1日舉行的中央政治局會議指出，支持民營經濟發展，實施促進金融市場健康發展的一系列措施，提振市場信心。每年10月底召開的政治局會議一直被視為定調第二年經濟政策走向的風向標，可見其標誌性意義。此外，10月30日，證監會罕見盤中聲明，表示要提升上市公司質量，創造條件鼓勵上市公司開展回購和併購重組，優化交易監管，減少交易阻力，增強市場流動性。

政策的刺激在資本市場上得到了反映。鳳凰網房產梳理髮現，此輪房企發債獲批在次數及金額上都有所擴大。

11月13日，華夏幸福發行的公司債獲批規模高達80億元，中海地產發行債券規模則為35億元。而近期新城控股、萬科A、泰禾集團、融創中國發行的債券金額分別為21.6億元、20億元、11.67億元、10.1億元，金額並不低。11月以來，恆大更是乘勝追擊將目光集中於美元中期票據，在債券發行上迎來高峰。僅10月31日一天，中國恆大公告稱，擬發行金額分別為5.6億美元、6.45億美元、5.90億美元的三項優先票據。

就此次獲批的融資來看，其融資方式主要集中在優先票據、公司債、短期融資、中期票據、ABS等方式。僅就10月份融資方式佔比來看，房企公司債為主流方式，佔比為50%。

圖表來源：同策研究院

對於此次房企發債密集獲批，大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜告訴鳳凰網房產記者，主要基於兩點：一是國內經濟下行，對房地產行業的依賴提升；二是支持民企發展的政治氛圍。

縱然政策環境有回暖跡象，一位不願具名的房企高管仍然對融資環境持悲觀態度。「現在發債還是以借舊還新為主，理想很豐滿，現實很骨感，家家有本難念的經，冷暖自知。未來18個月房企的日子仍舊很艱難。」

此外，房企融資成本達到了歷史峰值。近期，中國恆大附屬景程有限公司發行的5.9億美元優先票據利率高達13.75％。與此同時，華遠地產、時代中國、鴻坤集團、雅居樂、合景泰富在11月獲批的債券利率均超過了8%。

「國家密集發聲是為了後續放寬流動性給市場，注入更寬鬆的信用是有關的，未來對房企的融資會有所放鬆，但放鬆的程度還是會相對謹慎。如果是民企且不是房企會好很多。」國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖分析稱。

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地產股飆升，樓市拐點來臨？

自2016年下半年開始，房產行業融資全面收緊的「號角聲」不斷。因為無法通過融資而實現「輸血」，房企無奈通過裁員、降價等諸多方式「曲線」回籠資金，而此次融資局面的打開在股票市場上得到了反映。

據wind數據顯示，11月12日至11月16日，融創中國（1918.HK）以10.16%的升幅佔據港股地產股板首位。綠城服務（2869.HK）、SOHO中國（0410.HK）、禹洲地產（1628.HK）招商局置業（0978.HK）時代地產（1233.HK）股價升幅均超過7%。滬深300地產板塊漲幅達5.96%，跑贏大盤。地產股一改以往「跌跌不休」之勢，觸底反彈。

2018年11月12日至11月16日，港股地產板塊公司漲幅前十名

此外，為拯救低迷的股市，一眾房企更是上演「花式護盤」。

據不完全統計，今年以來已有39家上市公司大股東或實控人發出兜底式增持倡議，房地產企業目前也有3家企業做出了兜底的保證，陽光城等房企更是發布鼓勵員工持股的倡議書。今年6月以來，融信中國、新城控股、禹洲地產等多家上市房企大股東更是不斷增持公司股份，包括中國恆大、中國金茂、中糧地產、新城發展、龍湖集團、金融街、禹洲地產、佳兆業等房企也在近期進行了股票回購的操作。

大量資金湧入地產板塊，是否證明樓市春天來臨？

有業內人士分析稱，雖然宏觀面得到改善，地產股票質押風險也得到初步緩解，但此前地產股普漲勢頭不會持續。

對於未來樓市的走勢，歐陽捷分析稱：「為了要保持樓市平穩健康，相信政策還是會保持房地產金融合適的鬆緊度，不會讓資金過度流入房地產，明顯鬆動的可能性不大。」黃立沖則表示，「現在整體的情況是，國家是需要房地產來對經濟起到一定的提振、拉動作用，限售或限購可能會有略微放鬆，反而會限制隨便降價。」

事實上，在「錢袋子」被紮緊之後,房企仍在規模的擴張之路上激情狂奔。從千億房企數量來看，截至9月底，共有19家房企銷售金額突破千億。預計到年底，超千億房企有望突破30家。在千億新軍不斷擴容的情況下，不容忽視的是，房企負債依然處於歷史高位。

海通證券的報告顯示，存續地產債中2018年需要償付的規模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來的2019年至2021年需要償付的規模分別為2807億元、3998億元和4037億元，負債規模之大史無前例。

「為防範金融風險和降低融資成本，增發新股及房企發債、發行票據等直接融資方式更易得到房企青睞，也會得到監管部門支持，明年的金融環境及房地產行業政策會有適度放鬆之勢，但在實際執行中由於金融企業自身內部機制及民企自身的問題而很難得到落實，民企的融資環境依舊不容盲目樂觀。」柏文喜說。

政策紅利隱現、融資獲批、地產股回升，無疑讓深受「資本寒冬」困擾的房企感到一絲撫慰，但是這對於在維持規模發展與高負債壓力下的房企而言或許只是「杯水車薪」。如何尋求規模與安全之間的最大效益仍是擺在每一個房企面前的現實命題。

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