中梁控股：冬日的千億房產黑馬，敲響資本市場大門

11月13日，中梁控股的招股書正式在港交所掛網。這意味著如果一切順利，中梁將成為今年赴港上市最大規模的房企。從招股書上看，中梁的兩個特點確實讓人眼前一亮，那就是「快」和「准」，這分別體現在其銷售端和負債端上。

一、三年逆轉，躋身千億銷售房企

根據第三方機構克而瑞2018年房企銷售額排名榜，中梁控股是前二十五家房企中唯一還未上市的公司。且截止至2018年10月，中梁銷售金額達到1002億元人民幣，位列中國地產行業第24，正式躋身千億房企行列。

中梁經歷從百億做到千億的過程，僅僅用了三年時間。從2015年的168億銷售額，到2016年實現100%增長至336.8億元人民幣，之後2017年繼續發力增長125%，至757.9億元人民幣，截止至2018年10月31日，中梁突破千億大關達到1002億元人民幣；這意味著由2015年至今，中梁控股近三年物業銷售額增長翻了近5倍，其行業排名也在持續攀升。這體現出中梁在銷售端上的快。

數據來源：克而瑞

這種增速是業內少有的，雖然近年打準時機實現彎道超車的住宅開發企業不少，但是中梁的此輪加速可以說是上了行業增長的最後一輪快車。因為，不管是如今調控常態化，還是產業業態面臨轉型期，可預見未來地產行業正式邁入存量時代，15-16年的時期難再現。

未來國內房地產市場趨於成熟，城鎮化仍在持續，但是投資邏輯主要集中在三點：1、行業集中度加大；2、線下流量價值突顯，核心城市核心地段資產價值突顯；3、業務多元化。

但是過去的積累的規模優勢是企業順應上述趨勢的根基，因此最近兩年為何市場及投資者都關注千億規模，這背後有深層原因。那麼中梁是如何通過2-3年就成功進入千億規模的呢？答案必定在土儲。

中梁前期以快速拿地積累了充沛的土儲實現彎道超車。根據克而瑞公布：截止至2018年上半年，中梁總土儲貨值達到2797億元人民幣，其中，權益貨值達2364億元人民幣，在中國100強房企土儲排名第39。根據招股書，截至2018年8月31日，中梁應占的土地儲備總額為達到3502萬平方米。

快速拿地積累充沛土儲同時也注重高質量。中梁在土地收購上擁有近800名員工，覆蓋100多個城市，主要依靠專業的投資團隊的經驗和精確的決策，快速獲取優質土地。截止至2018年8月31日八個月，中梁已經成功獲取183幅新地塊。

我們可以通過中梁營收增長情況判斷，銷售端的增長傳遞到利潤端的情況如何。中梁控股2015年至2017年收益分別為16.19億、29.25億、140.26億元人民幣，三年增長達7.7倍。截止至2018年6月30日止，錄得銷售收益97.31億元人民幣，較去年同期增長2.3倍。

雖然增幅較快，但從數值上看與合約銷售的千億規模有不匹配，這主要原因有兩個：1、結轉收入相對合約銷售時滯後的，且高速增長的企業更為明顯。2、有部分合約銷售通過聯營和合營獲得，部分並未入賬。那麼公司目前有多少未結轉的收入呢？

從公司招股書披露的財務報表上可見，截至2018年中期，公司合約負債規模達到804.7億，這意味著公司已經累計了超過800億的收入未結轉。而根據工程周期，預計2018年開始中梁將進入結轉高峰期。隨著公司的利潤釋放，中梁面對當前行業冷周期，具備一定的抗風險能力。

二、強大融資能力支撐發展，降負債時機精準

中梁如此拿地的擴張速度，背後必定需要強大的融資能力支撐，而我們知道15-16年期間當時融資環境較為寬鬆，而隨後2017年開始整體融資環境才開始收緊，同時在這段期間，對房地產的調控也在逐步升溫。

而我們也可以看到中梁的負債在2016年開始大幅上升的，因為負債端包含了公司的合同負債，這部分是預售的回款負債，在避免負債端數據失真情況下常使用有息負債進行分析。

負債快速上升，而中梁採取四渠道進行融資：1、傳統銀行信貸；2、發公司債；3、信託；4、內部融資體系。其中，中梁的負債端主要是以開發貸為主的銀行貸款，必定隨著開發項目的增加而增加。而讓人眼前一亮的是，中梁降負債的時機。

從公司的凈負債率上看， 2017年為341%，截止至2018年6月30日僅為46%。

負債端下降得這麼「快」和「准」最近也引起市場關注。而通過觀察招股書披露信息我們可以判斷，這是公司判斷行業形式進行的主動降負債，而且成果斐然，這麼顯著的降負債效果在業內也是少有的。其中原因主要有以下三點：

1、主動降負債：

首先從有息負債上看，從2017年開始公司就放緩了負債端的擴張，這與2017年開始收緊的融資環境相配合的。

其次，在2017年至2018年中，中梁的合營和聯營公司持續增多，公司通過投資形式獲取土儲同時，關聯公司也能為公司帶來融資。從招股書的現金流量表上看，公司融資活動所得的現金流量凈額在2018年上半年出現流出。因此整體來看，公司融資的渠道並未受阻，但是公司的負債實質在2018年開始下降。

2、主動放緩土儲支出：

截止至2018年6月30日，中梁現金及銀行結餘為198.62億元，相比2015年的30.63億，上漲了近168億，相當於增長近5.5倍。

結合上面現金流量凈額的變化及現金及銀行結餘兩者的變化可以看出兩點：1、公司通過開發銷售回款加速增加；2、通過招拍掛形式收購土儲節奏放緩。最終公司的現金及銀行結餘越來越充裕，這對公司應對目前「麵粉」價格上升，毛利下滑的行情是有利的，同時也有利於公司把握下一次的行業時機。

利潤和現金的增加也必定推升公司凈資產，結合下降的負債最終使得公司凈負債率的幾何式下降。但除此之外，公司的一系列重組也起到了關鍵作用。

3、集團資產重組，結構持續優化；根據公開資料公布，集團在申請上市之前，為簡化公司架構，進行了一些列重組。重組前，蘇州華成擁有上海中梁企業發展的100%股權；重組後，蘇州華成全面退出。

中梁持續優化資產結構，保留優質資產並剝離了部分非核心業務資產和負債資產。例如：2018年4月正式剔除關聯開發的示範區及物業項目的精裝修樣板房的物業管理業務；轉讓浙江天劍（截至2018年6月27日，浙江天劍擁有20個開發項目，可售建築面積為151萬平方米，其中有13個處於預售階段，7個處於建設的早期階段且尚未開始任何預售階段）。

總體而言，中梁在行業融資收緊、利潤釋放、主動降負債三個因素疊加之下，最終形成凈負債率的下滑，目前46%的凈負債率配合千億的規模在未來競爭中能獲得較高的優勢。

結束語：

中梁控股發展目標清晰，戰略布局從最初的專註於長三角經濟區的房地產開發商快速成長，到全國範圍內迅速擴張，在多個城市多個項目齊頭並進協同發展，包括：杭州、蘇州、寧波、溫州、重慶、昆明、瀋陽、煙台、贛州、佛山、江門；覆蓋中國五大區域：長三角經濟區31個城市、中西部經濟區47個城市、環渤海經濟區12個城市、海峽兩岸經濟區12個城市和珠三角經濟區8個城市。

行業地位來看 ，中梁在房地產百強企業名單中由2014年的59位升至2018年的第29位，獲得中國房地產協會及上海易居測評中心評為中國房地產開發企業成長速度第一名；按2018年上半年訂約銷售總額排名第25位，是未上市房地產開發商中排名最高。另外，億翰智庫評為中國房企綜合實力第19位。其「中梁」品牌自2015年至2018年期間，連續四年獲中國房地產Top 10 研究組評為中國華東房地產公司品牌價值前三強。

未來，中梁可以充分利用IPO獲得的國際平台繼續擴張版圖領域，並在已有充足的可結轉收益補給下，持續面對市場階段性的冷周期；如果順利上市，在進一步增強集團品牌影響力作用下，相信前景還是值得期待。

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