再見，城中村！是皆大歡喜，還是租不起？

來源： 鳳凰網房產廣州站（Ifengfcgz），作者：侯燕婷

自2017年開始，廣州、深圳逐步出台城中村改造規劃。

據官網顯示，近期，廣州市城市更新局正在制訂《廣州市「城中村」改造三年（2019-2021年）行動計劃》，以消除安全隱患、補齊配套短板、優化城市空間、改善人居環境、傳承歷史文脈、實現產業升級，形成「城中村」治理長效機製為目標，明確城中村全面改造和綜合整治任務。

目前廣州已創新探索出城中村更新改造的多種方式，其中全面改造拆除重建的有三種：村自主改造、村企合作改造、政府收儲;並在拆除重建模式基礎上，提出舊村綜合整治改造模式。

深圳市規劃和國土資源委員會也發布了《深圳市城中村（舊村）總體規劃（2018～2025）》。規劃期內綜合整治分區用地規模為55平方公里，佔比56%。其中福田區、羅湖區和南山區綜合整治分區劃定比例不低於75%，其餘各區不低於54%。

規劃也提出，政府相關部門應加強城中村租賃管理，要求企業控制改造成本，並參照租賃指導價格合理定價。改造後出租的，應優先滿足原租戶的租賃需求，有效保障城中村低成本居住空間的供應。

在持續的政策支持之下，房地產開發商也紛紛湧入城中村改造大潮中。尤其是深圳，碧桂園、金地、萬科等房企都先後拿房，投入長租公寓的領域。

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廣深城中村改造進行時

由於主城區土地資源日益枯竭，政府和開發商都開始考慮「舊村改造」，而城中村的全面改造或綜合整治，正是一大塊蛋糕。

對於城中村的「房東」來說，村子全面改造、住上嶄新回遷房，他們是非常開心的，在廣州，獵德村、冼村、楊箕村、林和村的成功改造，令房主一夜暴富，而周邊房價也一同水漲船高。然而，對於那些廣漂、深漂的外來務工人員，一旦城中村被開發商改造為公寓，租金就會暴漲，生活面臨更大困境……

上周，廣州市國土資源和規劃委員會公示了改造棠下村、車陂村等區域的規劃，分別作為金融城北區、東區用地。目前，全市已有43個城中村列入全部改造計劃，改造面積19.52平方公里，已完成改造舊村的綠地率由改造前的5%提高到30%;建築密度由原來的60%以上降低到30%以下，拆除違建103萬平方米;平均節地率達48%。

瀝滘村、赤沙村、紅衛村、石溪村、龍潭村等都舊改項目，都正在推進中。此外，《廣州市「城中村」改造三年（2019-2021年）行動計劃》全面梳理全市272條城中村，形成「城中村」治理長效機製為目標，明確城中村全面改造和綜合整治任務。

在深圳，萬科的「萬村計劃」進行得如火如荼，目前納入綜合整治的城中村超過20個。清湖村、新碑村、新圍仔、景樂村等，「升級改造」後，將成為主要面向青年的「小資」公寓，萬科泊寓、金地草莓是主要品牌。

深圳的城中村比廣州還多，以行政村為單位的城中村241個，城中村「農民房」或私人自建房超過35萬棟。根據深圳市規土委調研數據顯示，深圳城中村用地總規模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6，容納了超過1000萬的人口。換句話說，深圳一半以上的人都租住在城中村。相對於廣州而言，移民城市深圳的舊改，對人口的影響更大。

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未來房企靠「進村」擴大市場份額

在城市化進程中，城中村改造是趨勢所向，可以更有效地利用城市空間、建設更多經濟繁榮區，也可以減少消防隱患、改善居住體驗。如今強調「租售同權」，各地政府都出台各種發展租賃市場的政策，城中村改造之後，也可以加強對其租賃市場的監管。在這樣的政策之下，房企進村更便利，拿房成本和談判難度都降低。

深圳最大的城中村白石洲

目前，一線城市的未開發土地越來越少，未來房企想要在一二線城市搶佔市場份額，舊改是一個良好途徑。而相對於商品房來說，城中村產權更集中，房企拿房的成本更低、談判效率會更高。如深圳新圍仔村，萬科一次性就能拿下20多棟樓，至少可改建為1千多套租賃公寓房。另外，城中村天然就吸引了一大批租戶，不管是中低收入者還是剛畢業的大學生，都聚集於此，公寓也不愁出租。

當然，舊改始終是一個較為複雜的過程，改得好企業、政府、人民齊歡喜，改得不好，則可能引發更多糾紛與爭議。

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城中村改造，窮人住不起了？

此前，就因為萬科進駐富士康深圳龍華工廠所在地的清湖新村，引發了富士康工人的抗議。對於處於底層的外來務工人員來說，住在環境「惡劣」的城中村，也是生活所迫，必須低成本租房，而如何在城中村綜合整治中滿足租戶的低成本租房需求，也是房企需要面對的問題。

萬科對於富士康員工聯名信的回應是，「改造前後的租金價格是處於同等區間的」。然而，實際情況中，受限於長租公寓的改造面積，以及增加的管理費，漲價的幅度仍然不小，少則三五百，多則加倍，這仍然會讓大部分人望而卻步。

實際上，房企的升級改造，除了房子整改裝修，還都會引進更完善的物管服務和生活配套。在前期，房企需要投入許多資金，而之後回本周期也會較長。作為企業，贏利肯定是目的，因而長租公寓不可能不漲價，想要仍舊滿足租戶當初的低成本租房需求，顯然不現實。

萬科泊寓

金地草莓

無論如何，這超過一半的人口是需要住房的，他們的需求是無法被忽視的。為此，深圳也出台了政策，凡是政府統租後實施綜合整治類更新的城中村居住用房，會全部納入保障性住房。

今年6月，深圳的二次房改則提出，要解決城市住房供需不平衡的矛盾。具體來說，深圳要重塑整個住房供應體系，保證20%的人才住房（租售價為市場價的60%）、20%公共租賃住房（租金為市場價的30%，特困者可底至10%）、20%安居型商品房（租售價為市場價的50%），其餘40%為一般商品房。

房企在這方面也有嘗試努力，比如按照不同的人群定位去設計產品，比如萬科玉田村改造項目「環衛工人之家」，租金為每月600元。為了控制房租，開發商也更多打造單間和一房一廳的戶型，以其增加套房數量，從而降低租金。

然而，深圳1997平方公里的面積和1191萬常住人口，土地、房屋供需的不平衡是如此嚴峻。如何在舊改過程中保障住房，政策如何控制租賃市場，房企如何實現贏利，也是一個探索的過程。

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