所以，現在到底適不適合買房？

來源：金角大王Plus（ID：J-Plus）

清風亂翻書，談點實用的。

現在到底適不適合買房？

房價在跌是毋庸置疑的，除非你天天沉浸在房產中介們的雞血朋友圈裡，並且信了。

當然，也沒什麼暴跌的狀況，那些開口就說腰斬的，細究起來，大多站不住腳。

房價還在扛著，但成交量寥寥無幾。買賣雙方都還在對峙階段。不少新盤價格依然高企，生怕降價的口子一開，行情由此坍塌；二手市場賣家喪失了主動權，等著買家揮刀砍個五萬十萬也是常有的事。

目前數據上的漲跌，大多在合理範圍內，這些都不是關鍵。房地產市場如若該漲不漲，出現的是報復性上漲；該跌不跌，不小心就出現踩踏性出逃。決定是否會出現這些狀況的，是對市場的心理預期。

經過這幾個月的政策調整、行業變化、輿論滲透，市場上的買家形成了一個共識：房價不可能會像以前那樣瘋漲了，可能會崩盤，可能會陰跌，可能會橫盤，即使會漲，也只會稍微上漲。

毋庸置疑，房價是有泡沫的，或者說房價是不合理的。房價的構成包括了地方政府、開發商、中介、炒房客，以及中央政府的調控政策。

地方政府的角色，金角大王在《地方債再度狂奔》（回復關鍵詞地方債）里有詳細說過，開發商的處境，半年前金角大王在《萬億地產債開啟違約狂潮》（回復關鍵詞地產債）也說過。這些，都是老生常談。

地方政府溢價賣地-開發商負債快速建成房子-中介及炒房客把房價再度炒高賣出。房子的產銷過程不過如此。在這個過程中，中央政府看到房價太高，會出台幾條政策喊話，地方政府配合一下出點限購政策，導致房價反倒飆升；看到房子賣不出去，也會幫著想法子——比如三四線城市一堆房子滯銷，中央政府再搞去庫存運動，以棚改加資金配套幫著脫銷。

無論是地方政府還是房地產企業的去槓桿，都是基於人們沒辦法再為這些槓桿產生的高價格買單了。地方政府搞基建大開發槓桿過高，拿賣地來償還；土地價格高，需要高房價支撐；高房價直接買單者，不過在於我等普羅大眾。

所以，要推行去槓桿，是因為我國人類真的沒錢再買單了。

房價很難再瘋漲起來，跟去槓桿的原因是一樣的。普通人懂不了那麼多經濟理論和趨勢分析，但沒錢了就真的是沒錢了。維持當前的房價，已經掏空四個老人的全部積蓄，並透支兩個年輕人這輩子能賺到的所有的錢。

買房的人群劃分出來就三種，大資本、炒房客、剛需。

大資本其實也屬於炒房客的一種，只是資本規模龐大以及運作模式公司化。由於房產是流通性較差，但資金投入量較大的資產。尤其是資本化規模化運作時，槓桿利用率是比較低的。因此，如果不是擁有驚人的利潤收益，大資本不會輕易涉足。即使只是小漲的話，還不如找其他途徑進行投資。

在當前環境下，大資本能跑的基本都跑了。沒跑掉的，也不會再繼續買了。

炒房客在很多人眼裡，都是帶著原罪的人。不過這些評價都很閑的，沒什麼意義。關鍵是這波人比誰都靈活。

比如2017年初廣州地區房價報復性上漲，炒房客就在廣州地毯式掃房。到9月，不少房屋漲幅達60%以上，炒房客陸續開始拋售。要知道，限購問題，他們有很熟練的配套解決方案。比如跟剛當地剛畢業的學生們簽協議，給一定費用讓這些戶口在廣州的畢業生代持；比如先跟上任業主辦理公證書，獲得房屋的出售處理權，找到下家後將房屋過戶。

他們很靈敏地嗅到了廣州房價的軌跡，一波洗劫之後，快速脫離。正如今年5月份，房產稅的風輕輕一吹，中山一帶的樓盤陸續拋售，炒房客對政策的研究比誰都精準。即使把他們認定為賭徒，他們一點都不固執。當然，有大部分跟風投資的人，則另當別論。這部分人的心理，跟股民心理是有相通的。

在十八線小縣城的人都明確房價不會再度飛漲的情況下，炒房客不會有任何的輕舉妄動。並且，現在不少炒房客早已轉移到東南亞砍瓜切菜了。炒房永遠是為別人解套，炒的價格越高，接盤得人越少，後接盤的，必然會是剛需。他們不會等剛需接不起盤的時候再拋掉。

這十多年來，驅動房地產不斷走高的，可以說是來自於剛需們的焦慮——「再不上車的話，又要翻倍漲了。」「再不上車的話，這輩子都買不起房了」。這些焦慮的情緒，來自於不斷瘋狂走高的房價，讓多少家庭傾盡所有，透支未來。

不過，到了現在他們明確意識到，房價不可能再像以往那般瘋漲以後，拖幾個月，冷眼觀望，成為他們當前的最優策略——現在慢慢跌，沒準真的崩了呢？比如來一次腰斬也是很開心的。即便這些都失算了，漲，也只能是小漲怡情，300萬和310萬有什麼區別嗎？反正現在除了中介，人們都在唱空房地產。就這麼拖著，看誰能耗得過誰。

沒幾個人會再去幻想著房地產再來一輪暴漲。實業衰退，內需不振，股市低迷，人口紅利不斷消失。靠什麼漲？剛需們負債纍纍，六個錢包一出，連買紙尿褲都勒緊褲腰帶了。這種環境還能指望兩位數增長帶動房價，指望工資暴漲增加購買力，有點夢想做得太大了。

市場是殘酷的，規律是不以人的意志為轉移的。雖然說中國並不是那麼市場經濟，政策隨便來一發都可以帶來騷動。比如之前棚改來一波，三四線城市飛到天上去了。比如要北京來一個「一年之內，買房送北京戶口」，估計北京的房價半年就可以超越香港，都按平方寸作度量衡了。

但是，凡事都有極致的。就像是棚改運動，再來一輪就飲鴆止渴了。總不至於像美國當年信用大放水，月薪2000能隨便貸個幾百萬出來，最後炒一波房價然後自爆吧。

所以，急什麼呢？

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