重磅！房價漲跌不得超過15％？真相是……

來源：國民經略（guominjinglve），作者：凱風君；轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

股市有漲跌停板，樓市也有。

近日，深圳出台房地產監管新規，要求房價調整超過15%的，須在調價之前進行備案變更。

這一徵求意見，迅速被市場理解為房價漲跌停板新規。隨即，有媒體和專家表示，這一說法純屬誤讀，文件是徵求意見稿，且並非限制價格漲跌，而是規範市場，引導預期。

在樓市調整的關鍵時間窗口，任何消息，都具備自動放大的效用。政策的一舉一動，樓市的風吹草動，無不容易引發市場情緒的劇烈波動。

那麼，拋開情緒回到事實，房價漲跌停板，究竟是誤讀，還是別有深意？

1

樓市設漲跌停板，是不是誤讀？

房價張得不得超過15%，這一說法是怎麼來的？

11月23日，深圳出台的《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》，意見稿第十三條提出：

房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

單從字面意思來看，當地並無做出「房價漲跌不得超過15%」的規定。只是要求，新房銷售必須進行價格備案。同時，房價調整幅度超過15%的，要重新申請備案，至於備案能否通過，這就另說。

要知道，限價政策是這一輪樓市調控的標配，本身並不新鮮，幾乎所有城市所有房企都在接受備案價指導。深圳新規的特殊之處在於，為樓市調整設定了一個明確的穩定調節器，15%就是閥門。

無論上漲還是下跌，只要幅度超過15%，都必須重新進行備案。言外之意有兩層：

第一層意思是，房價調整在15%以內的，房企有了決定權。這是對過去紋絲不動的限價政策的適時調整。在樓市下行的關頭，事實上放開了房企的局部定價空間，有利於開發商促銷去化。

第二層意思是，15%可能是一些地方的心理底線。所謂限價，實則就是價格指導。漲跌超過15%需要再次備案，表面上放開了限價空間，但實際上備案能否通過，則在兩可之間。

這一調節器的出現，或許說明在一些地方心中，15%是房價漲跌的可能接受範圍。

2

房價熔斷，不是新鮮事

漲停板和跌停板是股市用語，熔斷也是股市行話，但在樓市裡，也不是什麼新鮮事。

早在2016年10月，東莞就率先出台「房價熔斷」機制：

經價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。當實際成交價格高於備案價格或下浮幅度超過15%時，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上籤約程序。

有意思的是，熔斷比例同樣是15%，但東莞這一規定有過之而無不及，漲跌超過15%，將直接限制網簽，比「重新備案」更具直接殺傷力。

隨後，今年7月，福建寧德市出台新規，明確為樓市設立「漲停板」：

中心區房價漲幅每年要控制在6%以內。該標準參考了中心城區居民消費價格指數(CPI)、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素。

樓市限價不少見，但將漲幅限制在6%的卻不多見。這一規定，不僅默認了房價持續上漲的合理性，而且認定6%就是合理房價漲幅。

與此同時，雲南昆明也出台樓市調控新規，限制更加清晰明確：

商品住房實際銷售價格不得高於預售價格。預售價格6個月後方可申請調整，且每12個月內，商品住房合同網簽備案均價上浮不得超過6%。

昆明和寧德是限制上漲，幅度均為6%，對應的是幾個月前房價持續上行的大背景。

深圳和東莞則是限制漲跌，幅度均為15%，對應的則是樓市更加難以捉摸的下行風險。

3

穩房價的尺度

這就帶來兩個問題。

其一，限價固然能改變統計意義上的房價，卻無法改變事實上的房價。

原因很簡單，新房價格接受限價指導，但二手房價格隨行就市。這一價格利差，要麼最終體現為「雙合同」，要麼體現為「茶水費」，要麼就是搖號購房的套利空間。

股市裡的漲跌停板，是實實在在的上漲與下跌，市場冷暖，人人自知。而樓市的漲跌停板，只能在形式上維持數據的好看，與實際的世界可能並不相干。

其二，同樣是漲跌停板，為何有的地方是6%，有的地方是15%，背後的依據究竟何在？

換言之，房價維穩基本已經成為社會共識，但關於維穩的尺度，卻一直缺乏統一標準。

不僅如此，在不同層級之間，關於樓市維穩的認識也存在巨大懸殊。

對於地方來說，在土地財政、房地產驅動、防範維權事件等一系列的現實需要面前，房價維穩的重要性前所未有。

但在更高層面，適度的房價調整，是經濟的自動修復機制，不僅讓市場得以休養生息，也能為長效機制的出台提供時間和空間。

但問題是，市場究竟調整多少算合理？

4

「合理」的調整空間

在「合理」二字上，不同層面的分歧更大。

按照姜超博士等研究人士的說法，房價下跌30%都在合理範圍之內。

一方面，過去幾年房價翻倍，而名義GDP年增10%左右，所以40%的房價上漲有合理性，因此30%的下跌（基數不同，下跌30%等同於上漲60%）是市場的自動調節。

另一方面，據央行發布的數據，全國房貸平均首付比例為34%，大多數地方都是三成首付。因此房價只要下跌不超過30%，就不會危及銀行等金融系統，也不會帶來危及經濟全局性的風險。

問題在於，房價調整的底線是一回事，是否接受房價調整的意願是另一回事。

前不久，據俠客島報道，安徽某地開發商打折促銷遭到地方約談，隨即「降價未遂」就成為耳熟能詳的新名詞。

隨後，據澎湃新聞報道，杭州市蕭山區蜀山街道辦事處辦公室，宣布成立「成立蜀山街道房地產維穩工作領導小組」。

在現實的樓市背景下，這兩則新聞的含義更加意味深長。

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