從大數據看市場，論房企如何角逐2019！

由金磚傳媒、《中國房地產金融》雜誌主辦的「2018第七屆金磚論壇」於11月20 - 21日在上海舉行，主題為：定義未來。一個新時代的到來必定伴隨著一場廣泛、深刻的變革，新時代的任務讓各行各業進入了一個全新的階段。本次論壇有三個分論壇，分別是：2018全球房地產金融論壇、2018全球資產配置與財富管理峰會、大健康養老產業投資峰會。

眾多的大咖們，以全新的視角，為我們帶來了觀點的盛宴。在2018全球房地產金融論壇中，演講主題有：大數據看市場房企如何角逐2019、金融危機十周年房地產金融新模式新發展、當前房地產市場形勢及2019年走勢、金融視角下的房地產轉型之路、城市更新背景下的房地產金融創新等，圍繞房地產行業面臨著變革的關鍵窗口，下一站該何去何從，值得共同思考。

其中，易居企業集團CEO丁祖昱先生演講的題目為《大數據看市場，房企如何角逐2019》，以詳實的數據，為我們展示了中國房地產近期的趨勢。

丁祖昱先生提到，2018年，房地產銷售出現了明顯的下降，房地產去化率持續下降，庫存量不斷上升。這是一個重要的信號，如果房地產庫存量持續上升5至6個月，將給市場帶來巨大的壓力。

此外，二手房成交也已經回落到今年一季度末水平，大部分城市是下滑，有的城市是快速下滑。人口持續下降也不容樂觀，一孩越來越少，二孩的數字在去年超過了一孩，長期看會影響房地產市場。

這種情況下，房地產企業要從高速增長改向有質量的增長，要維持住房地產主業，做有質量的房地產，物業管理等輕資產領域值得嘗試。

以下為丁祖昱先生的演講實錄：

非常高興今天上午能夠到這樣的論壇和大家交流房地產。

一、房地產的高質量增長是未來的目標

既然要定義未來，我們也嘗試做一些定義。今年的9月份有很多重要的節點，第一個節點是，宏觀調控的政策對於房地產的限制性政策在9月份可以告一段落。第二，今年9月份也是這一輪房地產正式進入到調整期的一個重要節點。第三，我覺得中國房地產高速增長的時代過去三年，應該進入到有質量的增長。

未來房地產一定是高質量的增長，高速增長是一個階段，但高質量增長應該是未來的一個的目標。

二、房地產銷售增速放緩的趨勢十分明顯

首先，我們看一下最近房地產行業的變化。龍頭房企都不約而同地對未來的房情表示警示、都不約而同地開始放慢了腳步、都不約而同地減少了投資、都不約而同地加快了賣房，這三家房企是萬科、碧桂園、恆大。對房地產企業而言，一般跟著龍頭房企走就行了，沒有太大必要自己做太多的判斷。三個龍頭企業它賣房、你也賣，它不投資、你也不投資。但中長期，每家企業要根據自己的特色來制定服務和自己未來的發展規劃。

上半年，很多媒體都在發房地產在加快立法進程的相關報道，轉折就發生在這裡，最後宣布在9月份。

銷售出現了明顯的下降，無論是在8月份、9月份，還是10月份，乃至到現在，應該說去化的情況是趨下，在50%以下。而且不是只有少數城市出現這樣的狀況，中國很多城市，特別是在10月份以後，這個狀況是比較普遍的。

11月份有所惡化，最近很多的房企在提高升化。土地市場變化時間更早，在今年的6月份就開始出現了土地的流標，流標的情況也是一個月比一個月嚴重。到了10月份，我們看到有156塊地流標。這已經是在很多土地和開發企業做過溝通的情況下，還有156塊地在上個月流標。今年上半年6月我們才看到流標，但是今年的3季度乃至10月份，土地市場確實走向了低谷。這當然也和9月份暫停拿地、暫停投資也是有一定關係。

前10個月的行業數據基本不錯，但是10月份也出現一個情況，增速開始回落，目前還是增長，但是增速減緩了。我們業內比較關注的房地產銷售，面積和銷售金額，面積目前1-10月份增長2.2%、金額還在10%以上。我預測今年的房地產銷售面積還可以在17億平方米左右，與去年基本持平，銷售金額應該是要過14萬億的，還是比去年又要上一個新的台階。

但是增速放緩的趨勢是非常明顯的，也許在下個月，1-11月份的時候，增速放緩的勢頭還會進一步加大。因為一般來說，比我們市場感受到的，實際情況會稍微滯後一些。

從統計局房價數據來看，漲得也快，這就是一個重要信號。要求房價市場平穩，既不能漲，也不能跌，龍頭房企在部分城市跌價，下滑15%、20%。我們是希望價格比較穩定，但事實上，市場環境中我們做不到價格的絕對穩定。最後賣什麼價格一方面取決於市場，另一方面取決於企業。

我們從供應的情況來看，供應最近幾個月還保持相應的高度，10月份供應比9月份是絕對的下滑。同比去年是上升的，所以，最近一段時間，市場的銷售壓力大和供應跟不上也有一定關係。供應跟不上有兩個原因：一個是政府，還有一個方面是跟房企工程節點一致，一般在年末年初拿地，工程也集中在第4季度，基本上都是這樣的。所以，11月份和12月份，我們可以看到越來越多的項目具備拿證的條件。10月份的成交還行，基本上比9月份增長。

但是要提示大家的是，數據並不能完全反映各個城市實際銷售情況，因為有一部分城市在集中完成備案。因為去化慢了，就留下空間，可以把之前一直沒有登記備案的樓盤登記。在這種情況下，在供應量下降的情況下成交還在上升，其實市場和數據反映出來的是不一致的。目前的庫存越來越接近真實庫存，如前面所講，沒有登記備案的已經完成備案。

庫存量上升也是非常重要的信號，1個月已經增加了很多，如果持續5個月、6個月，應該壓力會更大。

二手房成交也是非常重要的一個指標，成交量下滑。目前的數據已經回落到今年1季度末的水平。今年的2季度二手房是明顯的換量。7月份二手房下滑。如果分城市的話，大部分也是下滑，有的城市下滑速度快，但是已經接近這個城市的低位數。

比如說上海，上海在10月份整個成交13000套，數據反映出來是90多萬平方米，已經接近於上海二手房成交。如果低於10000套的話，上海二手房的店就要關店，要關很多店。

三、龍頭房地產企業的增長速度在放緩

我們最近也注意到還有房企、中介機構在房價下滑的時候，重新規定傭金標準。可能跌的時候，傭金確實可以提高一點，因為最近的交易，特別是賣家希望把房子賣掉，他願意多付一些傭金。在市場特別火爆的時候，恨不得不用付傭金。現在的市場還是難。房產的業績還可以，前三強都在5000億到6000億左右的水平。前24強1000億的銷售額、前41強都達到了銷售額500億以上的水平，低於百位的也達到了150億，應該說都比去年有了很大的提升。我們注意到這樣一個提升，但最近幾個月的提升還是乏力。

10月份，這100強公司，佔了三分之二的市場份額。如果他佔了10%，整個市場確實是下降的。從另外的數據我們也看到，9月份和10月份，單月破百億的公司都是27強。我剛剛也提示大家，10月份，整個的供應量，樓盤大多數在年末上市，而且已經有24家公司突破了千億。我們看到今年6月份，最高有37家公司當月銷售破百億。我們也可以感受到整個銷售額。7、8月份是淡季，金九銀十。前三強還有緩慢的增長，剩下的大多數陣營公司，銷售都是下降的。

從千億企業來說，24家公司都獲得千億，但是和去年同期增長的比較，有些公司增長速度還是很快，但是前幾強增長速度在放緩，包括碧桂園、恆大。同比，像萬科只有12%，龍頭企業增速已經放緩。企業最近的應對很簡單，減少投資，減少投資就是最重要的。很多的房企，今天不僅僅是減少，甚至是不投資。

四、二線城市是房地產銷售主力城市

從城市的角度來說，各個城市的情況還是差別很大，因為現在三、四線城市的面積佔了69%，但是三、四線城市，最近這一兩年面積佔比越來越高。從一線城市看，在今年的8月、9月分別在深圳和廣州進行考察，之前在上海和北京已經進行考察。二線城市加在一起，都在3400萬平方米上下，所以我們說今天二線城市還是中國房地產最主力的城市，3400萬方，按照金額算5萬億。中國一手房住宅銷售的一半，抓住這3個二線城市、4個一線城市，基本上中國60%的銷售交易額就在這裡。中國地級市280多個，你抓住4個城市，相對難度還不是特別大。

今天還是有很多房企進入到其他的地級市，甚至是縣級市。在這種情況下，一是在城市深耕，三、四線城市我這裡排了前15位，大多都是在長三角、珠三角。第二個特徵是，前幾位與後面的差距越來越大，前3位都是在千億級以上，排在前面的基本上和二線城市是一個數量級水平，但是後面整體的量級下滑，這還是排在前面15強。

調整周期，至少要1年。但是對更多的四、五線城市，三、四線城市，調整就像過去幾年一樣。從行業的情況來看，短中期還是可以保持在高位運行。去年的13萬億，16億平方米，還是可以保持在這個高度。三、四線城市如果棚改這塊的量還能維持，也不會說今天的成交量退減。棚改要撤掉，大家都緊張，20%的市場都沒了。我們從未來3年數據來看，基本上還可以保持。從目前來看，這個數字是不會減少的，甚至可能會增加，畢竟現在還是希望通過投資拉動經濟，棚改是國資非常重要的組成部分，但是比過去的數字要少。

五、人口結構變化對房地產的長期產生影響

人口變化不是特別樂觀，因為上次人口的中高峰是1987年，到2020年基本就結束了。上一個高點到下一個高點也有一個對應，從1987年之後到2020年，人口逐漸減少，所以在未來每一年，出生人口的壓力是非常大。右邊這個數字是結婚對沖數字，結婚也在減少，到去年就有1000萬對多一點，而且我們把離婚再結婚的全算進去了，因為過去沒有買房離婚這件事，現在有了，這塊扣掉的話，結婚對數都不滿1000萬對。

另外一個數字也是比較壓力大的，二孩的數字在去年超過了一孩。一孩越來越少，在2013年，一孩的比重是64%，去年是44%，一孩少生了300萬。如果二孩的出生回到正常水平的話，那麼至少要減300萬。所以如果說前幾年還能穩定在1500-1600萬人口的話，等到二孩政策結束之後，就要回到1300萬，會對房地產的長期產生影響。長期的小孩少了，等到15年之後、20年之後，買房的人自然就少了。

六、從高速增長轉向有質量的增長

我們的觀點是從高速增長改向有質量的增長，看今年的數字，前三強的增速和過去3年的增長率，碧桂園過去3年都是在62%、過去5年在63%。恆大56%、40%，今年在21.6%。萬科35%、30%，今年在9.1%。應該說整個房企，龍頭房企的複合增長率，今年突然出現了下滑。

從企業的變化分析整個市場，剛剛說高速增長，過去一個是高速增長，大家都做到了。第二個是高槓桿，過去的金融環境還能夠支持高槓桿，但是今天的金融環境已經不支持房企高槓桿。在無法取得高槓桿的情況下，增速必然下滑，你還不能說轉型，直接轉到其他行業當中，還是要維持住房地產主業，但是要做有質量的房地產。對大多數的房企來說，物業管理等輕資產領域，還是要做的。

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