房企本月發債已超500億 賣股權、賣產權也用上了

【文/觀察者網 奕含】

在一個融資需求旺盛的年頭，11月房企融資再次提速。

觀察者網通過財匯大數據終端了解到，截至11月26日，本月房企在境內債券市場融資共43例，總金額為514.13億元，較去年同期增長154%；截至同期末，今年以來，共有152家房企進行境內債券融資，總金額為6231億元，較去年全年增加91%。

在前三季度主營房產企業融資下降的大背景下，本月房企境內債券融資驟然活躍，縱使成本上升也無法阻止房企持續吸納資金。一些房企還通過售賣股權、出讓項目，多渠道「補血」。就連房企巨頭萬科、碧桂園、恆大和融創及旗下公司也紛紛加入融資大軍。

對於房企紛紛融資的原因，易居房地產研究院總監嚴躍進27日對觀察者網提到，臨近年底，企業拿地的機會增加，「必須積極融資」。

不過，也有聲音指出，眼下樓市銷售逐漸放緩，回款難。而房企前期投資過度，資金需求旺盛。所以增加融資的訴求明顯上升。

數據來源：財匯大數據終端

借錢越來越「貴」

值得注意的是，在房企債券融資金額暴漲的同時，主營業務在中國大陸的房地產開發企業（下稱「典型房企」）總的融資規模卻在減少，而融資成本明顯增加。

據58安居客房產研究院監測數據，今年以來，房企的融資壓力明顯大於去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。

58安居客房產研究院監測數據截圖

房企融資成本方面，已有多家企業融資成本超過10%：陽光城發行億元公司債券，票面利率7.50%；合景泰富發行4億美元優先票據，年利率9.85%；華夏幸福發布不超過80億元的公司債券；華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恆大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。

另據克而瑞研究中心數據顯示，今年前10個月，85家典型房企融資總額9762億元，同比減少7.6%。同時，自6月起，上述房企已經連續出現5個月融資金額下降。

克而瑞研究中心數據截圖

克而瑞研究中心分析指出，從融資結構來看，自境外債使用用途被限之後，境外債權融資持續減少，10月境外債權融資58.3億元，環比減少78%，較2018年上半年月均值398.3億元減少583%。資產證券化10月融資佔比1.1%，也較上月出現下降。

克而瑞研究中心數據截圖

再貴也要借

內外交困下，一些房企想起了「賣股補血」的辦法：

11月5日，富力地產發布公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，發行價不低於前五個交易日收市價平均數的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。對於募集資金用途，富力地產表示，將全部用於補充公司資本金，其中包括但不限於用於償還公司債務、補充公司營運資金。

觀察者網從財匯大數據終端看到，截至26日，今年以來已有45家房企發起股權轉讓，金額高達2539.67億元；相比之下，去年全年僅有32家房企發起股權轉讓，金額僅為744.25億元。

截至11月26日房企發起股權轉讓截圖

2017年發起股權轉讓的房企截圖

產權轉讓也是個可以採取的措施。據北京產權交易所、上海聯合產權交易所等平台數據，房地產企業產權轉讓掛牌項目也在增加。

北京產權交易所截圖

另外，臨近年終，不少房企今年的發債額度見底。根據企業註冊情況統計，像上海張江高科、廣州高新區投資集團等9家房地產企業今年都已滿額發行，富力地產僅剩18.3億元，而房企巨頭萬科的額度還有40億元。

一些感受到「捉襟見肘」滋味的房企，還面臨著信用危機。11月5日，穆迪發布評級報告，將泰禾的企業主體信用評級從B2下調至B3，並將其發行的高級無擔保票據評級從B3下調至Caa1，同時下調其所有評級的前景為負面。

在A股上市的大中型房企選擇發債「借錢」的同時，部分急需資金的中小房企選擇赴港上市吸金。截至目前，已經有11家與房地產行業相關的內資公司赴港上市，IPO數量創下近年來的新高。

根據Wind的數據統計，截止2018年11月21日，A股上市房企發行的人民幣債券總額已經超過2000億元。

數據來源見水印

與中小房企融資難形成反差，大型央企仍然可以獲得低廉的資金，近期尤其公司債（B端利率）的下行較為明顯，華創證券指出，保利置業發行住房租賃公司債7億元，利率僅5.28%。

四大房企怎麼樣？

萬科、碧桂園、恆大和融創是房地產行業的領軍企業。

據四家房企財報顯示，今年上半年，中國恆大籌資活動產生的現金流量凈額為144.9億元，現金及現金等價物的凈增加為42.47億元；

萬科籌資活動產生的現金流量凈額為383.96億元，現金及現金等價物的凈增加為-144.1億元；

融創籌資活動產生的現金流量凈額為-181.39億元，現金及現金等價物的凈增加為-9.89億元；

碧桂園籌資活動產生的現金流量凈額為630.79億元，現金及現金等價物的凈增加為592.75億元。

中國恆大現金流量表，縮略部分數據，下同

融創

碧桂園

萬科現金流量表

另據財匯大數據終端顯示，今年上半年，上述四家房企發債情況為：恆大和融創均沒有發債記錄；萬科發債33.8億元，票面利率在4%-6%之間；碧桂園控股發債17.17億元，票面利率5.75%。

值得注意的是，進入下半年，萬科發債規模驟然上升，截至本月26日，該房企期內債券融資規模已達249.89億元。

同期內，融創發行20.1億私募債，碧桂園控股未發行新債。

萬科今年發行債券情況

融創房地產

碧桂園地產

碧桂園控股

本月8日，中國恆大發布公告，其附屬公司景程有限公司發行5.65億美元於2020年到期的11%優先票據、6.45億美元於2022年到期的13%優先票據、5.9億美元於2023年到期的13.75%優先票據，在新加坡證券交易所上市及掛牌。合計融資18億美元，約合人民幣125億元。

11月19日，恆大再次發公告稱，其間接全資附屬公司景程有限公司、恆大地產、天基控股及附屬公司擔保人於當日就發行總金額為10億美元的增發2020年票據與中信銀行（國際）、光銀國際及海通國際訂立購買協議，利率為11.0%。

為何提速？

對於近期房企加速發債融資的原因，嚴躍進今天對觀察者網表示，當前融資計劃加速，有三方面因素：

首先，央行降准政策令貨幣環境變得相對寬鬆，無論是銀行貸款還是其他其他金融機構都會予以體現；

其次，臨近年底，房企拿地的機會增加，隨著供地規模不斷擴大，房企積極拿地的意願擴大，必須積極融資；

再次，房地產銷售行情雖然下行，但並未完全遇冷，企業融資體現了房企對2019年市場的繼續關注。

然而，中原地產首席分析師張大偉則在22日對《北京青年報》表示，

樓市銷售逐漸放緩，回款難。同時前期投資過度，資金需求旺盛。所以房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。

目前來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。儘管房企融資需求迫切，但隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。

此外，《經濟參考報》26日引用wind資訊的數據，截至今年底，房地產企業將有81支債券即將到期，總共需要償還金額為526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規模近90億元。

分析人士表示，2019年至2023年五年間，地產企業海外債券到期規模都在100億美元之上，主要與近兩年發行較多的3年期、5年期或7年期的債券到期有關。

渤海證券分析師崔健表示，房地產債券發行經歷了2015年-2016年的擴容後，進入相對平穩的平台期，而由於地產債的期限多為3-5年，所以2018年-2021年是地產債的償還高峰期。今年第四季度，地產債的總償還量達到1292.67億元，明年上半年總償還量達到2116.51億元。

今年前10個月，全國商品房銷售面積和銷售金額分別比前三季度增速回調了0.7個百分點和0.8個百分點。東方財富Choice數據顯示，前三季度房企整體資產負債率79.87%，較去年同期上升0.97個百分點。

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