美元或四進攻，全球25城房價或斷崖下墜，高房價龐氏騙局被揭？

十年之前，當美國次貸危機爆發時，美國部分城市房價大跌50%，在美國多個城市購房的全球投機客驟然之間迎來財富大縮水。與此同時，這場危機進一步傳導為金融危機並席捲至日本、歐洲多地。

為了使美國經濟和金融得以復甦，美聯儲開啟了空前的QE印鈔周期，全球多家央行也跟隨這一低息策略。隨之而來的，是全球樓市從低點不斷走高，醞釀了長達十年的全球樓市盛宴。顯然，美聯儲推動的全球樓市周期並不可持續，因為一旦美元大幅緊縮，多家央行跟隨加息，則意味著，靠槓桿和外國人投資的多國城市房價將進入冰凍周期，甚至可能斷崖下墜。

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山雨欲來風滿樓，今天，這樣的景象或正在發生。自2015底美聯儲退出QE後，美元目前已加息8次，多方預計，美聯儲加息將持續至2020年，未來兩年，美元可能還將加息7次，而即將到來的12月，或迎來美元今年的第四次加息。隨著美元或開啟的四度進攻，過去高度依賴外國投資者的全球多個城市的高房價龐氏騙局或正在被揭開，一些高度依賴外國人購房的經濟體也因此出現經濟衰落的跡象。

首先以美國樓市為例，據CNBC報道 ，在加州，9月份加州南部出售的新房和現房數量與一年前相比下降了18％... 據房地產跟蹤數據CoreLogic 報道，與2017年9月相比，今年9月銷售的新房和現有房屋和公寓數量下降近18％。這是次貸危機爆發以來最慢的9月份。今年大多數時間，加州的房屋銷售都處於下降趨勢。

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另據房地產經紀公司Douglas Elliman的數據顯示，今年第二季度紐約曼哈頓區的購房人數較去年同期減少17%至2629套，這也創下2009年全球經濟衰退以來第二季度的最低成交量。彭博援引Brown Harris Stevens近期發布的一份報告稱，今年二季度，曼哈頓的二手公寓正以五年以來最大的折扣售出。

摩根大通高級經濟學家Jim Glassman分析認為，美聯儲加息和美國稅務抵扣的新立法直接影響了消費者購房的支付能力。據Mortgage Bankers Association數據顯示（下圖），美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%，這是2009年9月以來的最高水平。如果進一步升至6%，則將是2008年12月的水平。

路透社的報道認為，潛在趨勢仍顯示，在按揭貸款利率走高和房價上漲的背景下，美國樓市趨於疲軟。而據福布斯的最新觀察，美國部分城市房屋止贖行為(業主失去贖回其抵押給銀行的房產權力)也已經飆升至近11年以來的最高水平。

與此同時，去年的減稅措施和就業法案將房屋所有者的財產稅抵扣限制在了1萬美元。在一些財產稅較高的州，例如新澤西和伊利諾伊州的房屋所有者需要多付出接近房屋價格1%的財產稅。光這一項改革，可能就會使得擁有房屋的成本上升20%。這無形增加了購房者的成本，對正在進入下跌通道的美國樓市來講，無異於雪上加霜。

同樣的景象還發生在澳大利亞的一些城市。澳大利亞樓市近期已經出現10連跌，而據澳大利亞新聞網站近日援引研究機構Domain最新發布的一份報告指出，澳大利亞兩大城市悉尼和墨爾本的房價目前已經創下2008年以來最大的年度跌幅。

值得一提的是，僅截至今年3月，墨爾本和悉尼兩座城市的空置率較5年前開始調查時已經上升了19%和15%，但要知道，悉尼和墨爾本的房地產佔到了該國房地產總產值的三分之二以上。這意味著，澳大利亞整體的樓市正呈現出不樂觀的行情。

英國《每日郵報》在今年二季度曾報道，澳大利亞黃金海岸一套總面積1.75公頃(約17500平方米)的豪宅報價下調了近600萬澳元(約合人民幣2868萬元)，但卻依然無人問津。據悉，這是該地區近20年來，為數不多的一次近3000萬元人民幣的降價。

有分析認為，如果是在幾年以前，這套房產降價600萬澳元，應該可以很快出手，因為那時澳大利亞瀰漫著大批海外來的置業者，但在澳元成為最差發達市場貨幣，澳大利亞經濟或正在由富落窮過程中，澳大利亞的樓市很難再受全球投資者青睞，而此前在這一地區購房的炒房客或面臨被套牢的風險。

而按照《經濟學人》的分析，澳大利亞的樓市更像是為世界上那些房價被嚴重高估的市場開了個頭。BWC中文網長期跟蹤全球樓市，發現截至目前至少25個城市房價正在進入大跌的通道。

它們分別是美國的紐約和西雅圖、英國的倫敦和曼徹斯特、澳大利亞的悉尼、墨爾本、阿德萊德和珀斯、紐西蘭的奧克蘭、加拿大的溫哥華和多倫多、德國的柏林和慕尼黑、荷蘭的阿姆斯特丹、瑞典的斯德哥爾摩、馬來西亞的吉隆坡、印尼的雅加達、泰國的曼谷和清邁、瑞典的斯德哥爾摩、印度的孟買、 越南的胡志明市和芽庄市、菲律賓的馬尼拉以及韓國首爾。（完）

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