美債收益2.99％！房價不大跌，一線樓市港式超級迷你房將出籠

美聯儲加息轉鴿後，本周五美國房貸利率參考的10年期美債收益率跌破3%，為2.993%。這意味著，香港樓市不再承受美元加息的壓力，即使下跌，也是小幅回調，大概率是橫盤整理。

美元加息，港幣等亞洲貨幣，會面臨輸入性通縮，雖然美聯儲每個月還是縮表500億美元，然而，既然加息能轉鴿，美國金融環境再度動蕩後，很難說縮表會不會轉鴿。

十年期美債收益率不回到3.2%的上方，香港樓市就無暴跌之憂，進而深圳樓市信心還在，進而京滬也不會有過大的下行壓力，進而二三線也能挺住。

合肥出了降價未遂，深圳出了15%的房價跌停板，杭州出了房地產維穩小組。

美元加息，國內的地產美元債有引爆風險，進而實力不強的地產商抓緊折價拋售回籠資金；美元加息，匯率保7，最終人民幣也有跟著加息的壓力，進而一二線囤房客的房貸壓力增加，進而撐不下去的炒房客折價拋售；在美元加息的背景下，這兩個因素，會引發房價暴跌。

未來的加息預期，對於地產商和炒房客來說，現在不抓緊賣，加息後更危險。

聯儲轉鴿，加息走了，樓市就無暴跌之憂。

房產商和炒房客，開始等待下一波大放水。

只要一線的「漂者」，不願意迴流到二三線，那麼一線的房租不會下跌。以稅前月入1萬的人為例，到手8135元，公司實際用人成本13820，對於公司(假設年終獎為0)來說一年支出16.58萬，對於個人來說一年到手9.76萬。

房價長期維持在高位，樓市老祖宗，香港的解決方案就會被市場所接受：200-400平方英尺的港式超級迷你小戶型。一線城市，20-45平方米的迷你上車盤，可能會在2019年之後，陸續推出。

香港超密集樓盤

超小戶型

按照8萬一平米，20平米總價160萬；按照10萬一平米，20平米總價200萬。

日式的榻榻米起居，肯定會流行，日式的極簡主義，肯定會流行。以20平米港式迷你盤為例，扣除6平米的廚房衛生間後，還剩下14平米，可用日式的：1)天花板按裝壁櫥，2)房中間配隔開的帘子，3)白天重要傢具從壁櫥中取出，坐擁14平米大客廳！晚上物品歸壁櫥，拉開帘子頓成7+7平米兩室，4)所有傢具全部摺疊，沒事可去星巴克，麥當勞，沃爾瑪超市，宜家蹭大空間。

日式房間，空間可多次重複利用

日式房間，空間可多次重複利用

千尺豪宅，港人的經驗，一線新人馬上將體會到。

因此，如上兩組圖對比，一定要學習日本人，將20平米，住出40平米的效果，不要學香港人，住得如此沉淪，猶如活死人。所有的非必需品，都是狹小空間的：競爭對手，又名死敵。

以上海為例，若是想開點，則還可以在湖州，嘉興等處的某小鎮，買房價低於1萬每平的房子，100平米總價低於100萬，再配上上海的20平米落腳房。活得就沒那麼壓抑，港人死腦筋，否則東莞惠州，可以再買個千尺豪宅周末住住。

美聯儲本周三可以轉鴿，那麼2019年，聯儲主席鮑威爾，也可能再度轉鷹。

美元什麼時候再度加息，樓市的下跌壓力將繼續。但若是2020年之後，美元再度加息，則房產商的美元債，已經下調到危險線之下，炒房客已經高位減持了數套房，兩者的拋售壓力均大減，在房價15%跌停板保護下，預期，下跌幅度最高不會超過兩個跌停板。

這是Catch-22：只有足夠多的人離開，一線房租才會跌，房價也跟著跌，進而沒走的人就買得起了。

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