中國房產市值超美歐日總和 中國房價虛高？樓市泡沫？

來源：大鬍子說房（dahuzishuofang）；轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

近日，有一條新聞引起了轟動：《中國房地產市值已經超過美國、歐盟、日本的總和》。新聞裡面有數據有理論，其中透露出濃濃的對中國樓市的擔憂。話里話外都在意指，中國房價虛高，存量過多，泡沫巨大，樓市岌岌可危。

而現實中，樓市也的確是由熱轉冷。看起來中國樓市泡沫巨大的說法彷彿不無道理。但是這個說法可信嗎？中國樓市的未來又會走向何處？

一、網傳中國房產市值超美歐日總和，房產還能投資嗎？

1.中國房地產市值真的超過美歐日總和？

現在網上有一個說法，中國房地產市值達65萬億美元，而美國、歐盟、日本的房地產市值分別只有30億美元、20億美元、10億美元，加起來60億美元都沒有中國高。

這幾個數字看起來觸目驚心，但真的是這樣嗎？美國、歐盟、日本的房產市值是怎麼算出來剛好30/20/10萬億美元的我不知道，但是中國房地產市值65萬億美元，這個政府都摸不清的數據是怎麼算出來的，我大概能猜出來。

我們來看看：根據國家統計局數據，2016年我國人均居住面積是40.8平米，全國13.9億人口，去年全國新建住宅均價為7892元/平，三者相乘等於447萬億人民幣，按6.88匯率算剛好就是65萬億美元。

人均居住面積、人口、房屋均價這三個數據，除了人口沒有問題，其它兩個都是暗藏蹊蹺。

首先，40.8平的人均居住面積，包括了6億農村人口的黃泥房、宅基地、小產權房，這些算得上商品房嗎？這個能拿來計算人均居住面積嗎？

其次，7800/平的房價，是2017年的一手住宅均價。也就是說，不管你是宅基地還是20年的樓，通通都按照去年的一手住宅均價來計算，這樣真的合理嗎？

我不知道這個源頭是出自哪裡，但是用這種方法去計算中國房地產市值再拿去和歐美日對比的人，我認為要麼就是背後有目的企圖，要麼就是不懂行。

話說回來，大家之所以這麼關注中國房地產市值，其實最終還是在關心一點：中國房產還能投資嗎？

2.房地產還能投資嗎？

的確，現在樓市已經進入相對低迷狀態。很多朋友會擔心接下來樓市會不會大跌甚至崩盤。我先給大家說一句話：正所謂，不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。

過於樓市的走勢和長期的漲跌，絕對是不能靠當前一時的情況去定奪的。關於中國樓市未來的走勢，有4個因素給大家判斷和參考：

第一，GDP。中國GDP增速仍高達6.9%，遠高於發達國家2%左右的GDP增速。同時當前中國人均GDP僅8836美元，離美歐日3-6萬美元的人均GDP還有很大的發展空間。

第二，城鎮化率。中國城鎮化率只有58%，離發達國際80%以上的城鎮化率尚有很大進步空間。按照發達國家的歷史經驗，城鎮化率到70%以後才會放緩，中國至少還有10年城鎮化快速推進的紅利期。

第三，通貨膨脹。過去10年，中國M2翻了4倍，換句話說就是貨幣大貶值。國外的發達國家是怎麼對抗通脹的呢？大家看圖，美國用120年房地產歷史，向我們展示了一個對抗通脹的好途徑，那就是投資房產。

第四，房產的特殊屬性。房產是一種非常特殊的資產，因為房子是必須依附在土地之上，過去房價上漲核心因素就是地價上漲。2006-2016年，地價年均漲幅35.6%，而房屋折舊率按50年使用壽命來算僅2%，地價的升值遠快於房屋的貶值。所以人口密度越大、土地越是稀缺的地方，房子就越容易升值。

石油可以被頁岩氣代替，燃油車可以被電動車代替，但是請問房子可以用什麼代替呢？

通過以上4個因素，我認為中國樓市至少還有10年的上漲空間。樓市雖未到頂，只是在走向分化了。

3.人口流動導致樓市分化

什麼叫分化，也就是漲跌並存。其根本原因，就在於人口流動規律在改變。

中國的鄰居，日本，出了名的低人口增長率，甚至從2010年開始人口負增長。但是你別看全國的人口都在減少，日本的三大都市圈，尤其是東京圈的人口卻越聚越多，持續增長。

世界第一強國，美國，也一樣。從1950年到2015年，500萬人口以上的大城市，人口佔比直接從12.2%翻倍到25.1%。同樣也是人口逐年在往大都市圈遷移。

美日兩個最典型的發達國家都是小城市的人口往大城市聚集，那咱們中國又是怎樣呢？

如圖所示，全國第五次和第六次人口普查，也就是2000-2010年期間，中國有180個城市的人口在發生坍縮，圖中紅圈越大，人口流失比例越大。全中國5萬多個鄉鎮和街道辦事處中有1萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口在流失，圖上密密麻麻的藍色就是人口流失的鄉鎮和街道辦事處。

第七次的人口普查還沒有開始，我們來看另一份更新的數據。2007-2016年，中國有80個城市人口在流失。

為什麼會這樣？因為人口的流動規律已經發生了改變。以前是人口從農村流向城市，不管你是一二三四線都有人口流入。而現在轉變為人口從農村及三四線城市，一起流向一二線都市圈。其中關鍵就在於，三四線城市人口由流入轉變為流出。

在新的人口流動規律及樓市分化下，未來小城市的房子只剩下居住屬性，只有大城市的房子才擁有資產價值。在這裡，我可以明確地告訴大家：房價普漲時代已經落幕，買房掙錢虧錢並存時代到來。

根據人口的流動規律，我們也可以明確一點：國內房產投資能掙錢的方向只有這3個：一線、強二線、環一線。

明確了房產投資的方向，我們也要更新落後的三觀。

4.堅定三大方向，更新落後三觀

更新哪三觀呢？

（1）更新收益觀

以前大家投資房產的收益觀是：短期翻倍，濫用桿杠。的確，過去十幾年，房價兩三年翻一倍很常見，而且槓桿用得越厲害，賺得越多，所以讓一些學員朋友形成了濫用槓桿的習慣。

但是隨著樓市進入拐點，雖說房產仍然能投資，但短期就能翻倍的機會非常少了，過去那種房價暴漲的機會，我們這一生很難再遇到一次。在樓市分化的情況下，槓桿的風險也被放大。如果你用9倍槓桿，房價只要跌10%，你就連本金都全虧進去了。

正確的收益觀，應該是：價值投資，聚沙成塔。通過投資有價值的城市和項目來獲得房價上漲的收益，不急不躁，積累利潤。

（2）更新周期觀

以前大家投資房產，往往都敢想著兩三年就轉手，快進快出。剛才已經和大家說過，房價短期暴漲的機會很難再見。這一刻，你要投資房產，如果沒有抱有5年的投資周期，我勸你都不要買。

為什麼？沒有這個時間，房價就不會有多少漲幅。沒有好的的漲幅，賣了之後掙不到錢也沒有什麼意義啊？

另一方面，現在高投資價值的城市，基本都已經限售。收樓就要1-2，拿房產證又要1年，限售又要2-5年，你怎麼也要持有5年以上才能轉手。

也正因為要進行長期的價值投資，對於高投資價值的一些城市和項目，現在就可以入手，佔據先行優勢，可以更快完成收益積累和更早度過限售期。

（3）更新買房觀

以前大家買房，都喜歡自己在哪個城市就買哪個城市，熟悉哪個城市就買哪個城市。如果你買的房產都集中在一線城市或者強二線那還好，如果你的房產是集中在三四線城市，你手上揣著的就是一堆定時炸彈。

那些三四線城市人口流出嚴重，沒有人口支撐，房價在跌的還會跌，在漲的也一定會跌。

想要買房掙錢，就必須學會跨城投資，選對雪坡。就像巴菲特所說：人生就像滾雪球,關鍵是找到濕濕的雪和長長的坡。選對了雪坡，你投資的雪球才滾得起來，如果雪不濕，坡再長，雪球都不會壯大；如果沒有長坡，雪球也一樣滾不起來。

房產投資也像滾雪球，也要找到濕濕的雪和長長的坡。濕濕的雪就是要選對城市和項目，長長的坡就是要價值投資，長期持有，聚沙成塔。

那麼，咱們中國的房地產投資雪坡在哪裡呢？

二、如何選擇找到房產投資的雪坡？

1.選擇城市群

要找到房產投資的雪坡，首先要選對城市群。一個國家要在全球競爭中脫穎而出，建設世界級的城市群是必經之路。強大的城市群不僅能帶動整個國家的發展，城市群本身就不亞於一個發達國家。

全球最強的兩個城市圈：東京城市圈、紐約城市圈，已經超過或逼近發達國家韓國的經濟水平。國家間的經濟競爭，實質上就是城市群的競爭。

（1）中國最強的城市群是哪個？

中國有5大城市群：粵港澳、長三角、京津冀、成渝城市群、長江中游城市群。在這個表中，大家可以看到，粵港澳大灣區以最小的土地、最少的人口，創造了5大城市群中第二高的GDP，地均GDP和人均GDP生產能力遠高於其它4個城市群。同時，粵港澳大灣區的城市緊密程度也是最高的。

舉個例子，一家上市公司，完全可以在香港融資，在深圳設計，在東莞生產、運輸物流，再到廣州貿易，大灣區內各個城市協作就可以完成整個從生產到銷售的流程。

結合表中城市群的經濟實力和城市緊密程度來看，5個城市群中，粵港澳＞長三角＞京津冀＞成渝城市群、長江中游城市群。粵港澳大灣區毫無疑問是其中最有投資價值的城市群。

（2）粵港澳大灣區有何意義？

咱們中國近年來有3大國家級政策：千年大計雄安新區、改革新起點海南自貿港，還有就是粵港澳大灣區。粵港澳大灣區首次實現了兩種制度間的緊密融合與協作，將內陸珠三角9市和一國兩制的香港、澳門結合起來。

粵港澳大灣區具有全國最強的經濟生產能力，是中國未來經濟的增長極，是當前中國最有希望能夠比肩，甚至超越當前世界上最成功的3個世界級灣區：美國的紐約灣區、舊金山灣區和日本的東京灣區。

粵港澳大灣區在短短120公里的珠江海岸線上，聚集了3個一線城市，這在世界上都是絕無僅有的。

正因為粵港澳的重要，政府也不遺餘力地打造大灣區經濟區，所謂路通財通，這一點在大灣區交通規劃體現得淋漓盡致。

整個大灣區，未來會有足足6條跨海通道、9座國際機場、5條高鐵主幹線，密度之高，世所罕見。

跨海大橋，除了現有的虎門大橋、港珠澳大橋，還有預計2019年開通的虎門二橋和預計2024年開通的深中通道這兩座在建大橋，還有規劃中的深珠通道和蓮花山過江隧道。

機場方面，除了原有的6場國際機場，粵港澳大灣區將要新增3座機場：廣州新增的增城第二國際機場、南沙商務機場，還有佛山新增的珠三角新幹線國際機場。而正在使用的6座機場中，惠州機場也正在擴建成深圳第二機場，整個大灣區足足有9座民用國際機場。

高鐵方面，粵港澳大灣區內部足足有5條高鐵主幹線，整個大灣區都可納入1小時高鐵圈內。

另一方面，粵港澳大灣區更是全國的人口大黑洞。1978-2017年，廣東省人口從5064萬人增加到11169萬人，一躍成為全國人口最多的省份。廣東人口增幅達6100萬人，位列全國人口增量第一，是第二名山東的2倍多，是名副其實的人口黑洞。

而粵港澳大灣區，預計2018-2050年，人口還會增加5000-7000萬人，達到1.2-1.4億人口，相當於人口還要翻一番。從房地產投資的角度，未來30年有5000-7000萬人口流入，這難道還不是房價長期上漲的最好支撐嗎？

在這種種經濟、政策、規劃、人口等因素的支撐下，粵港澳大灣區才能創造出以全國0.6%的土地面積，不足全國5%的人口，創造了全國13%的GDP的經濟奇蹟。

在全球競爭中，更是咱們中國手上的一張王牌，如果大灣區這張王牌都沒打好，那整個中國經濟還能靠誰？

2.選擇城市

選擇了城市群之後，其次就要從中挑選城市。

在粵港澳大灣區9+2城市中，可以簡單分為一線、環一線、旅遊城市和普通城市4類。其中旅遊城市的澳門、珠海和普通城市的江門、肇慶，要麼缺乏人口支撐，要麼房價虛高，要麼城市實力過差，都不適合投資。

而一線和環一線城市中的深圳、廣州、佛山、東莞、中山統統都限購，香港雖然不限購，但房價極高，且購房稅費很高，最後篩選下來，最適合投資的大灣區黃金窪地，就是惠州。經濟實力不差，有投資價值，房價還比較低，而且還不限購，是當前最適合投資的城市。

3.如何看待惠州

（1）必須站在5.6萬平方公里大灣區之上來看惠州

惠州處於大灣區最強經濟區域：珠江口東岸，處於最好的發展環境上。同時惠州受港深輻射巨大，能得到港深資源外溢的帶動，也是大灣區東岸的人口和產業承接地。

（2）基於地少人多產業強的深圳之上來看惠州

深圳的經濟實力已經超越廣州、香港，成為大灣區第一、全國第三的經濟強市，人口高達1252萬，但同時深圳的面積不到2000平方公里。地少人多之下，深圳的人口密度高達5689人/平方公里，遠高於北上廣，已經逼近最擁擠的香港6400人/平方公里。

如果以一個正常的一線城市的面積來計算，深圳可管轄和輻射的面積不要說達成北京水準，哪怕是達成上海，甚至上海的2/3，也應該都要去到4000公里。

如果深圳這一刻變成4000公里，那麼惠州的大惠陽區，也就是惠陽和大亞灣大部分的區域都應該是趟在深圳環里，你可理解為就相當於昌平之於北京、奉賢之於上海。

深圳的土地開發強度已經高達50%，早就遠超過了20%的警戒線。環顧四周，南面是香港，西面是海，北面是山。只有東面有充足的土地供深圳發展了，所以深圳才會斥1.4萬巨資打造東進戰略。

而剛好，這個戰略就被惠州給趕了巧。它剛好就位於深圳東部，其中最緊貼深圳的地方，就是大惠陽區。天生命好，想不被輻射都難，就連惠陽境內的惠州機場都已經在擴建，被定義為深圳第二機場。

如果惠州不是在大灣區，不是在深圳身邊，我看都不看它一眼，但惠州就是命好在深圳旁邊，所以惠州才會有投資價值。

（3）割裂惠州4區3縣、清晰各區價值之上來選惠州

整個惠州有4區3縣。其中：

仲愷區、惠城區，最大的價值是滿足本地剛需自住；

惠東縣在海邊，旅居概念炒作最火，可以自住，但是旅居投資價值不大；

博羅縣、龍門縣是臨廣的偏郊小城， 雖然臨廣，但實際上離廣州市區很遠，實際只是兩個偏郊小城；

惠陽區、大亞灣區是真正的臨深片區，緊貼深圳東部，大惠陽區在惠州的地位，相當於環京廊坊的燕郊，環滬蘇州的崑山，環廣佛山的南海，完全可以定義成深圳的睡城，是整個惠州投資價值最高的區域。

我們用數據來說話。過去3年，惠州4區3縣中，房價漲幅最高的就是惠陽區和大亞灣，房價漲幅分別是122%和107%。

以投資的角度來看，惠州最具價值投資區就是大惠陽片區的惠陽和大亞灣。

如果要投資，這一刻入手也沒有問題，因為惠州嚴格限價之下，半價已經保持了1年半，同時也不可能出現大跌，我們也不可能準確定位房價最低點，現在入手就能趁別人在猶豫觀望，搶佔最有升值潛力的優勢項目。

市場越低迷，越是大家撿漏的機會，等大家都反應過來，那些最好的項目還輪得到你嗎？

那如何找到這些最有升值潛力的優勢項目呢，我給大家4條惠州買房軍規。

4.四條購房軍規

（1）1200平方公里的大惠陽，真正有價值的區域不到120平方公里

大惠陽區雖然是惠州最具投資的區域，但不代表隨便一個地方都可以買，1200平方公里的大惠陽區只有不到120平方公里能得到深圳的深度輻射。

投資大惠陽區，寧願不買也不要錯買，只選有價值的區域和項目。具體哪些是有價值的區域和項目，我下面會講到。

（2）只選剛需板塊，不碰旅居概念

大惠陽區的核心價值在於滿足深圳外溢剛需，而不是旅居，來這裡投資的朋友很容易犯以下兩種錯誤：

第一個錯誤，剛需的標準太低。

犯這個錯誤容易錯投的板塊，一個是惠陽的山水田園區，遠離城區、沒有地鐵，根本滿足不了剛需的需求。

另一個是大亞灣的澳頭區，離深圳並不近，而且並沒有地鐵可直達深圳，更關鍵的是澳頭的住宅庫存奇高，以後轉手是大問題。

第二個錯誤，高估了惠陽旅居。

有些朋友想要投資大亞灣的東區和巽寮灣，雖然它們都帶有旅居屬性，但惠州的優勢並不是旅居，旅居價值並不高，你若要買來自住沒問題，但是投資的話，後期轉手很困難。

（3）只選毗鄰深圳且有地鐵直達深圳的板塊

大惠陽區的價值就在於近深圳，所以投資這裡，只選毗鄰深圳且有地鐵直達深圳的板塊。最符合這兩個條件的板塊，一個是惠陽白雲新城，另一個是大亞灣西區。

白雲新城板塊離深惠邊界2-5公里，而且地鐵14號延長線的首發站所在地，哪怕地鐵還沒開通，也可以搭駁到未來要通的深圳14號地鐵。

大亞灣西區同樣離深惠邊界2-5公里，西區南部有深圳地鐵16號線的延長線規劃，北部靠近剛才所說的14號線延長線。南部靠近16號線。

對應14和16號兩條地鐵延長線，就是白雲新城和大亞灣西區這兩個最有投資價值的臨深板塊，投資大惠陽區，只考慮投資這兩個板塊。

（4）以深圳剛需眼光選盤，配套尤其是學校很重要

在深圳高房價和東進策略之下，剛需客一定是大惠陽區未來的主流。所以投資大惠陽區，就必須以深圳剛需眼光來選盤，配套十分重要。

尤其是未來深圳剛需住在大惠陽區，工作在深圳的雙城生活模式下，他們孩子留在大惠陽區，讀書問題必須要解決，所以學校配套就尤為重要。在滿足前面3個條件的基礎上，我們優先選擇附近有好學校的項目。

結束語：大量粉絲還沒有養成閱讀後點贊的習慣，希望大家在閱讀後順便點贊，如果喜歡，也請分享給身邊的朋友！

更多好文章等著你

版權說明：再次感謝原作者辛苦創作，如轉載涉及版權等問題，請聯繫我們，我們將在第一時間處理。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！