拙見：中國的房地產不會像泡沫一樣破滅

作者：鄧澤勤，本文為鳳凰網房產讀者投稿文章

中國的房地產不會像泡沫一樣破滅，因為，它根本不是泡沫。

大約十年前，中國的房地產泡沫論調鋪天蓋地，各路專家、學者更是旁徵博引日本、美國等等的眾多案例，侃侃而談，恨不得親手刺破中國房地產這個大泡沫而後快。

筆者想說，這種把中國房地產的超高速發展比喻為大泡沫，有欠妥當。

大道理不多啰嗦，談一點兒自己的拙見。

先講一個紅軍長征過草地的小故事（摘錄於《這是目前看到的關於長征最深度的文章》）：

我到哈達鋪的鎮子上，他們當地的特產是鍋盔，這麼厚這麼圓的大燒餅，一斤一個。當年的小戰士到處買吃的。一個小戰士一下吃了三個鍋盔，吃完三個鍋盔以後不能動了，這怎麼辦？問連長。

連長說，你一口水也不許喝，今天晚上不許睡覺，就在院子里給我走，走到什麼時候消化下去了再說。這個小戰士聽了話，最重要的是沒喝水，就沒有脹死。總供給部部長林伯渠，終於可以買到糧食了，那匹戰馬跟著他走了兩萬多里地，過草地餓得皮包骨頭了，林老說，我得好好犒勞犒勞我的馬。買了一口袋麥子，20多斤。這個馬餓的，把麥子全吃完了，結果，當天晚上就撐死了。（摘錄完畢）

紅軍小戰士呢？經過這一晚上，緩過來了，就得救了。

近幾年，大家有個共識，即中國的房地產透支了今後幾年的發展。

不過呢，筆者覺得沒有必要大驚小怪，這是經濟高速發展必然出現的問題，西方如此，美國、日本也一樣。小戰士多吃了二個大燒餅，也就是把今後幾天的飯都吃了，你能讓他把多吃進去的二個大燒餅吐出來嗎？或者，開刀把那二個大燒餅取出來？

中國當前的房地產就好比紅軍小戰士在飢餓難耐時多吃了二個大燒餅，撐得有些難受。多溜溜腿、消化消化食，用時間換空間，熬過今晚就行，沒啥了不起的。

那麼，中國的房地產到底有沒有所謂的泡沫呢？當然有，內蒙古的鄂爾多斯，天津寶坻的京津新城，以及一些三四線城市。

但是，以偏概全是不合適的。

筆者以為，中國的房地產，就好比那個大餅吃太多的小戰士，需要慢慢消化，絕對不能像日本房地產那樣擠泡沫。因為，擠泡沫只會破滅，無異於自廢武功，而自己的問題，自己清楚，也需要自己解決。

事實上，當前的各種限購措施就是讓頭腦發熱的房地產儘快冷靜下來，避免大餅吃多了被撐死。

那麼，中國和日本，房地產業是否具有可比性呢？

諸多因素之中，筆者以為土地的所有制是最根本原因：

日本是土地個人私有制，土地對市場供應多少、何時供應、在哪裡供應，完全取決於個人（當然，政府可以通過稅收進行調控）。

當年，日本房地產泡沫破滅之前，日本個人大量炒作、囤積土地，造成土地供應短缺，房價大幅提高。當房地產泡沫破滅之時，個人炒房者損失慘重。泡沫破滅之日，夜正是部分大財團抄底收購土地之時。

而中國呢，土地是國家的。土地供應多少、何時供應、在哪裡供應完全取決於政府，避免了土地價格的大起大落對市場的衝擊。

最重要的是，日本的土地是否增值，完全不取決於個人。而中國呢，土地國有化，這塊土地是否增值完全取決於政府對這裡的發展規劃與資金投入，如北京副中心，如北京大興國際機場，這樣的例子比比皆是。

中國政府完全可以根據市場的需求對土地的供應在宏觀層面進行有的放矢的調控，確保土地保值、增值。而這些，日本政府做得到嗎？美國政府又當如何？

這，就是中國現有制度的優越性；這，就是中國從半封建半殖民地迅速崛起的最主要根源！

再講一個擺在桌面上的小故事：

二年前，政府開始鼓勵國有房地產企業自持有部分物業，甚至在一些土地拍賣時，明文規定了自持有物業的比例與年限。11月26日，北京土拍武林大會上，12塊土地集中釋放，國有房企蜂擁而上。最那個什麼的是，「補習課頭牌」好未來（學而思）以13億底價摘得昌平區沙河鎮的一塊商業用地。更為那個什麼的是，該地塊出讓條件是100%自持且持有年限不低於20年！

再再，講一個幾年前的小故事：

幾年前，某上市公司被ST。在面臨退市的危急時刻，該上市公司賣出了二套早些年在北京購買的住宅。為此，不但摘掉了ST，還扭虧為盈。

這個小故事，當年，傳為美談。

現在，大家應該明白了，自持物業的好處了吧？其實，許多眼神好的上仙，早就看出了其中的門道。

從今往後，在中國，總體上說土地肯定是越來越增值（只要不是甘肅玉門的那種地方），尤其是一線城市的幾個熱點地區，如北京大興國際機場周邊，如京雄城際的固安東站附近。今後的發展規劃會越來越宏偉，越來越合理，後續資金的投入會越來越多，自持的物業將隨著時間的推移會不斷增值，國有資產的保值與增值將越來越有保證。

至於說，日本當年的城鎮化率，以及中日在銀行體制上的本質區別，與中國目前，具有可比性嗎？感興趣的朋友可以去網上查閱。

由此，日本的土地私有制，再加上日本銀行業的推波助瀾（還有政策上的混亂，造成自亂陣腳，最終自廢武功），使房地產泡沫被越吹越大，從而決定了日本房地產的最終走向，只能是泡沫破滅。

而中國呢，近些年房地產的超高速發展，就是紅軍小戰士多吃了二個大燒餅，或者說更像是一個不斷吹大的氣球，只要不再繼續吹大，熬過今晚，明天就會慢慢縮小，是完全可以把控的。如何把控的呢？這二年大家都已經見識到了，對吧？哈哈哈哈。

所以，個人拙見：中國的房地產不是泡沫。用時間換空間，完全可以把控。

2018年，樓市缺錢。不過，還有一個月就熬過去了。那麼，2019年呢？我以為，樓市依然缺錢。怎麼熬呢？

2019年，預計中國的房地產行業總體形勢依然很不樂觀：今年各地的人才引進熱度已經消退，三四線城市貨幣化安置已經減少，棚改將轉為實物安置。全國各地不敢說是苟延殘喘，恐怕也是毫無生機。唯有少數城市的熱點地區才具有上漲動力，如北京副中心，如北京大興國際機場，以及河北省環京周邊的南部地區。

2019年的上半年應該是現有政策的繼續落實，繼續所謂的擠泡沫。或者說，繼續溜腿消化肚子里的大燒餅。說得直白一些，是在行業洗牌，在優勝劣汰，在重新瓜分天下。預計明年的下半年，此輪房地產業的大調整、大洗牌將告一段落。

紅軍小戰士熬過了今晚，就緩過來了。那麼，中國房地產的這一個晚上，到底會持續多久呢？一年，二年？

雖然幾經坎坷，雖然步履維艱。但最終，我相信，我們大家都相信，中國的房地產業一定會從草地走出來，也必須，從草地走出來。

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