慘淡！從2016年以來 土地出讓金首次由正轉負

來源：葉檀財經（tancaijing），作者：顧天傑

1987年12月1日下午，拍賣師一錘定音。現場記者迅速對焦，閃光燈亮成一片，整個拍賣過程只持續了17分鐘，中國第一場土地拍賣成交，底價200萬元，溢價率160%。

31年後，2018年11月26日，北京，又出現一場驚天土地拍賣。

當天，北京拍地13宗，總面積79.04萬平米，起價295.19億。最終除了順義的一塊地之外，其餘12塊順利出讓，合計316.46億，創下北京單日成交額新紀錄。

兩千公里以外的深圳，似乎感受到了首都土拍的熱情。多個剛需、豪宅樓盤湧入市場，開盤後幾小時銷售額達到數十億元。

北京土拍加速，深圳剛需改善客大批入場，樓市打了強心針，吃瓜群眾驚呼變天。

1

316億 北京土拍瘋狂背後卻是信心不足

11月26日的北京土拍有三大特點，一是年底供地壓力加大，二是國有房企積極布局，三是土地溢價率不高。

《北京市2018年度建設用地供應計劃》明確規定，2018年全市計劃供應國有住宅用地總量1000公頃，其中商品住宅用地650公頃。目前，北京土拍共推出住宅用地54宗，供應商品住宅面積347公頃，供地計劃只完成一半。

北京政府很著急，北京規劃和自然資源委員會已經公告，未來兩月土地供應將明顯增加。

供應量增加，成交量也必須撐起來。

26號的北京土拍，增加的第一道保險，叫做共有保證金。

在此之前，房企拍每一塊地，都要單獨交納保證金。但這一次13宗地塊實行分組競拍，房企只要交納規定金額的共用保證金，即可參與組內所有地塊的競拍。

比如丰台花鄉白盆窯村的兩宗土地被分在第一組，其中一宗保證金是9.25億，另一宗是11.2億，競買人只要繳納11.2億保證金，就可以同時參與兩宗土地的競拍。

實施共有保證金制度，一是加速全年供地計劃完成度，二是大幅減少流拍的概率。

其次，這一次北京史詩級土拍，國有背景房企開始大批量拿地。12宗成交地塊中,有8宗地塊被央企、國企或聯合體競得。

中鐵建成為最大贏家。丰台區花鄉白盆窯村的BPY-L011，BPY-L010、L013三宗地塊，分別被中鐵建系旗下的中鐵置業、中鐵諾德以合計128.6億元拿下，占土拍成交總金額的40.6%。

儘管國有房企積極拿地，但土地的溢價率並不高，最高的地塊溢價率只有49%。

溢價率最高的項目位於六環外大興區采育鎮區，被住總集團以49.3%的高溢價率、2%自持比例競得。另一塊同樣位於大興采育鎮的低密用地，被城建集團以9.4億和27.1%的溢價率競得。

這兩宗地性價比很高。儘管有最高限價32693元/平米的限制，但同一片區的興創榮墅聯排產品價格接近4萬元/平米，周邊項目金隅金麟府單價高達52569元/平米。

北京11月26日土拍的分布區域，提前給北京的限競價房畫好了價格分布圖。

四環內限競房價在每平米6.8萬以內，五環到六環之間的限競價房，大約在4.1萬到5.6萬之間，六環以外的限競房價，價格基本在3.1萬/平米。

2

深圳樓市 剛需與豪宅起飛 是虛假的真實

距離北京兩千多公里以外的深圳，突然火爆起來，湧現出一批剛需和豪宅買家。

11月26日晚間，豪宅萬科瑧山府三期突擊開盤，半小時內去化率超過90%，銷售額超60億元。這一次共推出397套住宅，戶型建面在178到306平米，均價9.71萬元/平米，總價區間為1472萬到3254萬/套。

同一天，號稱剛需收割機的華強城開盤，當天共推出1240套住宅房源，認籌人數1503。截至下午6點，華強城現場售出1100套房，去化率9成以上，銷售額同樣超過60億元。

11月28日，萬科星城線上選房，截至當天晚上9點半，成交超過1400套，銷售收入84億。

萬科星城是深圳史上最大規模的推盤，一次性推出3337套住宅，5樓以下一個價，5樓以上一個價，首付最低不到100萬元，精裝修，均價4.4萬元/平米。

剛需和豪宅去化率飆升，深圳樓市突然轉向了？很遺憾，如果你信了，可能被忽悠了。

萬科瑧山府前兩期推出的時候，已經是日光碟，主要原因是位置好，自帶深圳高級中學的學區，競品很少，改善型客戶很喜歡。再加上限價房，比同片區二手房便宜近每平米4萬元，積累了一批意向客戶。

看清楚了么？自帶學區，比周邊二手房便宜4萬，可自住可出租，買到就是賺到。

華強城作為地鐵盤，一直備受關注，此次售價4.6萬元，遠低於5萬元的預期。萬科星城4.4萬元的售價並不高，還附帶各種優惠，明擺著是房企加速回籠資金。

順帶一提，以上兩個網紅盤都位於深圳寶安沙井片區。主要特點是概念多，什麼海洋新城、大空港規劃、新會展中心、前海自貿區擴容、廣深科技走廊等等。這麼多利好，無論能不能落地，都是中介最好的介紹詞，間接刺激了市場。

深圳真實樓市到底如何？高位盤整，二手房成交量大減。根據中原地產數據，8月甚至二手房成交量高達7200套，到了11月月底，當月成交量僅為3303套，相比8月已經腰斬。

除了幾個網紅盤，一手房去化率也不理想。深圳中原數據顯示，11月23日當周，一手房去化率只有46.8%，其中最低的龍崗中駿雲景華府，推出415套房源，去化率只有10%。

萬科瑧山府、華強城和萬科星城的聯手「光碟行動」，再次證明了一個簡單的道理，沒有賣不出去的房子，只有不合適的價格。

3

最安全的地方 一線城市只剩微利

年末大幅度推地的城市，不止北京一個，完不成供地計劃，意味著土地出讓金大減。

根據官方數據，2018年1到10月，北京土地出讓金只有997.7億，同比去年減少52.3%。加大賣地力度，讓一些資金量龐大、融資輕鬆的企業找到機會入場。

根據易居研究院的《2018年10月40城土地市場報告》，2018年1到10月，40個典型城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%。

注意！從2016年以來，土地出讓金收入同比增速首次由正轉負。

藉助上半年的棚改貨幣化擴張，三四線城市賣地收入屢創新高，其中最高的是廣西北海，賣地收入增幅高達481.6%。其次是煙台（410.1%）、岳陽（298.5%）、襄陽（171.6%）。

三四線的土拍狂歡已經接近尾聲，安全墊最厚的一線城市提前進入微利時代。

一線城市地塊天生價格高，同時受到政策和限價影響，房價的絕對值和漲幅都在進一步縮減。根據四個城市的住房規劃，未來限競價房、共有產權房和人才住房將成為主流，繼續「壓榨」房企利潤。

不要被北京土拍的火熱、深圳剛需和富豪一起搶房的盛況所欺騙，回暖的跡象還沒有出現，只是一小部分人在掩護之下，演了一場戲，提前出貨。

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