中國物業戰爭史｜大象公會
中產也好，貧民也罷，在中國物業公司面前都人人平等。
文｜姚白莞
2018年10月末，北京陽光上東小區部分業主組織了小規模散步活動。事件的直接起因並不複雜：電梯長期疏於維護，故障逐漸頻繁到不可思議，終於超越業主忍受極限。
值得一提的是，即便在偉大首都北京，該小區也算不得普通。陳丹青等一干藝術家在此聚居，竇文濤等知名媒體人常年出沒，范冰冰李晨在這裡買房，東窗事發前林丹在這裡偷情……各界名流密度已超出普通人想像。
就是這樣一個小區，用部分業主的話說，「物業管理水平與回遷安置房無異」。
十幾年來，綠化凋零，設施失修，業主維權挨打，維修資金被挪用，業委會籌備受阻……新聞報道中常見的物業管理頑疾，幾乎一個沒落下。
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說起曾經的陽光上東，十月散步活動的參與者凌女士至今一臉自豪，「樓棟漂亮，綠化率奇高，外國人多，安安靜靜的。」
2010年，任職於某知名NGO的凌女士攜丈夫搬進了陽光上東小區。竣工於2004年的陽光上東，部分樓棟和綠地景觀的設計出自丹麥SHL設計事務所，即便在今天仍屬搶眼。
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全盛時期的陽光上東，據說有數千外籍人士聚居於此，號稱國際化程度領跑朝陽
不過，入住之後的八年，凌女士親眼目睹的卻是小區環境的漸次沉淪。
先是小區內植被疏於養護，從青蔥翠綠到逐漸斑禿，進而大片荒漠化。
不久，小區又被發現地下室非法住人，「經常能看見穿著褲衩的大爺大媽，拖家帶口住在地下室，還有煤氣罐子搬進搬出，望而生畏」。
個別樓棟電線私拉亂接，體面無存。
人命關天的消防器材或朽爛不堪，或消失無蹤，消防資料則被隨意篡改，視同兒戲。
最令業主們驚懼的，是電梯。
據反映，小區共計100多部電梯，30多部存在較嚴重的運行問題。從今年五月起，小區累計發生電梯事故62起，搭乘電梯已然成為高危行為。與物業交涉無果後，最終發生了拉橫幅「散步」的一幕。
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「糟糕的物業管理已經給小區的房價造成了很大的影響，更重要的是，優質業主在逐漸搬離、流失，這是一個惡性循環，我不想我的孩子未來生活在類似回遷安置房的環境里。」散步活動參與者辰女士痛言。圖為曾經的陽光上東綠地景觀
不過，身處北京，陽光上東業主仍應寬慰。比起全國一些地方，首都的事故在情節魔幻程度上實在稀鬆平常。
2016年三月，西安水榭花都小區物業方在居民多次維權壓力下，被迫檢修設施設備，結果於電梯中意外發現女業主餓殍一具。事後調查得知，該業主已被困電梯整整30天，「發現她時手已經變形了......牆上有爪痕，太恐怖了」。
亂象種種，自非一日之功。
早在《物業管理條例》頒布前的2002年，根據中國社會調查所對北京、上海和廣州三地的調查，已是「九成居民對物業管理不滿意」。兩年後，在全國「霸王現象」認知度調查中，「房地產和物業」行業居然名列「霸王行業」第二位，僅次於「電信」。
物管之惡，浮於表層的是服務意識的缺失和本職工作的極度敷衍，背後更深層的問題是對業主權益的廣泛侵犯。
如《物權法》規定，小區紅線區域內公共部分的使用和收益歸全體業主，但現實中，這些收益大多被物業公司侵吞，小區公共事務也被物業公司所把持。
（參見大象公會文章
《你家的房子，真能住滿七十年嗎》
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據中國社會調查所2007年的調查數據，北京90%的小區存在物業公司侵佔小區公共設施牟利的行為，其方式包括：利用電梯間、公共走廊等作為廣告展位出租；利用小區內公共場地和道路兩側收費泊車；利用地下室對外出租、對地下車庫二次收管理費等
就在今年，陽光上東業主志願者甚至發現，小區住宅專項維修資金在絕大多數業主不知情的情況下，被物業公司支取了1550萬元，另有1000萬尚在申請中。經志願者核對，其中多數支出價格虛高，遠超市場正常水平，並有大量不實支出。
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面對朽爛的消防栓，陽光上東業主曾質問物業：「修來修去，換來的是地下車庫滲水、消防器材朽爛、電梯愈發不堪，你們到底修了什麼？」
除財產侵權，中國物業公司還熱衷於對服務對象施以暴力關懷，極端案例頻出。
2009年，西安某物業公司「收拾」一對籌備業委會的業主夫婦時痛下殺手，直接造成一死一殘。南方同行表現也不遑多讓，2015年末，福建漳州一物業主任一時興起，竟竄至某女業主戶內實施性侵。
暴力關懷對首都人民同樣不陌生。據中國人民大學「社會治理」課題組2001-2005年的一項調查顯示，在全部100多個調研小區中，業主與物業公司發生過嚴重糾紛的小區佔到了總數的80%，發生肢體衝突或暴力衝突的則佔37%。
《權衡》雜誌2006年的《北京物業暴力調查》一文，曾詳細梳理了北京業主多年來橫遭物業暴力的血淚史。至該文發稿時，北京發生物業毆打業主流血事件700多起，如下樸實剛健的鬥爭景象遍布城郊各區：
「打！打！打！給我往死里打，打死我負責！」
當時，嘉仁物業公司經理劉明偉和30多名保安正在毆打太平家園業主。（天通苑）太平家園小區業委會秘書長李有成告訴記者：「馬榮軍指揮保安打我們的時候，六七名警察就在現場。」
·······
「從2002年至今，嘉仁物業公司打傷、砍傷我們小區60多人，其中有70多歲的老人，也有14歲的孩子。」
大環境如此，高端小區陽光上東亦不能免俗。2017年8月，陽光上東維權業主葉先生即在地下車庫遭到不明身份人士的掌摑和威脅。
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業主葉先生遇襲後，業主集體赴當地相關部門請願徹查
聽聞戰友遭禍，維權志願者辰女士當即情緒崩潰，痛陳禍患成因：「小區竣工十幾年，由於基層政府作梗，我們的業委會一直難產，對他們監管是缺位的，物業有天然的組織優勢，現成的准軍事武裝（保安），又有人撐腰，他們當然有恃無恐…...」
有研究指出，從不少中國物業公司強烈的暴力傾向、對小區濃厚的非法控制心態和背後普遍的保護傘來看，明顯已朝著黑社會化之路奔騰多年。
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2016年11月，在收到陽光上東小區要求成立業委會的申請後，當地基層主管部門隨即指派了「籌備組組長」指導工作。按照相關規定，這個組長要在60天內組織起首次業主大會籌備組。
然而，一晃兩年600多個日夜，籌備組卻仍未能成立，業主們心心念念賴以監督物業公司的業主委員會，依舊遙若辰星。
業主一方認為，問題的核心是基層部門有意制定不合理、不具備可操作性的籌備方案，如違規將並非建築區配套公建的酒店、寫字樓等併入民用住宅的業委會範疇，而代表這些公建的籌備組成員卻蹊蹺地從不露面。
由於籌備組成員遲遲無法確定，導致業主大會籌備一再被推遲、流產。
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2003年頒布的《物業管理條例》規定業主大會需在「房地產行政主管部門的指導下成立」，但實際中，開發商與當地房地產行政主管部門往往關係密切
陽光上東業主的說法或許只是推測，卻也切實基於普遍的基層治理邏輯。事情還得從三十多年前的住房制度改革說起。
1978年後，隨著中國逐漸由計劃經濟轉向市場，住房制度隨即改革，房屋管理模式也從單位房管部門的行政化管理，向市場化的「物業管理」過渡。
在純粹的市場經濟環境下，業主是物業服務的消費者，業主與物業管理公司處於一種雙向選擇的關係，一旦一方出現違約現象，雙方的關係就可終止，違約方還要承擔對方的相應損失。
但中國的事豈能如此簡單。現實情形是，90年代中期以後，隨著商品房「物業管理」模式輻射至全國，物業公司對業主的侵權現象日甚一日，業主要想解聘不稱職的物業公司卻難於登天。
究其原因，不少學者指出，中國房改後的物業管理雖非行政運作，但也不是市場運作，而是一種複合式的「政治經濟」運作。
在商品房誕生初期，最早一批較大的物業公司，本身即由房管部門改制而來，對業主動輒「行政化管理」的衙門習氣早已刻入行業基因。
此後，占行業主流的物業公司皆由房產開發商自行組建而來，與其實際是父子關係。
● 綠城集團下的綠城物業保安
房產開發商大多在當地背景深厚，與主管部門關係密切，彼此在賣地收入、政績工程、稅收等方面存在廣泛的利益聯結。這層特殊關係，也被部分學者稱為「
帶有分利性質的官商房產利益集團
」。根據《物業管理條例》規定，在業主大會選聘物業管理企業之前，應由建設單位選聘物業管理企業。現實中，購房者一旦決定購房開發商的房屋，只能默認接受開發商安排自己人提供的「前期物業管理」，並在小區中無限期延續，任其坐收壟斷利益，市場化的競爭機制幾乎不存在。
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大多數小區走不到圖中第四步，第六步則只有理論上的可能
面對背景難測、手段無下限的對手，憑業主個體維權成本極高，成立業委會就成為包括陽光上東在內諸多小區業主心心念念的救命稻草。
畢竟，根據《物業管理條例》和《物權法》規定，業主委員會有權代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，並監督和協助物業服務企業履行合同，這是「合法合規」「名正言順」的維權正途。
業委會對業主維權的重要性，物業公司自然也瞭然於心。與其坐等「業委會」成立後被動防守，不如先發制人，窮極暴力關懷在內的一切手段，將其扼殺在襁褓之中。而勾兌好當地相關部門，是這一切的必要前提。
北京某物業專家曾坦言：「小區辦的個別官員與開發商（或物業公司）有利益關係，自然向著人家，業委會能給什麼？給包煙到頭了......居委會主任跟物業公司的項目經理中午喝、晚上喝，天天喝，你說他能向著業委會？」
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基層政府、物業公司、業主組織三方「互動」圖。中國的物業公司並非單純的服務企業，實際分擔了不少基層治理職能，是「二政府」
實際上，拋開「官商同盟」因素，單純從基層治理的角度，「業委會」本身也自帶風險。
業委會作為自治組織，基層政府並不能通過行政命令直接管理，只能從旁「指導、監督」。而業委會帶領業主的維權，有時會採用群訪、堵路、遊行、絕食等過激手段，都是基層政府維穩考核的重要禁止事項，一旦發生勢必影響政績。
這就不難理解，部分基層官員對業委會的厭惡如此直言不諱：
「有了業委會以後，這個社會就亂多了，沒有業委會的時候安靜著呢。」
「咱說白了吧，我打心眼裡就不想它成立......我們跟街道在處理這件事情上來講，會有一定的諸多限制手段。」
——陳鵬《國家-市場-社會三維視野下的業委會研究》
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凌、辰兩位女士並不是陽光上東最早的維權者，據她們回憶，「陽光上東維權史曲折而漫長，湧現過一批維權先驅，又都因為各種原因歸於失敗沉寂，但小區物業實在能翻著花樣爛，總能逼得業主們重新聚合在一起」。
維權業主屢戰屢敗，物業公司侵權行徑日甚一日，除了物業背景深厚難測、手法花樣百出，其信息、技術方面的優勢至為關鍵。
小區的資料大部分都在物業公司手裡，又是物業管理方面的專家，對業主隱瞞資料和信息不過舉手之勞。業主則大多物業管理知識匱乏，對公共設施設備的情況也缺乏了解，處處被動。
維權骨幹們認為，唯有齊心協力消解物業公司各方面的優勢，才能多少掌握鬥爭主動。他們往往不惜付出大量時間精力，搭貼金錢，去開會、動員、收集證據，聯繫政府部門、律師、媒體。
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陽光上東維權志願者就綠化問題聯名書徵集業主簽名
中國業主維權行動無論最終成功與否，但凡能造出些聲勢的，都離不開這些特別能戰鬥的維權骨幹。志願和公益精神，在他們身上體現得格外鮮明。
然而，業主畢竟都是普通人，平時忙於個人事業，與物業公司纏鬥的時間和精力有限，維權骨幹們坦言，付出和收益並不成比例，持搭便車心態的業主太多，「很多人口頭上對我們堅決支持，甚至要給我們捐款，但我們不缺錢，我們就缺你這個人，你又不肯出來。」
● 「我們小區，年輕人、斯文人太多，我們私下裡經常感慨，這個小區太缺富有戰鬥力的大媽了。」現實中，確有小區組織老人衝擊物業公司霸佔的房子、成功奪回大量小區資料、甚至收回物業管理用房的例子，但老年業主被打傷打殘也不在少數
今後將以何種策略繼續維權，讓維權骨幹們頗費思量。
有學者研究大量維權案例後，總結出成功維權小區的一些共同策略：通過業主的關係資源獲得關鍵部門和某些官員的支持；巧妙利用政府部門內部的互相監督，使他們盡量公正執法；充分動員業主人力，不惜以諸多制度外的策略強迫有關部門停止支持物業公司繼續侵權，如上訪、製造新聞事件等。
無論如何，與當地相關部門徹底翻臉並不明智，這是維權骨幹們從大量慘痛案例中得出的共識。
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有效的維權動員機制，圖片來源：張磊《業主維權運動-產生源於及動員機制》
即便業委會遲遲不能成立，業主們在這番激戰中也並非全無所得。凌女士覺得，並肩作戰的戰友情誼，多少挽留了小區里漸行漸遠的鄰里關係。
值得注意的是，陽光上東雖號稱星光閃耀，眾多京城名流隱居其中，但維權骨幹分子中並不見他們的蹤影。挨過揍的葉先生，參與組織散步的凌女士、辰女士，都只是經濟實力普通的年輕中產：
「名人，巴不得人家以為他們住火星，你說他們會不會出力？維權前是名人，維權後難免淪落為人民。」
參考文獻：
陳鵬，《國家-市場-社會三維視野下的業委會研究》，2012
張磊，《業主維權運動：產生原因及動員機制》，2005
李玄，《中國業主維權運動研究》，2012
丁軍，《北京物業管理糾紛與政府政策行為研究》，2007
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