50平米以下限制入學？花幾百萬買學區房的人，傻眼了！

同私立學校相比，公立學校的「學區房招生」並不見得更便宜，但卻受不到學區房溢價帶來的利益。錢被開發商或房東賺走，學校沒辦法挑選優質生源，沒辦法提高學費，教師待遇也無法隨之改善。這才是當下學區房最大的隱患。

文｜陳興傑

來源｜功夫財經（ID：kongfuf）

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事實上，學校主動出台明確規則並不是壞事。沒有明規則，也會有潛規則。

當各大城市都在進行「搶人大戰」的時候，深圳摘取了最優質的一批大學生，這些人會為深圳帶來新一輪「嬰兒潮」。

公立學校享受不到學區房溢價帶來的利益。錢被開發商或房東賺走，學校沒辦法挑選優質生源，沒辦法提高學費，教師待遇也無法隨之改善，這才是當下學區房最大的隱患！

最近深圳一所小學因學區房火了。這所名為深圳螺嶺外國語實驗學校的小學，在其官網發布告示稱，明年開始，要對申請該校學位的房產進行核驗。

想在這兒讀書，必須滿足以下條件：住房面積小於30平米的，要購房及實際住滿六年以上；30到50平米的，要購房和住滿四年；大於50平的，要住滿1年以上。

也就是說，這所學校不歡迎那些「臨時擇校性申請」的生源，它更願意照顧本地長住戶籍人口的入學兒童。

這種選擇，倒也符合當前中國城市的主流傾向：本地戶籍人口享受最多福利，繼而是住房人口，再次長租人口，最差的便是短租流動人口，他們享受到城市福利幾乎可以忽略不計。

迫於輿論壓力，12月5日深夜，深圳市螺嶺外國語實驗學校在其官網上宣布，「根據羅湖區教育局的意見」，學校決定取消《告示》。

1.

/深圳，中國最「年輕」的一線城市/

成立於1981年的深圳螺嶺外國語實驗學校，幾乎和深圳這座城市的歷史一樣長。學校有三個校區，將近5000名學生。2015年有研究機構出過中國最佳小學100強榜單，該校名列第30，位居深圳第7位。

從排名來看，這是一所當之無愧的優質名校。名校都有學區房，這再正常不過。不過在深圳，看似並非頂尖的「第7名」，可是遠比在其他城市有含金量，所以，這裡的學區房之爭自然更加激烈。

更主要的是，這所學校所在的羅湖區，是很多新深圳人買房的第一站。相比南山和福田，羅湖絕對稱得上平民城區，這裡有很多4或5打頭的房子。能在羅湖挑到一個好學區，哪怕多付溢價，也對得起孩子了。

另一方面，作為中國最年輕的大城市，深圳人口總量超過一半是30歲以下年輕人，總人口的平均年齡不到33歲。

最近這兩年，各大城市都在進行「搶人大戰」，深圳自然不甘落於人後，它憑藉自身優勢摘取了一大批優質的大學生。據統計，2017年深圳市新增長住人口超過60萬，這其中，有政府宣布「引進人才」計劃的23萬。這些人才大部分為本科以上學歷，其中超過10萬是應屆畢業生。

「引進人才」的就業基本為新興領域。比如信息傳輸、計算機和軟體業、服務業，製造業，金融業，物流業，其中以華為、騰訊、富士康、比亞迪、中興為主要僱主。

深圳有中國數量最多的上市公司，發展前景非常好，越來越多的年輕人選擇留下來，在這座城市賺取財富，成家立業，生兒育女。這樣的選擇，勢必會為深圳帶來新一輪「嬰兒潮」，以及數字可觀的適齡入學兒童。這個時間不需要太久遠，三五年後我們就能看到。

這一點可以從最近幾年深圳中小學的學位增量窺見一番：

2016年深圳全市公辦中小的新增學位3萬個，新增和改擴建中小學37所；

2017年新增學位為5.1萬個，新增和改擴建中小學34所。

這個數字到了2018年，上升到6.29萬個學位和42所學校。

最近幾年，深圳每年新改擴建30所以上學校，深圳教育的盤子在不斷增大。所謂水漲船高，深圳螺嶺外國語實驗學校這樣的「老牌名校」，自然就變得相對稀有了。

也就是說，深圳的學區房大戰，或許才剛剛開始。

2.

/沒有明規則，也會有潛規則/

深圳螺嶺外國語實驗學校推出的「驗房政策」，儘管取消了，但確實代表了一種方向。在此前，各地學區房早有不承認買10平米以下、過道房、地下室的潛規則。

但從長期來看，學區房的需求並不會因此而減少。想囤學位給孩子上學的家長，提前做準備就好了。孩子一出生，就買個小型學區房，持有4年或6年，再拿這個資質申請學位。學區房價值兌現後，轉手入市，不擔心沒有人接手。

而且，由於持有房子的周期變長，流通效率降低，學區房供給會減少，房價不但不會下跌，還會上漲。

學校的公示說，購買小型學區房後要長期實際居住，這該怎麼破呢？事實上，「長期實際居住」的標準很寬泛，只要不是公開掛租，一般人也很難查驗。

大於50平的房子會省事不少，只需住滿一年就能申請。一些原想買30平房子「占學位」的人，會涌到這個市場，50多平米的房子，房價會漲得最凶。

大家都知道，學區房的單價原本就比一般的商住高不少，更何況還是深圳的名校學區房呢。

一般來講，底層家庭不會打學區房的主意，富裕階層則壓根不會在乎面積，所以，從30平變成50平，受影響最大的還是那些為學區房溢價買單的中產。

有人說，學校沒有制定規則、根據房子挑人的權力。姑且不論這樣的質疑有無道理，我想說的是，只要這所小學的吸引力還在，生源就會遠遠大於學位，招生主動權仍舊會掌握在學校手裡。

換一個角度想上，學校主動出台明確定的規則未必是壞事。沒有明規則，也會有潛規則。如果發生「買學區房卻不讓入學」的事情，麻煩可不只這些。

深圳螺嶺外國語實驗學校推出「驗房政策」，更絕非孤例，它不過是借鑒了其他學校的過往經驗。我敢斷定，將來的深圳，有類似附加條件的學區房極有可能會成為普遍現象。

3.

/當下學區房的最大隱患是什麼？/

學區房並非中國人的首創，也不像很多人切齒痛恨的那般荒謬。學區房僅僅是經濟規律的一種呈現，搞清楚它的規律，遠比痛恨更重要。

古今中外，優質的教育都很稀缺。尤其教育發達的地區，教育質量更是會有明顯的高下之分，這樣一來，就會出現「學生爭入學、學校挑學生」現象。不管在哪兒，名校總會供不應求，優質資源的分配，會根據市場機制不同，表現出各種不同形式。

私立學校最簡單，學校董事會說了算。有名的私立，都會通過收取高昂學費來獲得經濟收入；他們也往往會「擇優錄取」，並且給優秀學生髮高額獎學金，因為優秀的生源會給學校帶來大量捐贈。

學校要打造成什麼類型，招收什麼樣的學生，私立學校自有其經營之道。他們的招生標準各不相同，私立名校的面試內容更是五花八門：有的測智力情商，有的重視領導能力，有的重視體育才華，有的考察家長財力。這一類學位有溢價嗎？顯然是有的。

相對而言，公立學校的學區劃分就粗暴多了。只要你住在這條街上這個小區，就可以自動納入學區。帶來的結果是，學區房價格飆升。越好的學校，學區房越昂貴。只要供需關係沒有改變，想獲得優質資源的代價就不會改變。

其實，一筆賬算下來，同私立學校相比，公立學校的「學區房招生」並不見得更便宜。特別是在一線城市，很多學區房的溢價都足夠讓孩子出國留學了。

即便如此，公立學校也享受不到學區房溢價帶來的利益。錢被開發商或房東賺走，學校沒辦法挑選優質生源，沒辦法提高學費，教師待遇也無法隨之改善。這才是當下學區房最大的隱患。

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