京城的「老破大」房子 越來越難賣了……

在外人看來，北京的房子買了就會升值，可以閉眼買。實際上這種判斷是對微觀市場的不尊重，畢竟有的房子買了之後就是不升值啊，就是在北京。

北京的房子品類有很多，大的方面分，有住宅、商辦和小產權房三類。其中，住宅又分為經適房、兩限房、回遷房、共有產權房、公房、商品房等。

現在大家對於商辦房就是我們平時所說的商住房，相對來說較為熟悉，其投資屬性相對來說是比較低的，買了幾年後還會虧錢的情況並不少見。商住房的金融屬性也很差，拿到銀行去做抵押也會被鄙視。

話說今年又遇到幾個傻乎乎的粉絲買完了商住問我合適不合適。如果還不懂的，看文末閱讀引導【延伸閱讀】這篇文章《為什麼不能碰商住和商鋪》

那在北京到底買哪種房子更靠譜呢？這個問題並不難，多數的人都知道，那就是買住宅。但是買住宅真的就穩賺不賠嗎？可能未必。很多幾年下來漲幅較低的房子，如果算上資金成本，其實是不賺錢的。

今天我們就講一講住宅市場中的一類投資屬性很差的房子，老破大。

這個話題，我從學區房開始聊，因為學區房的代表性更強，講的時候區分度比較高。其它的大家自己舉一反三即可。

分化

北京房產市場的分化主要是因為北京的城市變化。這種變化過往文章中已反覆提及過，簡單來講就是，北京的城市面積在不斷增長，這個增長過程中，城市的重心在向外遷移，最終形成了這樣一個大五環的超級城市體。

而原有的城區，資源在逐漸外流。這種外流更多的是是一種自發現象，雖然說會有政府的強行疏解，但是必須要知道，政府的強行疏解只不過是順應形勢加速了這個過程而已。

老城區資源外流並不難理解，在城市發展過程中，城區的逐漸老化，加上城市快速發展的大背景，新的產業自然不傾向於留在各種設施相對落後而成本相對較高的城區，新城是產業最好的落腳點。

漸而久之，新城與老城之間會有鮮明的對比。新城發展越來越好，資源越來越充足，而老城各種資源逐漸流出，整體價值快速下跌。

分化就這樣出現了。

在這種城市分化的大背景之下，房價自然也會隨之發生分化。

下面我以學區房舉例來闡述這個變化。

學區房

北京的學區房全國最出名，單價也是全國最高的。我見過一套成交單價二十多的，當然那個房子面積小，總價相對低。我相信全國其它地方的學區房沒有這個價格。

學區房之所以貴，一方面是因為優質教育資源的相對稀缺，另一方面是學生家長的焦慮需求所致。那些有學區房的家長也清楚，即使是自己的孩子上了好的小學，未來也未必有好的前途，只不過在他們有這個消費能力的前提下，會盡量給孩子提供更好的教育環境，以滿足自己，緩解焦慮……

現在北京的學區房大致可分為三個價值層次，分別是學區價值、購買價值、居住價值。

學區價值很容易理解，買了這個房子就能上對應的學校。不過學區價值有一點必須要重點考慮，那就是想要上這個學校，只需要有一套房子即可，而沒有房子面積的要求。這就會導致小面積低總價的房子更為搶手。

購買價值，更通俗意義上講，也叫投資價值。

如果我們剝離掉學區價值的話，你們想像一下，二環一個沒有任何學區屬性的上個世紀80年代的100多平米的老房子，在除掉學區資源外，其它資源都在大量流失的區域里，隨著它的逐漸老化，它本身的價值（價格）該如何體現呢？

或者我們從另一個角度去看，如果你有1000多萬，會去二環買一個老破大（無學區），還是去五環（資源流入區）買一個次新大平層？

綜合以上這兩點，我們會發現學區房裡，小房子更容易流通，因為其單位面積的學區價值相對要高，而一個大面積的學區房，其單位面積的學區價值非常低。這就影響了相對大面積的學區房的流通性。

最後是居住價值，這個可以理解為出租價值。由於租房的人對於房子樓齡、戶型等方面要求較少，所以城區的老破大的租金還不錯，出租價值越來越高。（過去我講過，在今天的大城市，居住是弱需求）

在之前文章里，我講北京城區發達國家化的理論時說過這個事。城區的房子漲幅越來越低，而租金越來越高，最後就使得租售比較為健康。

綜合以上，我們會發現，對於學區房來說，其價值主要體現在學區名額，房子自然越小越好，老破大房子的投資（購買）價值越來越低，流動性越來越差，即使是它的租金越來越高。

老、破、大

在北京城區發達國家化的背景之下，不出意外，老破大住宅會率先完成歷史使命，退出房價上漲的競爭遊戲。

其實老破大的沉淪很重要的因素是因為老和破。過去老破大是不叫老破大的，老和破是不存在的，但是隨著時間的流失，歲月給他們加上了老和破的光環，又由於其自身大的屬性，所以就變成了越來越難以流通的物業，價值也因此大大降低。

當然了，還有一句話堪稱經典，沒有不能買的商品，只要它的價格足夠低。這句話同樣適用於我們今天討論的老破大房產。

以上，希望能給大家在購房及家庭資產配置上有一定啟發。

提醒一下：老破大的判斷很大程度上會基於經驗，理論的探討往往是針對相對宏觀的大面，微觀的實操要更為複雜。

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