對於中產和富人來說持有資產首要考慮的就是現有資產的增值保值，而房產作為可以抗通脹並能升值的投資產品尤為受到歡迎，尤其是美國房產。但華人到美國置業不得不面臨的問題是，在哪個城市買好呢，特別是現在這種經濟情況不明朗的時候，想要避免進坑就有必要清楚哪裡的房產是抗跌、值得投資的？

要想搞清楚這個問題，有必要先來回顧下歷史，查古而知今，2008年到2012年是近70多年來美國最大的一次經濟衰退，全美房價大幅下跌。在這個背景下，讓我們來追溯南加州部分縣房價回升情況。

洛杉磯縣在2007年的泡沫時代前高峰的房屋中位價為$59.1萬，到了2009年蕭條結束，下降是$29.9萬，但是到了今天中位數已經達到了$63.5萬。

橙縣在泡沫前高峰期的房屋中位價是$71.5萬，到2009年蕭條期，下降到$42.5萬，相當於下跌40.5%。到現在其房屋中位價達到$79萬。

河濱縣在2007年時房屋中位價高達$41萬，之後跌到17.2萬美元，相當於下跌58%。到今年，其房屋中位價恢復至$38萬。

我們可以發現一些地區在經濟危機期間房價雖然下跌，但是經濟恢復後就會快速的增長並衝破上次的最高點，而有的城市卻增長緩慢甚至難以恢復原來的價格。那麼快速恢復的區域房產有哪些特點？

影響價格恢復的主要因素是供求關係

房價是否上漲取決於供求關係，而供求關係取決於當地經濟發展狀況。

南加州沿海城市和內陸地區的復甦差異這麼大，完全反映了供需問題，像河濱縣這種城市經濟發展較緩慢，就業機會少，流入人口就少，自然房子需求也少，價格也就難以上漲了，相比之下，橙縣和洛杉磯縣的經濟都很有活力，就業機會多，人口流入量大，房子需求大，因此蕭條期一過就開始迅速回升。

這一點上中美都是一個道理，中國的北上廣深，這些地區人口流入量大，房價高但依然需求旺盛，美國也是如此，舊金山灣區矽谷、洛杉磯、紐約這些美國一線城市，因為大量的就業機會和相對較高的薪資，不斷吸引人流入，因此在經濟蕭條過後，房價都是迅速反彈回原來的高峰，並衝破原來的峰值。

舊金山1990年至今房價走勢圖

物以稀為貴，一線城市、中心地段值得購入

一線城市的就業機會多，永遠有源源不斷的人口流入，但是其城市資源有限，尤其是土地資源，有限的土地資源必然造成房屋資源的緊張，尤其是中心地段，更是珍貴，房產永遠講究個地段地段，好的地段上漲快速而且還相當抗跌。

我們都知道，北京大房價很高，由於擴散效應，北京郊區的房價也在上漲，但是郊區的房子抗跌能力遠不如中心，通州的房價就是例子。在美國也是如此，好的時候，中心及其周邊房價都是上漲的，但是經濟不好的時候，中心地段的房子優勢就體現出來了。不過高端別墅例外。

還有一點，在美國買獨棟別墅的房子，下面的土地歸屋主所有，只要房屋地段好，哪怕房子燒光也可以賣出高價。事實為例：中國日報新聞爆出舊金山的一棟被燒的精光的房子賣家開出了將近80萬美元的高價，結果最終以93.8萬美元成交。

好學校附近的房產值得購入

很多人投資房地產會想要在公司聚集地購買房產，這是普遍的投資規律，公司多職員就多，需求會帶動房價。然而，如果經濟危機來襲，著名高校對於房產的保值能力要遠高於公司。

1993年，紐約的商業房地產市場剛剛經歷過崩潰。由於大量銀行借款給房地產開發公司，在房地產價格崩潰後，一大批美國的金融機構破產。

這時候有很多總部在紐約曼哈頓的公司搬出了城市中心。這個情況下，美國政府成立了一個收集破產銀行的壞資產的公司 RTC，然後不斷變現這些償債資產。巴菲特在知道這個情況後，審核了在市場上要出售的商業地產決定投資，然後確定了一個條件：必須是紐約大學附近的房子。

巴菲特的邏輯是：紐約的房地產市場雖然崩潰了，但是紐約大學還在。其他大公司總部可以搬走，但是紐約大學不會搬走。因此他只抄底在紐約大學附近的房地產。

果然，這一筆投資的收益是巨大的。投資當年現金回報就達到35%，投資後前5年的現金回報達到150%！現在紐約大學附近可是寸土寸金的地方，從那時到現在，很有可能目前每年的租金收入已經大幅超過他的投資額一倍以上。

同理，優秀的公立和私立學校附近房產也是很抗跌的。

現階段美國房市有所放緩，有觀點認為，美國房產10-12年一個周期，現在距離2008年的經濟危機已經過去10年，新的危機即將到來了。這種觀點可信嗎？

在美國，有一個著名的Case-Shiller房價指數，我們可以通過這個指數了解美國房價漲幅情況。從這個指數你可以發現，在美國1890-2018年的歷史中，下跌的年份是28年，上漲的年份卻是100年，連續下跌5年的只有兩次，一次是1929-1933年，一次是2008-2012年，這兩次相隔近80年。從這個規律上看，目前房價的短期回調並不會影響長期的上漲趨勢。要知道越激烈的崩盤，前面一定是越長時間的房價上漲，距離上次危機才僅僅過去不到10年，這麼短的時期並不會讓大崩盤捲土重來。

另外，目前美國的經濟發展良好，保持著較高的GDP 和就業率，並未出現經濟危機前的衰退前兆，因此，「新的危機即將到來」這種觀點是站不住腳的。

目前，美國房貸利率增長，房產銷售量降低，這種時候也許正是入手的好時機，因為熱門地區的房價未必下降，但是買家卻有了可挑選的餘地。

本文由海悅家原創，未經許可，不得轉載。

如果您對美國房產感興趣，歡迎您關注海悅家 公眾號：HHause

諮詢電話： 139-1054-6621

諮詢微信：Jessehhause

北 京：朝陽區望京摩托羅拉大廈5層

舊金山：4450 Enterprise St, Ste 107, Fremont, CA 94538

西雅圖：500 Elliott Ave W SUITEA, Seattle, WA 98119

洛杉磯：2450 W. Main St, Alhambra, CA 91801

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！