最新行情速遞

中國房企明年有3850億元人民幣

在岸債務到期

房企償債高峰期已經到來

中國房地產開發商發行的價值數百億美元的在岸債務將於明年到期，在經濟放緩和流動性收緊之際引發人們對違約的擔憂。

中國房地產市場是經濟增長的基石，經濟學家們擔心，隨著其它問題的日益增多，開發商債務出現問題的跡象可能會波及整個金融體系。

中國與美國的貿易戰有可能損害各行各業的生產，使得中國經濟面臨壓力。不斷上升的債務水平和大力的銀行業改革也引發了人們對中國金融業不穩定的擔憂。

Dealogic的數據顯示，2019年在岸人民幣債務（包括資產支持證券）達到3850億元（合550億美元），幾乎是中國開發商在2019年到期的美元借款規模的四倍。

儘管國際投資者通常通過離岸信貸市場投資於房地產行業，但隨著中國經濟增速放緩至10年來的最低水平，分析師越來越多地將在岸債務視為開發商面臨的關鍵挑戰。

法國巴黎銀行資產管理公司（BNP Paribas Asset Management）新興市場企業債務主管Alaa Bushehri表示：「2019年，真正令人擔憂的是在岸（債務）。美元債務得到了很多關注，但我們關注的是人民幣債務。」

9月份房地產投資放緩，表明開發商對未來越來越不確定。在開發商為了刺激銷售而降價之後，一些大城市的業主最近走上街頭要求退款。

隨著中國政府試圖控制因信貸推動的經濟增長，今年房地產開發商難以發行新債，並為到期債券進行再融資。近年來，信貸推動的經濟增長為房地產行業提供了動力。

Alaa Bushehri指出，今年只有2%的人民幣債券是房地產開發商發行的，較過去幾年明顯下降。

儘管中國政府最近加快了審批速度，以使企業能夠利用市場進行再融資，但規模較小的開發商在獲得審批和吸引買家方面面臨更大的困難。

上周，恆大集團發行了18億美元的債券，董事長許家印自掏腰包購買了10億，試圖在市場萎靡的情況下支撐交易。

東方資本研究的總經理Andrew Collier表示，過去幾年，房地產開發商通常能夠通過影子銀行獲得貸款。影子銀行市場規模達62.9萬億元（合9萬億美元），資產負債表外的債務來自銀行和信託公司等金融機構。但對影子銀行的打擊，讓企業更加依賴公共資本市場。

Andrew Collier表示：「房地產開發商是資本密集型企業，面臨著國內市場放緩的難題。所有這些不利因素將加大他們為現有和未來債務融資的難度。」

樓市持久戰

整體來看，我國房地產市場下行趨勢明顯，

投資增速持續下降。

房地產在中國家庭資產佔比達68%，中國家庭槓桿率已經逼近50%，六個錢包都掏空，可以說，高房價直接帶來高經濟運營成本的增加。

十九大上，提出「房住不炒」之後，全國各省都積極展開了調控政策，購房需求大幅度下降。

據國家統計局發布的10月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，我國一線城市二手住宅價格環比下降；二線城市環比漲幅回落。整體來看，我國房地產市場下行趨勢明顯，投資增速持續下降。

很多人開始對樓市感到迷茫，擔心未來的房地產市場。

其實，國家調控房地產的真正用意是什麼？

中國房地產發展過快，房價上漲太快，不利於改善民生。

中央政府調控的目的非常明確，控制房價過快上漲，也就是說不是打壓而是控制，但是調控期間，房價的波動必然是有的。

各大房地產企業開始紛紛去地產化，像萬達、綠地，萬科等等。

先是李嘉誠撤離，到王健林轉讓產業鏈，潘石屹賣項目等，開發商先知先覺，購房者靜觀其變。

一邊是國家的調控政策的輪番轟炸，另一邊房地產商反覆調價也讓很多購房人看不懂、猜不透。究竟是現在就買，還是再等一等。

其實，樓市巨輪的調整，從來都不是一蹴而就的，它需要反覆的試探與確認，由此也帶來市場情緒的起起落落，乃至房價本身的震蕩。

真正的放鬆信號，從來都不是一些從業人員的鼓吹與蠱惑，而是需要實質性的政策落地。

倫敦地產的春天

1

「股神」抄底房地產

據財富中文網11月18日報道，目前巴菲特收購的HomeServices已和倫敦房地產中介Kay&Co簽署戰略合作協議，從11月起正式更名為Berkshire Hathaway HomeServices Kay&Co。

這意味著88歲的「股神」正式進軍倫敦房地產行業。

Kay&Co專註於倫敦市中心的高端房地產，經營區域包括倫敦的梅菲爾、海德公園、馬里波恩、攝政公園、國王十字、帕丁頓等核心地段。倫敦是HomeServices繼拿下柏林的Rubina Real Estate後，在歐洲第二座開展業務的城市，而巴菲特希望在年底前將米蘭、維也納也納入自己的業務版圖。

英國脫歐公投到現在兩年多了，這兩年正好是英國本土中介過得無比悲慘的兩年，但情況其實正在慢慢起變化。

因為，最影響交易量的觀望預期來自於脫歐不確定性，而脫歐談判正在越談越好。

除此之外，近兩年密集看到的美國科技企業湧入倫敦將在未來兩年集中兌現：蘋果落地巴特西，谷歌、Facebook要在國王十字設立新總部，Twitter落地Soho……這些美國巨頭的倫敦總部將於明後年在市中心集中落成，迎接新員工進駐，這些員工的購房租房需求也會在今後兩年集中釋放。

2

李嘉誠繼續買樓

除了巴菲特，李嘉誠也正在英國大舉收購。

BBC曾表示，李嘉誠買下了「半個英國」，包括基建、電信、零售行業、電網、水務、管道燃氣等各個領域，而房地產也是李嘉誠布局的重要板塊。

2018年6月，長實集團斥資10億英鎊，從英國土地公司（British Land）手中收購了瑞銀（UBS）倫敦總部所在地Broadgate 5號。

2018年11月，長實集團正在就收購英國伯爵府（Earls Court）的股份一事進行談判。

長實集團有意洽購英國倫敦西部伯爵府(Earls Court)的豪宅項目，估值達7億英鎊(約合人民幣63.52億元)。扣除Lillie Square應占部份，長實集團擬洽購的伯爵府項目部份估值達5.589億英鎊(約合人民幣50.7億元)。

（編者註：長實集團是長江集團的旗艦，是一間地產發展及策略性投資公司，創始人是李嘉誠，目前的董事會主席是李嘉誠的長子李澤鉅）以改造倫敦柯芬園(Covent Garden)果菜中心變身成商業中心而聞名的Captial&Counties Properties(Capco)證實，初步洽商出售Earls Court(伯爵府)住宅項目90%權益予長實集團。

Capco表示，收到多份有意洽購Earls Court權益的提案，其中包括長實集團，董事會將把這些提議與分拆該部分業務的好處比較、評估任何提案的條款。但該公司澄清，旗下的合資項目Lillie Square並非長實收購提議的一部分。

因此，扣除Capco與新鴻基地產的郭氏家族合作發展的Lillie Square應占部份，長實集團擬洽購的伯爵府項目部份估值達5.589億英鎊(約港幣57.27億元)。

長實集團年內第二次在倫敦「掃樓」

根據Capco今年6月底中期財報顯示，位於倫敦中部的伯爵府為一個多用途發展區，撇除Lillie Square部份，單是應佔63%權益的ECPL部份，便可發展樓面面積340萬平方呎。另在西肯辛頓及Gibbs Green Estate方面，持有全部股權。伯爵府若完成發展，可容納7500戶住宅。

今年6月Capco強調引入第三方資金，作為開發Earls Court的可能性，更稱其為 「倫敦最重要的混合用途開發機會之一」。

美媒報導指，長實集團的發言人未能立即置評。Capco公布有關消息後，其股價昨日（11月6日）在倫敦時間早盤明顯上升2.23%。

英國房地產的吸引力主要在於英國相關法律制度完善以及投資回報率較高。據統計，在英國女王伊麗莎白二世出生至今的92年間，英國的平均房價從619英鎊一路漲至29.1萬英鎊，漲幅高達470倍。且在過去20年中，僅有金融危機那年英國房價下跌，隔年又穩步上揚，持續吸引海外投資者湧入。

3

從中國放眼倫敦

英國房價持續平穩攀升

2018年第三季度，英國房價同比去年上漲2.5%，環比第二季度上漲1.8%；2018年9月，英國房價年增長率3.7%；2018年10月，英國房價年增長率2.5%，增速有所放緩，月增長率環比下降1.4%。

過去12個月房價變化走勢，數據來源：Halifax

英國房屋購買抵押貸款在2018年8月有小幅增長，但在過去的5年中還是保持在一個相對較低的水平。英國稅務局HMRC的數據顯示，同過去的3個月相比，今年8月份英國已成交的房屋銷售數量增長了1.2%。在過去的一年中，英國房屋的月均銷售量始終保持在一個均衡的狀態。

英國房屋交易總量放緩

受市場周期和英國脫歐等事件的影響，2018年10月英國房價相較於上月有所降低，但至本年末整體情況仍然十分樂觀。在未來的幾年內，英國房價仍然會保持在一個適度的節奏穩步增長。

英國房屋市場成交總量，數據來源：HMRC

近年來，英國房地產行業從交易總量來看還是相對疲軟，至今年9月為止，年平均增長量仍然低於07年同期30%。然而在過去十年中，英國房屋交易總量還是呈現出一個較為強勁的整體上升趨勢。對於海外房產投資者而言，現在無疑是一個非常好的投資時機。

英國月度歷史房價，數據來源：Nationwide

英國房屋租金持續上漲

2018年9月，英國平均租房價格同比上漲1.7%，平均每月租金943英鎊；倫敦平均租房價格同比上漲3.0%，平均每月租金1640英鎊；除倫敦以外，英國其他城市平均租房價格同比上漲1.8%，平均每月780英鎊。

英國房屋租金及增長率，數據來源：HomeLet

同去年9月份相比，倫敦絕大部分地區的租房價格都有較大幅度的上漲，Harringey&Iskington地區漲幅更是高達14.8%。

倫敦房屋租金最高的3個區域分別是

Camden, City of London，2326英鎊

Westminster，2238英鎊

Lambeth，2148英鎊

倫敦各地區房屋租金漲幅，數據來源：HomeLet

現如今，雖然英國面臨脫歐、英鎊貶值、恐怖主義等一系列重大的政治和經濟挑戰，英國的房地產市場卻並沒有呈現出一個明顯下滑的趨勢，反而持續穩步攀升。對多數投資者來說，英國的房地產市場向來是比較穩定的「避風港」。在未來的十年中，由於海外投資者和英國地方政府的投資、低利率環境和低債務成本、以及商業的蓬勃發展等各項因素的影響，英國房地產市場長遠來看會有更好地發展，投資前景依然十分樂觀。

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