香港房市，凜冬已至

在始於9月底的加息周期里，房租的收入無法支撐房貸利率的上升，而之前內地熱錢流入香港的趨勢，隨著市場環境的變化亦在發生逆轉，香港房市正步入一個漫長的冬季。

2018年12月10日，家住香港新界北區上水的黃敏剛從日本旅行回來。和往常一樣，他需要穿過遍布葯妝、珠寶和手錶的商業街區，才能回到家。

黃敏居住的地方被香港人稱為「小香港」片區，這裡的商業氛圍與香港的銅鑼灣有點像。多年來，這裡是內地消費者常去淘貨的地方。但最近，他注意到一個現象，周圍的一些中介行開始紛紛倒閉，門面被重新裝修，換成了其他鋪面。

香港新界元朗鄉村房屋及新式大廈。

作為香港新城曾經的電台主播，黃敏一直關注香港房地產行業的變化，他本人現在也在一家地產公司做高管。所以自家附近的變化讓他感覺到，香港的房地產行業正在發生變化。

「香港房地產市場正在進入觀望期。香港居民買房有個特點，就是買漲不買跌。這是他們把畢生積蓄放進去存起來保值的重要方式之一。」黃敏對《第一財經周刊》說，「2018年全年上漲了大約20%，而當前可能下跌了大約10%，暫時還沒有跌回年初。」

黃敏的感覺得到了德意志銀行的證實。

12月9日，《財新》雜誌引述德銀髮布的警告稱，2019年香港經濟恐陷入衰退，受樓市降溫和中美貿易摩擦的影響，預計到2019年中期，香港房價將下跌15%。

這不是德銀第一次對香港的樓市表達悲觀態度。2016年年中，德銀就曾發表研究報告預測，到2018年年中，香港樓價將下跌35%，當時它認為，屆時，這會成為放寬樓市管制的最佳時機。

之後的2017年年中，鑒於「香港人口結構的變化可能為行業前景蒙上陰影，降低住房需求，而同時香港政府正在增加土地供應量」的因素，德銀大幅減小了2018年到2021年的房價預期，並預計到2026年，香港房屋空置率將上升至9%，平均銷售價格下降48%。

儘管德銀最近的預測相比2016年數據樂觀了些，但一些跡象表明，香港的樓市可能真的正步入冬天。

香港土地註冊處的數據顯示，香港2018年11月住宅銷售約2600套，同比下跌超過50％。與這一數據相對應的成交額，同比下跌超過51%——11月香港住宅的銷售量與銷售額，同比都出現了腰斬。

公開資料引述美聯物業的數據顯示，同月香港新住宅的銷售量下跌到了2016年第一季度以來的最低水平，且從2018年9月至11月連月下跌，連環受挫，均與上月相比下跌超過一半。

中原城市領先指數顯示，香港2018年11月的房價環比下跌超過3.4%，且連續兩個月下跌，是2016年以來的第一次連續下跌。

獨立經濟學家謝國忠對此更加悲觀。在接受《第一財經周刊》採訪時，他表示香港樓市不僅是進入了冬天，更是進入了冰川期。他預計到明年底，最悲觀的情形是，香港樓市的下跌幅度可能達20%至30%。而這一輪調整期可能長達五年，或者更長。那時回過頭來看，一些極端情況相對於2018年這個拐點，跌幅可能達到70%。

對於經歷過香港房地產「好時候」的黃敏來說，對此亦有相似感受。

2004年，黃敏大學畢業，在香港的房地產中介公司做過一段時間，那時，身處香港房地產行業的他覺得香港的房地產市場只能用「有多旺，而不是旺不旺」來形容，這種趨勢一直持續到2018年的12月他從日本回來後。

2007年，黃敏在香港新界上水買了房，當時的價格算成人民幣大約為6萬元/平方米，而現在，這個價格大約上漲了3倍。目前，上水地區的房價大約在14萬至30萬元/平方米。

「當時只要付了三成首付後，房子根本不愁租，租金可以供樓。香港有一個漫長的低息時期。」黃敏說。

在香港，低收入階層如果買不起房，可以申請租住房租比較低的香港公屋，也就是保障房，中間階層在能買房前則通常會通過市場化的方式租房。

香港房租較低、分布密集的公屋。

黃敏的房子正是提供給了這樣的中間階層。黃敏記得，當時他買的房子月供約為4000元，房租則是月供的3倍。

而香港房地產中介的薪酬較低，基本是拿香港的最低工資，收入的很大一部分，來源於收取買賣雙方的中介費。無論是賣什麼樣的房子，只要有成交額，他們的收入就會比較可觀。

然而，香港的潛在「買房者」從2018年10月開始呈現觀望態度，這讓一些房地產中介的成交量降到冰點，依靠中介費作為收入的中介們沒有了主要收入來源，很多房地產中介的老闆為了降低損失，索性關掉了中介行。

「導火索就是加息周期。」謝國忠說。

2018年9月19日，香港滙豐銀行宣布，從次日起，在香港提高港元、美元、人民幣定期存款利率，作為香港最主要的商業銀行之一，滙豐的舉動具有代表性，市場預估，香港自此開啟新一輪加息周期。

而9月27日，繼香港金管局宣布上調貼現窗基本利率25個基點後，香港主要銀行滙豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中國銀行（香港）都宣布上調港元最優惠貸款利率（Prime Rate，簡稱P息），這是香港從2006年來，首次上調最優惠利率，也就是說，過去超過10年的超低息環境終結。

也正是源於在這一加息周期里，房租的收入無法支撐房貸利率的上升，而之前內地熱錢流入香港的趨勢隨著市場環境的變化亦在發生逆轉——這是過去支撐香港樓市上升的重要因素——謝國忠才做出了香港中檔樓盤的樓價在這一調整期結束時，可能下跌超過50%，極端時可能達70％的判斷。

謝國忠曾在上個周期精準預測了香港樓市的慘跌。香港樓市上一輪的調整期從1997年開始，持續到1999年後有些微回調。之後一直下跌到2003年達到最低點。而達到階段性底部後，香港樓市出現回升，直到2018年。

香港目前的平均房租大約是上海的3倍，但如果算上這輪加息周期的加息額，將使得香港的房租收入急速下滑。從上一輪香港樓市調整的情況來看，在房租收入急速下滑的過程中，供樓的香港人可能會繼續持有物業，直到出現斷供，或者出現拋售潮。

「房租的下跌，降低了香港居民炒房的可能性。香港樓市會進入漫長的熊市。」謝國忠說。

黃敏比謝國忠稍微樂觀一點。

「加息周期是否會逆轉，比如暫停加息的步伐，可能成為香港房地產市場再次轉好的一個可能。」黃敏說，「不少香港人手裡有錢，他們在密切關注著這個市場的變化。」

一個趨勢是，粵港澳大灣區日漸便利的交通，以及這一區域內相對低廉的房價，可能會吸引更多的香港市民到內地買房，比如廣州、東莞、中山和深圳等地，香港與內地居民在工作和生活中將有更多的往來與融合。

而這也從另一個角度佐證了，對於香港房地產市場而言，Winter is coming。

（應採訪對象要求，黃敏為化名）

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未經許可不得轉載或翻譯。

朱寶

《第一財經周刊》主筆，聯繫請發郵件

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