美國貸款有那麼多種類，我怎麼知道哪種貸款適合我？

貸款的兩個「基本款」

在美國，看似多種多樣的貸款種類，其實都源於兩種「基本款」，搞懂這兩個基本類型，在選擇貸款的方向上就清楚很多。

1. ARM，也就是adjustable-rate mortgage浮動利率貸款，有3-1、5-1、7-1三種類型，指的是還款總時長30年的前3年、5年或7年里，貸款利率是固定的，而鎖定期之後的利率，根據每年市場利率水平（Index）來決定。通常貸款公司會給出利率的限制區間，比如將利率限定在2.5~8%之間。

2. FRM,也就是fixed-rate mortgage固定利率貸款，即無論市場利率如何改變，在較長的年限內每月的貸款利率都穩定不變。這種穩定的代價就是比ARM鎖定期的利率要高於當下的利率水平。

兩種貸款的優劣

ARM貸款/優勢:

ARM適合打算短期持有房子的買家。

ARM的鎖定期利率一般低於相同情況下FAM的利率，因此如果不打算長期持有，而是幾年以後搬離或者換房，使用ARM方式貸款更省錢。

ARM可能拿到更高的貸款額度，可買的房子價格可以更高一點。

如果鎖定期後的市場利率下調，將減少還款成本，享受低月供。

ARM貸款/劣勢:

ARM的計算方法相對複雜，存在被貸款公司矇騙的風險。選擇這一方式貸款，尤其對於華人群體來說，一定要選擇值得信任的貸款經紀人，協助把控利率限制和調整的細節。

另有一種可能，鎖定期過後若市場利率高漲，月供將突然變高，且持續在高值。

FRM貸款/優勢:

利率及月供都會保持穩定，無論在未來利率怎樣波動，都不影響貸款人的支出。穩定的還款可以讓家庭財務規劃更容易。

計算方法非常容易理解，不會有ARM進入後期浮動階段會出現的複雜情況。

FRM貸款/劣勢:

因為FRM 鎖定的利率高於 ARM 鎖定利率，因此對於貸款人來說，前期的月供成本較高。

如果市場利率下調，相比較而言，手中的貸款合同將變「貴」。如果想通過貸款重置來降低月供，則又這需要支付幾千美元的費用，還要再去產權公司花幾個小時理清自己的稅表、銀行單據等。

另外，各個借款公司給出的FRM條款基本相似，貸款人可挑選餘地很小；而ARM通常可以根據情況進行個性化定製，選擇較多。

如何選擇貸款?

每個買家的情況都不同，選擇自然也不同。總結一下，需要參考的幾個問題如下：

• 房子是否打算長期持有？
• 如果未來浮動利率飆升，我是否可以承受？
• 如需貸款重置，支付交易費用是否合算？
• 目前整體利率環境如何？上升還是下調趨勢？
• ARM多久調整一次？什麼時候調整？

簡單說，若是長期投資，建議選擇固定利率 FRM，短期投資建議選 ARM。

擔心利率飆升會超過浮動利率的最高水平且維持高值，建議選擇固定利率 FRM。

如利率大幅下調，需貸款重置，可獲得當下較低的利率。但需要將貸款重置需要支付的費用作為成本考慮，節省的月供多於重置費用，建議重置，否則不建議。

目前整體利率市場處於歷史低值，呈上升趨勢，建議選擇固定利率 FRM；如整體利率處於歷史高值，且呈下降趨勢，建議選擇浮動利率 ARM。

要關注ARM利率調整的頻率。最初鎖定利率結束後，調整利率根據銀行/貸款機構的不同，有的按年調整，有的按月調整。這部分可諮詢貸款經紀人，經過測算選擇合適的貸款方式。

總之，在美國貸款購房會涉及較多的細節，建議買家選擇值得信任度的貸款經紀人，做詳細規劃和設計，最終選擇適合自己的貸款類型。

本文來自海悅家。

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