木做的房子，鐵打的房產稅
原標題：木做的房子，鐵打的房產稅
房產稅在中國的歷史是非常長的，自唐朝始征以來，基本上每個朝代都收過房產稅。
了解歷史的朋友可能會說，先秦時的「廛布」便是房產稅。什麼叫「廛布」呢？漢代學者鄭玄解釋：「廛布者，貨賄諸物邸舍之稅。」清代的袁枚說：「廛布者，商賈所居屋稅也。」可見「廛布」嚴格來說是營業稅，而不是房產稅，房產稅是財產稅。
漢代時又有「市肆租稅」，也容易被誤解為房產稅，但這「市肆租稅」也是向商鋪徵收的營業稅，並非房產稅。南北朝時期的北魏出現一種「店舍稅」：「稅市，入者人一錢，其店舍又為五等，收稅有差。」這種「店舍稅」被納入「稅市」的範圍，顯然也是跟「廛布」差不多的營業稅。
直到唐朝的德宗時代，單純的房產稅才誕生，叫做「間架稅」，徵收的地理範圍是長安城。「間架」，指房屋的計量單位：「凡屋，兩架為一間」。顧名思義，間架稅是按房屋數目徵收的，不過也兼顧房產的市值：「屋有貴賤，約價三等，上價間出錢二千，中價一千，下價五百。」唐政府根據估值，將長安居民的房產分成上中下三等，上等房每間徵收2000文錢，中等房每間徵收1000文錢，下等房每間徵收500文錢。
間架稅開徵後，給民間造成了非常大的困擾，「衣冠士族，或貧無他財，獨守故業，坐多屋出算者，動數十萬，人不勝其苦」。當時長安城的沒落貴族，並無多少財產，只是祖上傳下的房產多了一些，一番計算下來，要繳納的稅錢劫輒超過10萬錢，所以不勝其苦。由於反對者眾，間架稅實行不足一年，便廢止了。
但五代時，房產稅在一些地方已經成為正式稅種，名為「屋稅」。不過我們尚不知道五代時期的屋稅如何徵收、稅率幾何。
趙宋立國後，延續五代的慣例，也是將屋稅定為正稅，從北宋初到南宋末，屋稅一直都是國家正稅，徵收的範圍為「諸州縣寨鎮內」，即全國各個城市、城鎮，換言之，宋朝的房產稅是一種城市稅，只向市民徵收，農戶不需要繳納。
為什麼房產稅在晚唐的長安行之不通，到了兩宋時期卻能夠施行於全國範圍呢？原因之一，是晚唐的市場與民間財富還無法支撐起間架稅，讓我舉個例子說明：唐德宗年間，由於朝廷長年與藩鎮交兵，國庫日漸空虛，政府決定向長安的商人「借錢」，說是「借」，其實跟搶差不多，「京師囂然，如被盜賊」，哪個不乖乖掏錢，便抓起來拷打，有人因為「不勝鞭笞，乃至自縊」，一番搜刮下來，也才「借」到八十萬貫。可見唐代長安的商民並不富有。
宋朝社會的財富量則遠遠超過了唐朝。我們再來看一個例子：北宋慶曆年間，因為與西夏打仗，宋廷也是「急於財用」，三司預算下來，尚未有數十萬貫的財政缺口，「議者請呼數十大姓計之，一日而足」。政府只向京師數十位富商求助，一日之內便籌借到數十萬貫錢。唐宋兩朝民間財富儲量的巨大差距，由此可見一斑。
宋朝也是中國歷史上城市化程度最高的王朝，據趙岡等學者的研究，北宋的城市人口佔20.1%，南宋時達到22.4%；而清代中葉（嘉慶年間）的城市化率約為7%，民國時才升至10%左右。作為城市化發達的標誌，宋代出現了獨立的城市戶口，稱為「坊郭戶」，與「鄉村戶」相對。宋朝的正稅也分為「民田之賦」與「城郭之賦」，「城郭之賦」包括屋稅、地稅、城市契稅、商稅、市舶稅（海外貿易抽解），等等。
歷代，田賦都是國家財稅的大頭，占政府歲入的70%以上。但在北宋熙寧年間，農業稅的比重降至30%，南宋淳熙—紹熙年間，非農業稅更是接近85%，農業稅變得微不足道。這是其他王朝從未有過的事情，若非宋代工商業發達、政府善用市場手段調動財富，不可能出現這樣的財稅結構。
作為城市工商業繁榮的體現，宋朝的房產市場也非常活躍，城市中，滿大街都是房地產中介，叫做「庄宅牙人」。跟今天一樣，宋朝的富人也喜歡投資房產（另一個投資熱點是放貸業）：「兼并之家，物業不一，或有邸店房廊，或有營運鈔物」，或「佔據官地，起蓋房廊，重賃與人，錢數增多」；「房廊之家，少者日掠錢三二十千；及開解庫（放貸業）、店業之人家，計有數十萬緡者，營運本錢動是萬數」。
這些投資房產租賃業、金融業的宋朝「兼并之家」，宛如資本主義興起之時的貪婪的威尼斯商人，跟「貧無他財，獨守故業」的晚唐「衣冠士族」是氣質完全不同的兩個群體。前者是新興的城市商人，中心支撐起一個新的稅種；後者是沒落的貴族，連間架稅都支付不起。
唐朝間架稅推行不下去的另一個原因，是稅制設計簡單，按房屋數目計算稅額，施行過程中容易演變成急斂暴征：稅吏「入人之廬舍而計其數」，房屋多者，要繳的稅錢「動數十萬」。
相比之下，宋朝屋稅的徵收制度要複雜得多。我們都知道，建築面積相同的房子，在城市的不同地段，價值與收益（比如租金）是完全不一樣的。衝要地段，「屋每間賃錢有一百至二百文足，多是上等有力之家」；而「后街小巷閑慢房屋，多是下戶些小物業，每間只賃得三文或五文」。因此，宋政府根據地段的衝要閑慢、房屋的收益估價，將要徵稅的房產分為十等（晚唐間架稅只分為三等），不同等次的房子，需要交納的稅率與稅額也不一樣。
後來，宋政府發現，分十等徵稅還是難免「上輕下重不等」，所以，又「於十等內，據緊慢每等各分正、次二等」，這樣，納入徵稅範圍的房產被分成二十個等次，相當於將屋稅分為二十個梯度。新稅制在河北東路試行下來，「委是上下輕重均平」，於是北宋政和二年，便推廣於全國。
但宋朝屋稅的稅率如何，我們尚不清楚。有一個數據也許可以參考：熙寧九年（1076），應天府畿內七縣，「共主客六萬七千有餘戶，……屋稅五千餘貫」。我們按20%的城市人口計算，應天府的坊郭戶大概是13400餘戶，已知屋稅總額為5000餘貫，可以估算出戶均納屋稅大約370文錢（每年）。這個稅負，應該說，是不高的。
宋政府也經常減免房產稅，比如大中祥符三年四月，升州發生火災，朝廷即派員「訪民疾苦，被火家悉蠲屋稅」；大中祥符五年，濱州、棣州水災，宋真宗也是下詔：「濱、棣州民，僦官舍及屋稅、鹽錢並減其半，俟水落仍舊」。
總而言之，屋稅作為一個稅種，在宋代是相當成熟的。
宋朝之後，明清兩朝都不怎麼重視包括房產稅在內的「城郭之賦」，而以田賦為本。不過，房產稅還是零星存在，明代京城及個別城市的居民要交「房號錢」，這房號錢便是房產稅；明末財政虛空，朝廷曾計劃在全國範圍徵收房號錢，但受地方士紳阻撓，最終未能收到多少錢。清代前期，江寧等地方也有「房稅」、「廊鈔」、「棚租」等名目的房產稅，但在乾隆時期又基本廢止了，直至清末，迫於財政壓力，各省才仿效租界稅法，開徵「房捐」，即房產稅。
從晚唐的間架稅，到兩宋的屋稅，再到明代的房號錢、清代的房捐，房產稅在古代中國少說也存在了上千年。不過，房產稅制的設計是否合理，徵收是否順利，則各個時代大不一樣。（首發於《VISTA看天下|微雜誌》。轉載需經授權）
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