房租漲得受不了，德國韭菜也坐不住了

天下 12-19

世界說

鄭英嘉

發自德國柏林

12月15日上周六，德國慕尼黑街頭出現身著黃馬甲抗議房租增長過快的人群。來源：視覺中國

柏林的房租上漲看不到盡頭

今年年初《柏林晨報》（Berliner Morgenpost）網站的文章《看不到頭：柏林房租一直在漲》給2018年柏林的租房市場立了一個大flag。

而12月6日晨報的一篇《柏林的租金繼續在漲》和德國《每日鏡報》（Der Tagesspiegel） 12月13日的一篇《柏林房租漲價快得難以置信》一起，證明柏林租房市場沒有辜負年初的flag。

快速上漲的房租

和柏林居民普遍收入較低的矛盾

《每日鏡報》2018年12月13日，援引德國本地房地產網站Immobilienscout24.de最新報告，10年來，柏林漲得最快、已經完成紳士化（Gentrification）的三個區Neuk?ln，Wedding和Kreuzberg房租分別漲了152%，125%和117%。漲得最慢的快軌（S-Bahn）終點站萬湖（Wannsee）也漲了34%。

一周前，胡潤研究院發布的《斯維登置業·胡潤2018上半年全球房價指數》中，冬天經常百天不出太陽的柏林，半年房價漲幅以14.9%傲居全球第二。僅次於獲得大量華人青睞併購房、陽光明媚、冬天最低溫度平均0°度以上、夏天最高溫度也僅有22°的加拿大溫哥華（上半年漲幅15.4%）。

9月21日，德國柏林，示威者頭戴面具扮成德國總理默克爾、美國投資人沃倫·巴菲特和德國聯邦內政部長霍斯特·澤霍費爾在總理府抗議住房短缺。來源：視覺中國

通貨膨脹表示「房租上漲並不是我造成的」。2018年德國全年最高通脹才是10月份的2.5%。

那因為經濟向好？也不是。2018年年初市場的樂觀情緒已經消退，反映德國股市概況的DAX指數一年跌了19.1%，股市哀鴻遍野。

象徵德國製造業實力的德國三大車企，被川普美國製造政策利好吸引，剛美滋滋地擴建了美國工廠，中美貿易戰就給他們剛造好準備出口中國的車加稅40%。加上歐洲對車輛環保要求變高，競爭對手美國特斯拉產能問題緩和，出貨量增加，三大車企股票跌到懷疑車生（大眾汽車一年下跌-15.9%，賓士汽車母公司戴姆勒下跌-33.20%，寶馬則跌了-15.2%）。

那柏林人民很富裕？不存在的。柏林缺乏德國南部擁有的高技術和製造業，有85%的人都在服務業工作，而且這裡的服務業並不是以法蘭克福金融業為代表的高級服務業。40%的人是非固定長期工作，例如兼職、服務生，短期合同工、外派合同工等，只有14%的人在稅前月平均收入達4085歐元的製造業工作。

2018年8月3日柏林晨報援引聯邦就業局（Bundesagentur für Arbeit）數據報道，柏林人均月收入稅前3126歐元（換算成人民幣大約24500元），低於德國平均3209歐元。和第一名漢堡的3619歐元相差近500歐元。2018年7月勃蘭登堡-柏林就業局（Bundesagentur für Arbeit Berlin-Brandenburg）官方數據顯示，柏林失業率8.1%，德國平均失業率5.2%。首都人民全面地拖了國家後腿。

那為什麼房租高？

首先，德意志銀行報告指出，德國目前的住房缺口達1百萬套以上，大都市更缺乏住房。近年來經濟穩定增長，各大城市經濟上揚，城市的文化生活、教育和就業的優勢使得人口重新向市區迴流，出現再都市化（Reurbanization）。柏林人口自2012年以來持續增加。開放包容的柏林城市文化也吸引了包括我在內的大量外國人，截止至2018年6月30日，柏林-勃蘭登堡統計局數據顯示，柏林372.4萬人中有72.5萬人擁有外國護照，此外，柏林33.4%的人有移民背景（Migrationshintergrund，父母有一方或者本人出生時不是德國國籍）。

其次，德國對外國人買房沒有限制，並且允許用外國收入證明貸款。英國脫歐後，大量海外資金看多柏林房地產市場，並可加槓桿。但歐洲央行利率繼續量化寬鬆，德國無法單獨調整歐盟央行利率，導致住房市場貸款投資需求量大，但是供給嚴重不足。

2014年4月，北京春季房交會上，德國地產開發商直銷展台來源：視覺中國

另外，柏林人絕大多數人租房，2014年的住房自有率為德國最低的14.2%，遠低於德國平均的52.5%，更低於法國、英國和荷蘭的60%或以上住房自有率。此外，結婚、生孩子、一家子住一起的生活方式對自由的柏林人吸引力真的不大。德國聯邦統計局的2017年統計年鑒戶數統計顯示，2016年柏林51.7%的住房是單人一戶，使得人均住房面積增加，城市房屋需求量缺口加大。

如此大的缺口讓機構房東和私人房東都變成了大爺。《柏林日報》（Berliner Tageszeitung）2015年10月11日報道了這樣一副盛況。一個有兩個房間，48平方米的公寓以450歐（人民幣3500元）一個月不包暖氣和電費、網費的價格尋找租客，60人同時來看房。然而，2016年底我到柏林時，租住附近一個房間的房租就已經漲到450歐元一個月。

60個人一起來看房來源：柏林日報

未來還會漲嗎？

德國政府沒有作壁上觀，制訂了租金約束（Mietbegranzung）和平抑房租（Mietpreisbremse）政策。《德國民法典》（BGB, Bürgerliches Gesetzbuch）對於租金漲價做出較為詳細的規定，其中有代表性的三項是：

（1）房租上限限制：三年內出租人不得提高房租20%以上；

（2）兩次房租提高的間隔不得小於一年，第一次房租提高必須在承租人入住的15個月以後；

（3）對於現存租住合同，房租不得高於政府給出的「租金參照價格（Mietspiegel）」，這個價格由政府測算。

房東則下有對策，合同全部改為一年期。你不願意接受一年租約？自有人願意。其次，政府給的租金參照價格（Mietspiegel）的測算速度如此之慢，權威性收到很大質疑。

2015年6月1日起，各州政府可以在五年內各自出台限制新租房合同租金額度的法案，即平抑房租政策（Mietpreisbreme）。對於沒有時間限制的長期租約，新租房合同租金不得漲超過10%。但是這個法案有很多空子可以鑽。2014年後的新建住房，在第一次出租的時候，不受法案影響（§ 556e Bu?rgerliches Gesetzbuch, BGB 民法典）。如果房屋重新徹底修整翻新，則不受法案影響，（§ 556f BGB）。小規模改造的現代化改造基礎一下後，也不受影響(§ 556e, 2. Absatz BGB)。房東只要改造一下，就可以開心合法漲價。

柏林街頭的一處建築工地。來源：視覺中國

可見，在巨大的供需差下，政策不能解決住房緊張的根本問題，增加房屋和土地供給才是最好的方法。但道理都懂，施工進度太慢也不行。規劃流程和批地慢也罷，筆者關注的一個樓盤，2018年1月宣稱最早可以19年初完成，18年開工後由於柏林技術工人供不應求，7個電工被獵頭挖走3個，導致項目也許會在2019年10月以後才能完工。

德意志銀行研究報告來源：德意志銀行官網

德意志銀行2018年1月的報告曾分析過，德國大城市租金和房價只有以下條件滿足後才會停止增長：

（1）首先，市場住房供給量要大量增加，一直到飽和甚至出現空房的情況。但這種狀況預計幾年內並不會出現，雖然施工量在2018年會上漲，房子也不是吹氣球吹出來的。德國工人天氣熱不能上班，太冷不能上班，一年30天年假，想換工作還可以跳槽還有獵頭挖，畢竟現在技術工人很緊缺。

（2）在進入德國的工作移民人數減少或者歐盟內經濟發展不平衡情況得到改善的情況下，德國住房需求的緊張趨勢才會緩和。但是，德意志聯邦銀行認為2018年-2019年仍會有至少30萬工作移民進入德國，只怪歐盟其他國家太不給力，而自己吸引力太強。

（3）房屋售價繼續上漲，上漲到因為租售比足夠低，租房變得比買房更值得。但很遺憾，即便2017年房價漲得比房租高，但房租本身的漲幅也達到23年最高的6.9%，所以按照房租漲幅的勢頭，期待租售比顯著下降是不現實的。

（4）歐洲央行大幅度加息。為了維持市場穩定，歐洲央行自金融危機以來，持續購買市場上通過審核的房屋債券等債券資產。但是，歐洲央行也可能會一改自2015年起大量購買債券的做法，逐漸降低債券購買量，並且跟隨美聯儲腳步加息。如果歐洲央行因為經濟波動減少債券的購買，那麼債券本身價格的大幅回落和加息可能會是德國住房市場的一顆定時炸彈，但歷史上還沒有出現歐洲央行突然從債券市場突然抽身的情況。歐洲央行也很少短時間大幅度加息。

綜上所述，德意志銀行認真地得出結論：在許多城市裡，預計這四個條件10年內都無法同時滿足。而2018將至末尾，柏林乃至德國大城市的房租都結實地漲了一年。但這遠遠還未結束，在2019年，租客們的日子會更加難過。

END

責任編輯 | 苗碩

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