重磅！這個城市率先取消限售，樓市調控再鬆綁？為何是菏澤，樓市要升溫？且看最新解讀

時至年底，明年樓市調控政策走向備受關注！

由於12月召開的中央政治局會議再次未提房地產，不少業內人士預測或者建議明年樓市調控鬆綁，不過也有業內人士認為明年政策怎麼走還要看中央經濟工作會議透露的信號。

就在萬眾期待的中央經濟工作會議召開的前一天，山東省菏澤市住建局在一個通知中取消了限售政策，被敏感的業內人士解讀為打響了2018年樓市政策放鬆第一槍。

那麼，山東省菏澤市率先鬆綁政策的原因是什麼？明年樓市調控政策走向如何？

業內人士認為，未來調控政策有放鬆的可能，但放鬆不等於放開，調控也不會退出，「房住不炒」仍是長期定位。

先來看一下菏澤的相關政策內容：

菏澤市取消新購住房限售政策

12月18日下午，山東省菏澤市住建局發布了《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，在對棚戶區改造工作提出5點要求的同時，還提出「取消新購住房限制轉讓措施」、「降低市區商品房預售資金監管額度」。

通知提出，取消新購住房限制轉讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。

通知還提出，降低市區商品房預售資金監管額度，對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。

對於菏澤市取消新購住房限售政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，菏澤此次取消限售政策信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍，其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化。

菏澤市為何率先鬆綁？

2017年11月菏澤市出台政策規定，在主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即本地居民2年限售、外地居民3年限售。現在，這個規定只實施一年後就取消了。

對於菏澤市調控鬆綁的原因，嚴躍進認為，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。這意味著，三四線城市過去庫存消化速度比較快，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈。

據悉，由於菏澤市棚改進程在2016、2017連續兩年高歌猛進，棚改規模在全國設區市中蟬聯榜首。2017年菏澤市城區共成交住宅等10類用地110宗，成交面積共計801.2萬平方米，同比大漲186.4%；全年不同類型土地出讓收入219.7億元。其中，住宅用地累計收入210.5億元，同比大漲739.8%。中國指數研究院的數據顯示，2018年上半年菏澤市土地成交金額177億元，位居全國300城土地成交收入排行榜第28位。

近兩年如此大幅增長的土地成交量，也意味著未來將形成大量的住宅供應，去化壓力可想而知。

圖為2007年-2017年菏澤市城區住宅用地成交面積

圖為2007年-2017年菏澤市城區住宅用地成交金額

（圖片來源於網路）

樓市鬆綁信號？明年調控政策走向如何

菏澤市率先政策鬆綁有何信號意義？

嚴躍進認為，菏澤取消限售政策說明了兩點政策動向，一是因地制宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行政策調整；二是政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。

「在當前市場基本面下，預計菏澤市的政策會帶來很強的示範效應，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行鬆綁。此類政策對於市場交易的影響還是存在的，對於當前下行的樓市來說有托底效應，至少樓市看空的情緒會進一步減少。」嚴躍進說。

實際上，今年年初也有蘭州等地對樓市調控政策做出調整，當時也引起廣泛關注，被過分敏感的人解讀為調控放鬆的信號。不過，2天後，蘭州市又發文強調，此次政策調整不是放鬆調控，而是落實分類調控、因域施策，提高調控的精準性。因此，蘭州的政策調整並沒有被更多城市效仿。

對於明年的樓市調控政策走向，有多位業內人士預測，樓市調控或非2019年政策重心，未來調控政策有放鬆的可能，但是「房住不炒」的主基調不會發生大的變化。其中可能調整的政策包括房貸利率持續下調、適當降低房貸首付比例、房企再融資開閘、限價將無必要存在、限購將在部分城市鬆綁等等。

某10強房企高管認為，政策松是大勢趨向，「五限」放鬆預調微調，預計限購政策將出現普遍性放鬆，但不會是取消限購；過去的限售不會明文取消，但新的成交不會再限售了；更多城市的房貸利率下調，首置和改善自住客戶的首付比例將出現不同程度地下調；適度放鬆限價、提高備案價格，逐步恢復市場價格信號。他認為，地方政府適度放鬆調控，將助推市場回溫。

不過，上述高管強調，回溫不等於回暖，放鬆不等於放開，調控也不會退出，「房住不炒」仍是長期定位。

中國指數研究院也認為，當前房地產調控政策在未來一段時間內保持穩定的概率較大，很難出現輕易轉向。

PS：且看地產股今日表現。

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