持續加息，已「降溫」的美國樓市會否進入「冰河期」？

無視特朗普的抨擊和警告，美聯儲主席鮑威爾於12月美聯儲議息會議上再次調升聯邦基準利率，並宣布將繼續縮表進程。其不如預期「鴿派」的言論令已然動蕩的美國乃至全球市場瞬間跌入技術性熊市的「凜冬」。

而陷入「凜冬」的遠遠不止美國股市，前幾年熱火朝天的美國房地產市場在進入2018年後，也驟然「降溫」。此次美聯儲再加息後，不少市場人士和潛在購房者不禁問道：進一步加息會令美國房市陷入「冰河期」嗎？美國與他國的貿易摩擦又會如何影響美國樓市呢？

房市不再是賣方市場

美國最大的房地產信息網站Zillow的高級經濟學家特拉薩斯(Aaron Terrazas)告訴第一財經記者，美國房產市場已經持續增長多年，而 2018 年，市場從完全由賣方控制轉變為由買賣雙方共同控制的局面。

「2018 年，我們開始看到市場增速稍有放緩。2018 年末期，新房售出量開始下降，10 個月內售出總量創下 2010 年以來新低。」但他也提醒，雖然房價增速比一兩年前有所減緩，與歷史標準相比仍屬強勁。

此言非虛，本周公布的美國最新房產相關數據可謂喜憂參半。

17日公布的數據顯示，12月美國住宅建築商信心指數跌至3年來最低水平，銷售指數、前景指數和潛在買家流量指數均下降。

但緊接著，美國商務部18日公布數據顯示，11月新屋開工數為125.6萬戶，超過了預期值122.8萬戶，較上月的122.8萬戶環比增長3.2%。新屋開工環比3.2%的增幅，也大幅超越預期增幅的數值0%及前值1.5%。同時，建築許可增長5%，達到133萬套，高於預期的126萬套，

19日，根據美國房地產經紀人協會公布的最新數據，美國11月房屋銷售環比也增長1.9%，為連續第2個月上漲，經季調後年化總數為532萬套；但與2017年同期相比，11月房屋銷售下跌7.0%，創2011年5月以來最大同比跌幅。

對於美國樓市今年的降溫，特拉薩斯告訴第一財經記者，存在房價超出購買者能力、按揭貸款率上升及新政策影響等多種原因。

他分析稱，儘管美國的利率仍然遠低於歷史平均，但房屋貸款占收入的比例卻遠超歷史標準，尤其是房價昂貴的沿海地區。「比如，2018 年第三季度，按照住房中位數計算房價，洛杉磯的購房者要花費其45%的收入來支付貸款，而以往只需要花費35%。在矽谷，過去購房者需花費36%的收入來償還貸款，但如今需花費54%。」

而這又與按揭利率的上升同時發生。「美聯儲過去2年一直在逐步上調利率，其貨幣政策對長期利率產生了一定影響，並傳導至購房者償還房貸時的利率。」他指出，zillow預計2019年按揭利率可能會繼續上漲1%左右，購房者貸款購房時需償還金額增多。

再者，待售房源數量也開始增加。他指出，過去3年的大部分時間裡，房源不足。然而，這一情況在過去幾個月開始轉變。「9、10兩月，房源數量已經開始增多，高房價市場的增幅更加顯著。」

基於這些原因，他指出，越來越多的房屋開始降價。例如，加州許多沿海高檔社區中，有五分之一的待售房屋在11月降價。

此外，他補充道，2017年以來頒布的三項政策對房價增速放緩的影響也非常顯著。

首先，2017 年末，美國國會修改了聯邦稅的相關法規，減少了住房自有的稅收利益。例如，新法規限制了房主能從聯邦稅扣除的按揭利率以及可以抵扣的州稅。新法規在加州和紐約等稅收較高的州造成很大影響。

其次，特朗普的新稅收政策和限制性移民政策結合，致使新房建築商面臨更高的物質和勞動力成本。

最後，為了確保在美國的外籍購房者使用合法所得資金購買房產，美國對外籍購房者也頒布了新規定。「這些新規定由美國政府反洗錢機構頒布，最初於 2016 年在邁阿密試行。為了遵循這一規定，目標交易數量下降了 70%。近來，又推出了對西雅圖、舊金山、波士頓、檀香山、紐約幾座城市的銷售限制的新規定。「特拉薩斯介紹到，此外，還對銷售規定進行了修改，使得原本只適用超過 100 萬美金銷售額的規定變為適用所有超過 30 萬美金的銷售額。

房價、房租走勢分歧

事實上，與其說美國樓市整體降溫，不如說房價與房租間，區域與區域間的走勢出現了分歧。

「房價在經歷了金融危機後的暴跌後，又迅速恢復，2017 年年中甚至首次超過了危機前的峰值。過去1年里，房價依舊漲幅平穩，全年保持在7%到 8%之間，而美國整體通貨膨脹率約2%。」特拉薩斯對記者指出，房價和房租的走勢出現了分歧。「儘管過去2年里房價持續平穩增長，房租的漲幅卻顯著放緩。3年前，房租仍以每年 6% 的速度不斷增長，而1年前,房租開始輕微下跌。在美國部分地區，如西雅圖和舊金山，房租降幅開始變大，每年可達 3%～6%。」

究其原因，他認為是自住房數量的回升。從 2005 年到 2016 年，基本上所有新增住戶均為租房者，這使得房租猛漲。但自2016 年中期起的2年內，基本上所有新增住戶均為房主。

「自住率回升主要由年輕人主導。」特拉薩斯介紹說，經濟大蕭條期間，許多年輕人延遲了結婚、買房、組建家庭等。然而，年輕人住房自有率在過去2年開始回升，現在正逐步回到歷史正常水平。

此外，美國各區域間的房價情況也參差不齊。

特拉薩斯告訴第一財經記者，許多社區仍留有著房產市場崩盤帶來的創傷。「美國西南地區住房泡沫和經濟蕭條尤其嚴重，與危機前峰值相比，大部分地區的房價還沒恢復到危機前峰值。」他稱。

此外，以西海岸和東北地區為主導的高端房產市場的房價在2018年的增速也相對放緩，西雅圖和加利福尼亞州尤甚。

「但同時，類似丹佛等二線城市，即按規模排第10～20左右的城市的樓市在2018年的發展卻好於全美平均水平。」他稱，這主要是因為二線城市工作機會增多。

他舉例道，很多科技公司在像丹佛和奧斯汀這樣的城市設立分部。亞馬遜今年為其第二總部選址時，候選名單中出現很多二線城市，這些城市就以此作為賣點吸引其他公司。

「再比如facebook和uber剛宣布要在奧斯汀發展，他們知道這些城市能夠吸引一些人來工作、安家置業、獲得更好的生活。奧斯汀的房價只有矽谷房價的五分之一甚至是六分之一，人們很難拒絕這樣的機會。」他稱。

美聯儲2019年繼續加息影響幾何

有趣的是，美國房地產經紀人協會公布11月數據的當天正逢美聯儲年內第4次加息。那麼，業已降溫的美國房市會隨著美聯儲進一步加息而跌入深淵嗎？

特拉薩斯坦言，通常，利息高會導致房產市場增長緩慢，因此，2019年房市大概率會放緩。

但他表示，貸款利率與聯邦利率上升的幅度並非完全同步。

「聯邦只關注於短期利息率，而抵押貸款率是長期的利息率，比如30年的利率。短期利率和長期利率有一定關係，但不是短期利率上漲1%，長期利率就同樣上漲1%。」他稱，「如果美聯儲明年加息2～3次，短期利率會增加50～70個基點，抵押貸款率將會增加25～50基點，zillow對2019年年底一個比較大膽的估計是30年抵押貸款率將為5.5%左右。」

此外，他表示，買房者如今對利息的改變較過去更加敏感。

「即使在低利率時期，洛杉磯的一些買家也需要花費工資的40%來負擔房貸，已經捉襟見肘，任何利息的改變都足以改變他們買房的心理。」因此，他稱，加息對舊金山和灣區這樣的房價本身較高的區域會受影響更大。

不過，他也表示，即時在加息的情況下，整體利率還是處於歷史低位。美國30年固定貸款利息的歷史平均值是8%左右，而今天是4％～5%，僅為平均值的一半。

除了美聯儲加息的影響，另一個令人好奇的影響因素則為貿易摩擦。

對此，特拉薩斯告訴第一財經記者，與加拿大的貿易摩擦對於美國房市場而言影響很大。「美國從加拿大進口大量木材，而木材是美國房屋建造非常重要的一種原材料，2018年由於與加拿大的貿易摩擦，美國國內的木材價格的最高漲幅達到了60%～70%，因此，一部份房屋建築規劃不得不延期。」他稱。

美房產市場對國際買家的吸引力大不如前

而對於中國買家是否因全球貿易環境變化而減少對美樓市投資，他指出，過去10年中國買家來美置業有三個最重要的原因：第一是就業機會。第二是為了教育，集中於有好學校的城市。第三才是投資，過去10年國際利息非常低，吸引了很多中國買家在國際上置業。

然而，他稱，過去兩年發生了很多改變——移民政策的改變、一些高等學校收入新學生的標準更加嚴格、利息增加——導致美國房產市場對於國際買家吸引了大不如前。

對於中國購房者而言，除了上述原因，特拉薩斯指出，其感興趣的市場房價通常最貴，而不看好美國經濟也是放緩購買美國房產的原因。

此外，也有其他市場房產吸引力上升的因素。「很明顯，歐洲在過去一段時間政局動蕩，例如英國脫歐後房價有所下降，房產變得更有吸引力。歐洲的一些國家，例如葡萄牙還較積極地去吸引包括中國買家在內地國際買家。」他稱。

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