定了！穩定壓倒一切，今後房地產調控重點在這裡！
來源：鳳凰網房產 作者：成立 中國人民大學土地政策與制度研究中心 研究員
2019年是新中國成立70周年，是全面建成小康社會關鍵之年。21日閉幕的中央經濟工作會議在形勢判斷、政策協同、任務部署等多個方面都提出了新的表述，為明年的經濟社會發展描繪了一幅靚麗的圖景，也將對未來房地產市場的發展產生深刻的影響。
一、宏觀政策取向穩定壓倒一切，逆周期調節優先供給側改革
在2019年這個特殊的時間節點上，本次中央經濟工作會議將明年的經濟工作定調為「至關重要」。「至關重要」也就是要求明年的經濟工作不容有失，可見中央的重視程度顯著升級。本次會議對經濟工作的規律性認識中強調五個「必須」。
其中，「必須精準把握宏觀調控的度，主動預調微調、強化政策協同」，是在對過去「大水漫灌」式過渡刺激和「一刀切」式過度調控進行深刻反思後提出宏觀調控新思路，意味著未來的宏觀調控會更加註重政策制定的科學性、穩健性和協調性。本次會議再次強調「六穩」，這也是從今年7月、10月、12月三次中央政治局會議後第四次強調「六穩」。
這說明雖然穩中求進的工作總基調不變，但在內外發展環境日趨嚴峻的形勢下，「穩增長」實質已經成為明年施政的核心目標。
儘管中央仍然認為「我國經濟運行主要矛盾仍然是供給側結構性的」，但在當前「外部環境複雜嚴峻，經濟面臨下行壓力」的發展階段，有效需求不足卻是現階段的主要矛盾。
本次中央經濟工作會議將「強化逆周期調節」放在「供給側結構性性改革」之前，說明中央將平衡短期需求管理優先於長期結構性改革，並選擇通過「實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策」來熨平短期經濟波動。
在供給側結構性改革上，本次會議強調使用「鞏固、增強、提升、暢通」四種方式，意味著深層次、動筋骨的體制機制改革會相對置後，這也充分體現了政策「維穩」的特點。
在穩定壓倒一切的宏觀政策取向下，預計明年的房地產調控會基本維持現狀——既不會像17年一樣持續行政加壓，以免造成房價崩盤和投資下行；也不會像16年上半年一樣由調控轉為刺激，以免再度出現房價的報復性反彈。
二、房住不炒總基調不動搖，短期調控重在穩預期
從2016年9月至今，在中央確立的「分類調控，因城施策」方針下，本輪房地產調控周期已持續兩年多。與過去相比，無論是範圍、時間，還是力度、強度，都堪稱空前收緊。2018年7月中央政治局會議首次提出「六穩」之後，關於放鬆房地產調控的爭議就持續不斷。
本次中央經濟工作會議延續了十九大所確立的「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，而且對房地產調控的政策表述也依然放在「加強保障和改善民生」一節中，這說明未來注重民生屬性的房地產調控總基調不會動搖。
本次中央經濟工作會議將「因城施策」前置，「分類調控」改成「分類指導」。這說明中央的房地產調控思路由過去的「自上而下」轉為「因地制宜」，「因城施策」，未來會更加註重通過城市政府的區域性政策調節干預市場，而非全國強制性的「一刀切」。
為了進一步落實地方政府責任，本次會議強調「夯實城市政府主體責任」，這相當於又給地方政府上了一個緊箍咒：如果政策調整後房價控制不力，就要追究城市政府相關責任人的責任。這意味著即使地方政府要對政策進行微調，也必須在房住不炒的原則下，以穩地價、穩房價和穩預期為出發點，保持房地產調控政策的持續性和穩定性，而不能回歸過去漲了調、降了松的老路。
三、房地產長效機制建設提速、住房供給體系優化成施政重點
回顧過去的中央經濟工作會議，2016年首次提出「加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制」；2017年提出「完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制」；2018年再次提出要「構建房地產市場健康發展長效機制」並將其置於「房住不炒」之前。從「加快研究建立」、「完善」到「構建」，說明房地產長效機制的政策構建不僅在提速，而且將逐漸成為未來出台相關房地產調控政策的框架指導。
本次會議既沒有強調「發展住房租賃市場」，也沒有提「租購併舉」，而是要「完善住房市場體系和住房保障體系」。從邏輯上來說，完善住房供應體系也是房地產長效機制建設中的組成部分，這是中央對房地產市場調控認識深化的體現。
完整的住房供給體系包括高端商業住宅（高端商品房+高端租賃房）、普通商品住宅（普通商品房+普通租賃房）和保障性住房（限價房+廉租房++公共租賃房）三個層次。
我國目前的住房發展現狀卻是住房總量供過於求，而供給結構不合理：首先，大戶型、高價位的高端商品房供給過多，而中小戶型、中低價位普通商品房供給不足；其次，商品房市場發展過快，而住房租賃市場發展滯後；第三，保障性住房總量不足，其中公共租賃房有效供給不足。
去年中央經濟工作會議側重強調「發展住房租賃市場」，此後在一波租賃新政刺激下，金融資本帶動租賃市場快速發展，但因為住房供應體系的缺陷，出現了部分租賃機構為佔領市場囤積房源、哄抬租金，進而加劇商品房市場供求失衡的問題。
本次會議提出的「完善住房市場體系」意味著未來將優化住房供給結構，平衡商品房市場和住房租賃市場，避免細分市場發展過熱；「完善住房保障體系」則意味著未來政府會進一步加大對保障性住房建設的投入力度，尤其是提高公共租賃房的有效供給。
四、土地管理法修正案短期難出台，三塊地改革試點或再度延期
十八屆三中全會首次提出要「建立城鄉統一的建設用地市場」。2015年2月，全國人大常委會通過了《關於授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。
2017年11月，十二屆全國人大常委會第三十次會議通過決定，33個試點地區「三塊地」改革延期一年。今年年底舉行的十三屆全國人大常委會第七次會議將審議「關於再次延長授權國務院在北京市大興區等三十三個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定期限」的決定草案的議案和土地管理法修正案草案的議案。
本次中央經濟工作會議提出，「要總結好農村土地制度改革三項試點經驗，鞏固改革成果，繼續深化農村土地制度改革。」相比於16年「統籌推進農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點」和17年「健全城鄉融合發展體制機制，清除阻礙要素下鄉各種障礙」的表述，今年「總結」、「鞏固」「繼續深化」的表述相對保守，這說明在穩增長的政策取向下，具有牽一髮而動全身作用的農村土地制度改革被置於平穩推進的路徑上。
《土地管理法》在去年經過一輪徵求意見和修訂後，在徵收標準、集體土地流轉和增值收益分配等問題上仍存在較大爭議，且與《土地管理法》修訂密切相關的《物權法》、《合同法》、《擔保法》等法律也需要同步修改。在當前三塊地改革試點尚未取得顯著成效和成熟經驗的情況下，預計《土地管理法》修正案短期內難以出台，今年提交審議的三塊地改革試點大概率也將再度延期。
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