全國人大擬修改土地管理法，未來非農業建設用地可直接交易

據新華網報道，本月 23 日全國人大常委會審議土地管理法、城市房地產管理法修正案草案，對農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點試驗三個方面提請修改。

草案刪去了現行土地管理法中，關於使用非農業建設使用土地方式的規定——必須為國有土地或者征為國有的原集體土地。草案新增加一句「法律另有規定的除外」，為集體經營性建設用地進入市場預留空間。

非農業建設用地指的是農業耕地以外的工程建設土地，包括宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。前兩者不屬於經營性建設土地，不屬於此次草案修改範圍。

此前規定，集體土地進入建設用地市場，先由地方政府徵收，將該地變更為國有土地，再通過出讓、出租等方式進入市場。和城市土地不同——所有權、使用權分離後，城市土地使用權可買賣和租賃（現在商品房買賣的 70 年產權），農村集體土地不能自主地流轉，因此需要地方政府在其中徵收、變更土地性質的角色。

這個過程中，徵收土地的補償由政府定價，通常都以低價補償。《財新》發布的社論稱，通過低價補償，地方政府也實現對土地一級市場的壟斷。一直以來，對土地增值收益如何分配爭議激烈。

草案修改的則是集體土地進入建設用地市場前，土地性質變更唯一方式——不再只通過地方征地轉為國有土地。根據草案，非農業建設用地經依法登記為集體經營性建設用地後，允許土地所有權人出讓、出租給單位或者個人。同時，草案明確該類土地用於工業、商業等經營性用途，但不包括住宅類經營用地。出讓後，土地的期使用權的最高年限、登記方式等參照同類用途的國有建設用地執行。

也即是，草案通過後，農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股和國有土地一樣，可同等入市、同權同價。至於轉變為住宅用地的可能性，則並未提及。

據《21 世紀經濟報道》測算，截止 2013 年年底全國的集體經營性建設用地的面積約為 4200 萬畝，佔全國建設用地總量約 13.3%。

因此，對於集體土地不再必須國有，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，修改減少征地的成本和環節，有助於土地市場的交易活躍。新華網報道也稱，農民住房不再作為地上附著物補償，而是作為專門的住房財產權給予公平合理補償。

《21世紀經濟報道》援引業內人士稱，此次土地修改對一二線城市影響較大，尤其是集體土地不再必須國有，將極大增加租賃市場的租賃用地供應。

此前包括北京、深圳在內的主要城市，已經在開展集體建設用地租賃住房建設。《好奇心日報（www.qdaily.com）》此前曾報道，今年 11 月深圳允許開發商變更在 2015 年 10 月 9 日前拍得、但未開工商品房用地的用途，但需要按市場評估地價補繳地價，其中變更為建設人才住房之用，補繳地價暫按商品住房用地市場價格的 30％ 確定。

同時，草案在土地增值收益、定價上也做了修改。它縮小土地徵收範圍——將可徵收集體土地限定在具體的 6 種情形中，同時規範土地徵收程序——補充了社會穩定風險評估、先簽協議再上報征地審批等程序。

在徵收土地定價上，草案要求徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準，根據征地片區綜合地價確定，同時要考慮土地原用途、土地產值、安置人口、供求關係等因素。

此外，草案還進一步探索宅基地自願有償退出機制，原則上規定允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。2015 年北京大興等 33 縣（市、區）被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區，其中宅基地退出實行了自願有償規定。

題圖來源：Juan Cruz MountfordonUnsplash，有裁剪

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