樓市供地新渠道：北京集體土地將建可銷售共產房 與小產權房有區別

北京將首次在大興區利用集體建設用地建設共有產權房，且對外銷售。

十年前，國務院辦公廳曾下發通知，要求農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。

業內人士表示，大興此類地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬於重大創新內容。

房地產供地新渠道

12月27日，北京市規劃和自然資源委發布消息，大興區瀛海鎮3宗集體建設用地發布掛牌出讓公告，出讓宗地將建設共有產權住房，於2019年1月16日開始競買，預計1月30日完成掛牌出讓。

這也是北京第一次利用集體土地建設共有產權房，為政策性住房開闢了土地供應新渠道。

中原地產首席分析師張大偉表示，這個政策的變化，可以說是集體土地使用改革的一大步，意義非常大。

他認為，雖然一些城市在試點利用集體土地建設租賃房，但因為收益回報時間長，投入成本高，一些城市的推進力度並不大。而集體土地建設共有產權這種試點，對集體而言，短期投入少且收益快，可能更有利於提升集體組織的參與意願。

此次掛牌的三宗地塊分別為：

1、京土集使掛（興）[2018]003號，起始價為人民幣158879萬元，出讓宗地F81建築規模全部建設「共有產權住房」，銷售均價29000元/平方米（含全裝修費用）。

2：京土集使掛（興）[2018]004號，掛牌出讓起始價為人民幣162089萬元，出讓宗地F81建築規模全部建設「共有產權住房」，銷售均價29000元/平方米（含全裝修費用）。

3：京土集使掛（興）[2018]005號，掛牌出讓起始價為人民幣220862萬元出讓宗地F81建築規模全部建設「共有產權住房」，銷售均價29000元/平方米（含全裝修費用）。

上述三宗地塊合計總建築面積約357802平方米，掛牌總起始價為541830萬元，摺合樓麵價格為約1.5萬元/平方米。

掛牌公告顯示，根據全國人民代表大會授權及北京市《集體經營性建設用地試點管理辦法》相關規定，本次掛牌出讓宗地，與國有建設用地同責同權。

北京市規劃資源委表示，該項目入市有效改善了住房結構，同時豐富了集體建設用地入市案例，探索改革經驗。探索改革同時，同步研究了公共服務配套與共產房建設的供地方式，為集體建設用地建設公共服務配套的方式將更有效的完善了共產房居住區的生活基礎配套設施。

何為共有產權住房？

2017年9月底，北京市總結以往各類政策房的經驗，推行共有產權房新政。2017年9月30日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式實施，同日，首個共有產權住房項目朝陽區錦都家園也進行了公開搖號。

按照規定，共有產權住房是指政府提供政策支持，組織建設單位建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限制使用範圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

雖然《北京市共有產權住房管理暫行辦法》並未明確共產產權住房必須使用國有建設用地，但作為一種「政策性商品住房」，其核心屬性仍然是商品房，外界一般理解它應該是建設在國有土地上的住房。

此番北京首次利用集體建設用地建設共有產權房，且對外銷售。這與原來的政策規定相比，改變較大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這種土地制度改革和創新，應該說屬於全國首例。過去集體建設用地也有各類政策，全國13個試點城市在利用集體土地建租賃房改革，但主要是指租賃住房的集體建設用地。而此前共有產權住房和集體建設用地本身的關聯度相對是不大的。

「大興此類地塊，無論是從北京市場還是全國市場，都屬於重大創新內容。」嚴躍進說。

張大偉也認為，這一政策如果全面試點，將會給房地產市場帶來大量的土地供應。但還需要明確的是土地使用年限，和使用年期到期後如何續期等問題。

此外，這一類型的共有產權房，未來如何確定購房者的產權比例，購房者能否使用房貸，這些問題也需要後續更多的配套政策。

北京住建委曾表示，共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委託房地產估價機構進行評估，並由市住建委會同市發改委、市財政局、市規劃國土委共同審核後確定。銷售評估及確定結果在土地上市前面向社會公開，共有份額比例在搖號公告發布前面向社會公開。

與小產權房區別在哪裡？

近年來，由於房價屢屢上漲，各界對於增加房地產供地的呼聲越來越高，但囿於相關規定，總量龐大的集體土地並不能用於房地產開發。

2008年1月8日，國務院辦公廳發布《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，要求農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或「小產權房」。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。

近幾年，北京也在推進利用集體土地上建設租賃住房，但按照規定，這些房子只租不售。集體建設用地上的租賃住房要實現的是政府、社會、農民和住房保障家庭的共建共贏共享。農民對這些集體土地的所屬權不變，同時也可以推動城鎮化建設進程，開闢集體經濟組織和農民可持續增收渠道。

2017年8月，原國土資源部、住房和城鄉建設部發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

上述兩部委發布的方案強調，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。

北京相關部門也曾強調，利用集體土地建設租賃住房，是北京市農村土地制度改革的重要內容。集體土租賃住房只租不售，堅決杜絕變相開發建設小產權房。

此次北京在集體土地上建設共有產權房，這是否是變相認可了小產權房?

嚴躍進認為，在集體建設用地上建設共有產權房和小產權住房有兩個區別。第一、用地性質是合法和不合法之分，集體建設用地入市是政策的新動向，合法合規合情合理，而小產權房的用地是各地私自建造，明顯是違法建築。

第二、集體建設用地入市是有很嚴格的用地規劃，目前是試點階段，而小產權住房的用地是比較混亂的，可能涉及到經營用地、宅基地和耕地，本身用地來源比較複雜。

12月23日，《土地管理法修正案（草案）》正式提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。

為破解集體經營性建設用地入市的法律障礙，《草案》刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。明確集體經營性建設用地入市條件及管理措施。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

由此可見，可以入市的集體土地被圈定為：土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地。

嚴躍進表示，北京此番推出的三宗集體建設用地用於共有產權住房建設，此類土地本身沒有徵地環節，其和國有建設用地實現了同權的概念，本身是有助於降低土地成本的。這也和共有產權住房建設的導向比較匹配，即此類土地後續能夠獲得相對好的發展態勢，利好相關住房項目價格的下調。

"（集體建設土地建共產房）是否會形成較大規模，這個也要看試點的情況。大體上說，類似市場格局中還是存在很多不確定性的，短期看會影響集體建設用地，是否會很快影響房地產交易市場，這有待觀察。"嚴躍進說。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！