拆解國產「印鈔機」——房地產造幣
這篇文章的主要內容是回答"為什麼說房地產是 M2 的蓄水池？若房價下跌，資本流出衝擊經濟造成通脹，具體是怎樣實現的？"
簡單的說，房地產不但不是抑制通脹的工具，反而是創造貨幣的急先鋒。經常見到的通脹推高房產價格不能說錯，但只說了一半。整個過程是房地產行業促進了貨幣派生，而貨幣派生導致的貨幣供應總量又推升了房價，房價的持續上升又促進了房地產行業的活動，使得整個過程產生了正反饋。
房地產活動於資金總量是個自我加強的正反饋
如果房價下跌，資本流出讓人擔心的不但不是通脹，反而是通貨緊縮。
領悟其中謬誤的關鍵所在是要明白，貨幣的總量不是恆定的，不是從一個地方到另外一個地方的。貨幣會被創造和湮滅的。（參考：貨幣或許能無中生有，但財富不能）
閱讀前，我先假定大家對債務問題有一定的了解：關於債務結構最簡單的邏輯，然後繼續我們喜聞樂見的小表格
我們這裡極簡化抽象了幾個利益相關方，主要是房地產商，建築承包商，原材料供應商，企業員工這裡包括所有單位的員工，涵蓋政府的僱員，也就是公務員。然後是地方政府。
房地產開發的流程是，房地產商向地方政府購買土地，然後找原材料供應商買建築材料，再找建築承包商蓋房子，最後把房子賣給住戶。最後購買房子的就是各部門的僱員。
整個過程中，所有部門都和銀行部門打交道。銀行的信貸活動是會增加存款總數的。
當我們存入100萬進銀行的時候，銀行給企業貸款60萬給企業，成為企業新增存款時，我們並不會收到簡訊：「親愛的儲戶您好，你的存款中有60萬已經借給某企業，故而可用資金為40萬，等貸款方還本付息後，給您計息」。我們依然有100萬餘額可以用，而企業多了60萬可以用，總購買力是160萬，總量變多了。
房地產活動總是伴隨著信貸的，房地產開發商利用銀行槓桿是普遍現象，我們這裡數字是隨便假定的。
這裡房地產開發商支付了100給地方政府，然後因為之後還要支付企業員工薪水+材料+施工隊工程費用，開發商必須向銀行貸款。
這個時候社會所有部門的存款加起來是變多的，也就是600，而非原來的500。這個時候社會的債務總量也是增加的。
當房地產開發上支付工程的預付款和材料的定金時候，社會總融是不變的。
只要活動中沒有信貸，總存款數和總負債是不增加的。
但開發商往往不會一次性支付所有款項，承包商和材料供應商常常還需要自己顛覆一些款項，這個承包商和材料供應商也需要貸款。
房地產開發商，承包商和原材料供應商都需要支付自己僱傭工資，我們這裡假設我們的企業員工沒有提前揮霍消費的不良習慣。
只要不涉及到信貸活動，總量是不會變化的。
這個時候各家企業賬面上的自由現金流都變少了，負債都增加了，財富轉換到了企業員工手上。房子蓋好了，該宰羊了，哦不，該銷售了。
我們這裡看到，房地產開發商的成本是100用於買地，支付材料商和工程隊各種款項，而材料商和工程隊的成本最後也是轉嫁到買房人身上的。這裡三家公司，房地產開發商材料供應商與工程隊都要支付員工薪酬+支付銀行財務成本（利息）。
買地用了100+預付款用了40+員工薪酬210+利息+預付外的材料費用 > 350
這裡還沒算各家企業的利潤和稅費。400 絕對是個保守到不現實的估算。
就算400吧，我們的居民存款總數是310，不夠買房，怎麼辦？
老辦法，借貸。
居民部門加槓桿，負債總數增加到410，這樣才能買得起400的房款，好讓整個循環完成一次。
支付完房款後，居民部門變成房奴，房地產開發商活動房款後，需要支付餘款給承包商和材料供應商，並且歸還銀行本息。
負債100，利息是10%的話（工期肯定不止一年），財務成本是10，支付本息110，還有330。支付尾款，因為供應商也是要有利潤空間的，不能少於160，這裡粗算200吧。那還有130，和初始本金的100相比，好歹有利潤了。
材料商和承包商各自收到100，負債本息還清，勉強超過原來的100。還沒算沒有活乾的時候，空轉需要的成本。
最後一輪完成後，企業的較最初的100增長了，企業盈利了（算不上暴利）。槓桿到了居民部門頭上，大家努力還房貸哦，還不上後果嚴重喲。（把所有人推上賭桌，以命相搏）
大家可以看到，整個過程中，存款總量的增加是因為信貸活動產生的。而存款數量的增加才能造成全社會的購買力增加，而價格上漲和開發商的有利可圖又會產生信貸活動。
貨幣增加造成資產價格上漲只說了一半，資產價格上漲造成的必然伴隨信貸的商業過程又會增加貨幣總量，從而再推升資產價格上漲。
這個循環一直往複著，貨幣總量一路推高，當然是伴隨著信貸總量的提升的。
故而討論房價的時候，供需固然是討論的一方面，而房產無論開發，銷售還是之後持有房產者的抵押再投資行為，都伴隨著極強的金融屬性。房價一路的攀升是這個財務過程的正反饋的體現。
摘錄自：國家版戴維斯雙殺
所謂的趨勢是指：正反饋的過程導致價格的變化有延時地發展。
這裡不討論房地產的擠出效應，高房價對經濟的全方面迫害作用（極為嚴重），這裡單純討論這個財務正反饋過程自身能不能永遠持續下去，形成一個死循環。
我們上面這個模擬過程里，所有的槓桿活動都沒有玩脫，而事實上，並不是所有的企業在使用槓桿的過程里，都能好好管理好賬期。
許哲：關於債務結構最簡單的邏輯里有一些例子，一旦玩脫，是會拖累所有人，強制退出。一如股災的時候，高槓桿拖累死其他正常槓桿。
而大家對槓桿市的牛市結尾可能還沒什麼概念。頗讓人期待的是，中國特色的漲跌停板制度，第一次碰撞民間高槓桿，會是個什麼情況？
牛逼哄哄的20倍槓桿使用者，浮虧不到5%的時候，就要觸發強制平倉了，也就是風控者不惜一切代價的賣股票。然後帶動盤面繼續下跌，用15倍槓桿的被豬隊友帶到溝裡面去了，被強平了，不巧哪個手欠的還在賣，10倍槓桿的躺槍。
這個是槓桿連鎖強平，我們再來和跌停板制度放一起暢想一下。
這裡10倍槓桿的在歡快得強平交響曲大合唱的時候，duang，跌停板了！不許再賣了。媽蛋，有些倉位的強平還沒完成呢，只有等第二天。
第二天一開盤，昨天強平任務還沒完成，惆悵了一晚上給出資人罵得狗血淋頭的風控人員們一大早就等著賣賣賣，如果沒有足夠接盤俠的話，該強平的任務還可能沒完成，就又板了。
這裡沒涉及到市場判斷啊，又莫名其妙跌停板了，8倍槓桿投資者躺槍，強平的風控員隊伍又壯大了…………
第三天開盤前，更多的同行們又不約而同得守候在電腦前，惆悵得等著買盤出現。5倍槓桿的風控員們，你們可別再過來湊熱鬧了！媽蛋，要做強平的風控員們一大堆，凶多吉少啊，5倍槓桿的風控員們還是做好第二天早點上班的準備比較靠譜。
這個正反饋在有人不當使用槓桿會終止，這是一種可能。
另外，商業銀行的信貸來源，是需要央行投放基礎貨幣的。
基礎貨幣是可以任意無限的嗎？(許哲：縮表是什麼鬼？文章已經很詳細的論述了央行不是一個不受約束的機構。)
這個正反饋在基礎貨幣投放減速時會終止，這是一種可能。
另外，商業銀行除了地產外的資產沒有出現問題，放貸意願一直良好，對放貸業務一直很積極。但如果社會其他部門產生了比較高的不良率，那麼放貸受阻會是個大問題。
這個正反饋在商業銀行放貸意願變差時會終止，這是一種可能。
要注意的是，這個正反饋一旦結束，反向的吞噬效果將會是驚人的，已經不少人批評我喜歡危言聳聽，我就不推演反噬的景象了。
無論觀者內心如何排斥，當事情真發生時，唯一溫柔的可能只有我的文字而已。
上述的三點會否發生，中美利差倒掛和shibro mlf 利率倒掛我就不給諸位科普了，大家自行理解就是了。
這個正反饋的過程，是有贏家和輸家的，這個遊戲結束時有些人能逃頂，而有些人註定不能。最可怕的是，有些人能制定規則確保另外一些人不能。另外一些人還覺得這些規則是在保護他們自己，致於侵犯了部分財產自由處分權，是不得已的苦衷。
當把這個財務遊戲玩到極致的例子就是香港，擠出效應把除金融地產外的行業弄死的時候，我們在不久的將來就能看到這種選擇到底是誰吃了誰，又是誰在叫好。
（註：本文轉自作者：許哲，分享一些金融市場的常識，防範一些常見的金融為外衣的騙局）
※乾洗衣服比你想像的更臟！
※消失的90後CEO與賭場資本主義年代
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