2018年回顧·樓市：香港樓市輕微「退燒」

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2018年已經過去，回顧過去一年香港的樓市，利息走勢、外圍環境、基建發展、房屋政策等都出現變化，包括美國4次加息、香港迎來2006年以來最優惠利率的首次調高、中美貿易戰爆發、高鐵及港珠澳大橋通車、「娥六招」出台、公私營房屋比例調整等。尤其上下半年樓市可謂坐過山車，上半年就樓價不斷攀升，踏入下半年開始走下坡。

樓價坐「過山車」先升後跌

至於樓價方面，2018年香港樓價先升後跌，8月升至歷史新高，高位徘徊數星期後開始轉勢回落。中原地產日前發表中原領先指數CCL報告，最新報174.37點，按周跌0.21%，自高位連跌13周共6.55%。

而據「美聯樓價指數」12月12日至12月18日報163.67點，已連跌11星期，較高位176.54點累跌約7.29%，並重返3月初水準，2018年迄今樓價升幅收窄至約若以3區劃分，新界區累積跌幅為3區最大，「美聯新界樓價指數」與年內高位相比累跌約9.%；其次為港島區，「美聯港島樓價指數」較高位累跌約8%。至於九龍區，「美聯九龍樓價指數」與年內高位則累跌約7%。

根據差估署資料本港樓價連跌3個月，2018年11月30日差餉物業估價署公布，10月私人住宅售價指數報380.3點，按月跌近2.4%，跌幅較9月的1.3%明顯擴大。

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下半年住宅註冊價量齊跌

上半年樓市暢旺，發展商不少樓盤都賣個滿堂紅，樓價持續向上的同時，註冊量亦維持高水準。下半年「娥六招」出台、加上貿易戰爆發，樓市氣氛冷卻下來，成交及樓價皆較高位顯著回落，上下半年市況大相徑庭。

綜合土地註冊處資料顯示，在不包括一手公營房屋之下，今年上半年一手私樓及二手住宅註冊量合共錄逾3.48萬宗，較去年下半年逾3.04萬宗上升近1成半，創1年半新高；涉及金額逾3,200億元，較去年下半年約2,600億元更增加近2成半，是自2010年下半年後首度衝破3,000億元水準，僅次於97年上半年逾3,700億元，為21年來的新高。

但到今年下半年(截至12月21日)一手私樓及二手住宅註冊量合共錄逾2.37萬宗，較上半年大跌逾3成;涉及金額逾2,300億元，較上半年則少近3成。

綜合全年表現，住宅市場註冊呈現「量跌額穩」。2018年截至12月21日，一手私樓及二手住宅註冊量合共錄得逾5.85萬宗，較去年全年少約8.1%；金額逾5,500億元，較去年全年則多約0.4%。

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「娥六招」年中出台

特首林鄭月娥公布房屋政策六招，2018年6月29日，政府公布最新房屋政策，其中政府修定資助出售房屋定價，不再與市價掛勾，引用非業主自住家庭入息中位數39,500元，取代原有白表家庭入息上限57,000元來量度負擔能力，以確保「可負擔」的單位數量由50%增加至75%。以新定價方式計算，較早前居屋出售計劃作測試，單位將由市價七折，變為五二折；

另外，政府決定徵收一手樓空置稅。所有新落成樓盤，在取得入伙紙12個月後，業主須每年向政府申報單位使用情況，如果單位有超過6個月未作居住或出租，將會被視為「空置單位」，須繳交空置稅。差估署會按年徵收應課差餉租值的200%，即相等於兩年的租金，即巿值樓價5%。

還有，邀請市建局將馬頭圍重建項目改作「港人首次置業」先導項目；改撥私營房屋用地以發展公營房屋；成立專責小組，協助民間主導和推行過渡性房屋計劃；透過為協助使用空置政府土地作非牟利用途預留的10億元。關愛基金等資助基本工程費用；及向空置一手私人住宅單位徵收額外差餉。之後，亦將公私營比例改為「七三比」。

近來樓價下跌，有聲音要求政府減辣救市，特首林鄭月娥直言可以「慳番」（省省力氣了），她還說：「現時樓價下跌，對很多人來說，是負面消息，但我覺得很正面」。

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山頂地王流標

有「山頂地王」之稱的山頂文輝道12號豪宅地皮，由於地價標金未達到政府就該用地所定的底價，地政總署於2018年10月16日公布流標。撇除2016年元朗凹頭蚊型官地流標，對上一次較具指標官地流標，為4年前的白石角地皮。

縱使樓市今年第三季中起開始出現調整，更出現世紀地王流標事件，但今年賣地再產生兩幅刷新紀錄的百億地王，其中新地(00016)斥251.61億奪得的啟得區商住混合發展地，是本港有史以來最高地價的地皮。九倉(00004)以124.51億元投得的九龍塘獅子山隧道公路豪宅地，其每尺樓面地價逾2.85萬元便是九龍區的紀錄。

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