2019，房價真正大跌，需發生這三件事

2019年，我國一二三線的房價，是小幅回調，還是大幅下跌。最最關鍵的是：1)全球資本市場的熊市氣氛如何，2)美聯儲是否加息2次。

房價大幅下跌，需要強烈的信號。否則，上海現在一套掛牌500萬的房子，憑什麼300萬賣給你，房主為什麼要讓利(他/她夢想中的)200萬給買家，而不是再漲個100萬，用600萬的總價轉手給你？

只要國際資本市場，發生了這三件事情，我國一二三線樓市，房價就會大跌：

1)美股的道指，跌破2萬點。

2)美國房地產(獨門獨戶，永久產權)，相比峰值跌去至少30%。

3)人民幣加息。

(一)

道指在2019年，若是跌破2萬點，又跌破1.8萬點，則美聯儲因擔心美國經濟衰退，會：暫停加息，這是保資產價格(泡沫)的節奏。所以，道指跌破2萬點之後，需要美股上市公司回購，將它再拉到2萬點上方，這樣，美聯儲才會3月加息0.25%，6月加息0.25%，2019年加息2次結束後，美元利率2.75-3%。

2018年，美股回購授權了1.1萬億美元。CNBC於2018年12月18日發文時，美股已經執行了8000億美元的回購。有理由相信，美股2019年回購金額不會低於8000億美元。

本周三，道指小幅反彈17點收於23,346點。如圖，道指在2016年11月特朗普贏得大選時，是在1.8萬點左右，若是回落到2萬點附近，則相當於是10%的漲幅。這樣的財富效應，觸發美國經濟衰退的概率較低。

美聯儲，為美國經濟，美國利益服務。

道指會在2019年跌破2萬點，關鍵是，華爾街擔心美聯儲2019年加息2次後，道指堅挺，美聯儲會再加息一次，這樣美元利率將是3-3.25%，為了讓聯儲主席鮑威爾不敢加息3次，道指只有跌破2萬點。

(二)

當前，決定美國住房貸款利率的10年期美債收益率是2.633%，只要美聯儲2019年加息2次，它鐵定會再度回到3%上方，甚至更高。

貸款利率上調，美股進入熊市，美國樓市鐵定下跌。

美國國債規模

日本一直在減持美債

美國國債規模已高達21.9萬億美元，上半年突破22萬億美元毫無懸念。美聯儲每月縮表500億美元(封頂)，同時東亞人口老齡化，東亞經濟體已無力再囤美債，如圖，日本持有的美債倉位，一直在減持，因為：他們要美元。油價低於50美元一桶，則沙特的美債倉位，也將減持，因為：他們要美元。在國際市場上買買買，只能付美元，不能付美債。

如圖，美國WTI原油期貨價格，現在已跌破46美元一桶。要是維持在40美元一桶，沙特財政缺口就大了。

一方面，美國國債規模在增加；另一方面，美聯儲在縮表，同時，傳統囤美債的經濟體，還在減持。聯儲加息，沒道理10年期美債收益率，不會突破3%。

美國房價要暴跌，還有一個要素：1.5萬億美元學生貸。如圖，CNBC於2018年12月27日報道時，美國的學生貸已超1.5萬億美元。

這1.5萬億美元學生貸，意味著，美國的80/90後，在繳納很高的房租，拿不高的工資，在美國借貸消費的文化中，根本不可能攢首付。只有家裡有錢，或者混得比較好的美國80/90後，才有實力可以買房。

美國有實力的80/90後買房後，房市的需求，會：斷崖。

因此，美國房市，2019年離峰值跌去30%，非常有可能。2008年危機時，部分地區跌去了一半還不止。如圖，美國房價指數，在經歷2008年危機後，直到2014年才走出危機的陰影。2019年下挫30%的話，怎麼說，也要等2025年之後才能漲回去。

(三)

當前人民幣兌美元匯率是6.87，只要美聯儲2019年加息2次，而老特還是白宮主人，那麼在匯率與利率差聯合作用下，人民幣加息跟(一)和(二)發生的概率一樣高。

人民幣加息，將是壓垮一二三線囤房者，心理支撐的最後一根稻草。道指跌破2萬點，美房下挫30%，對於一二三線囤房者，都是熊市壓力。但人民幣加息，是死亡判決書。

一旦拋售開始，跌多少就全看市場了。

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