碧桂園又「塌了」

一系列坍塌事件之後，碧桂園道歉、降速、轉型，貌似已經走出陰影。當新年首個工作日，天花板砸穿地面時，人們才發現，「質量門」的漩渦從未消失。

文｜唐郡

編輯｜劉肖迎

來源｜市界（ID：sparklelive）

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一塊天花板砸掉了碧桂園125億市值。

近日，一張攝於碧桂園總部大樓的圖片在互聯網上流傳開來。圖片中，一塊半人高的矩形板插入地下，周圍散落著白色碎塊，一名女士躺倒在路邊，疑似被砸傷。知名大V曹山石配文稱：「新年開工第一天，碧桂園總部就塌了，天花板砸傷內部員工了。」

受此影響，碧桂園當日股價大跌6.09%，創下近2個多月來最大單日跌幅。

近半年時間過去，一句「塌了」仍是這家宇宙房企揮之不去的夢魘。

1.

/塌了 /

自2018年6月之後，「塌了」可能是碧桂園最不願意聽到的詞。

2018年6月—7月，碧桂園超過三處建設工地出現坍塌事故，並造成多人傷亡。而就在坍塌事故不久前，其正因激進的高周轉策略飽受爭議。

所謂高周轉，通常是指房地產企業為了早日回籠資金，通過一系列手段盡量將房地產項目從拿地到開盤預售的時間縮短的做法。資金回籠速度越快，房企拿地擴張速越快，因此，資金周轉速度約等於發展速度。

根據《城市商品房預售管理辦法》，商品房取得預售許可的條件之一是：投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。也就是說，相當部分的房屋主體工程必須在開盤前建好。

中信建投的一份研究報告稱，此前碧桂園、恆大和萬科從拿地到開盤的時間分別是4個月、6個月和9個月，碧桂園已經是快中之快。得益於傲視群雄的周轉速度，碧桂園2017年營業規模高達2,269億元，登頂內房企第一；合約銷售金額5,508億元，排名世界第一。

2018年4月流出的內部文件顯示，碧桂園打算將開盤時間進一步縮短至3個月，把高周轉推向極致。

正當人們熱烈討論高周轉是否會影響房屋質量時，接二連三的嚴重坍塌事故將一切僥倖擊得粉碎。新鮮出爐的宇宙房企一時成為眾矢之的，其廣告詞被諷刺地改成「碧桂園，給你一個五星期的家」。

那段時間，「碧桂園」和「塌了」經常在各種媒體標題上相伴出現，公司儼然是「要錢不要命」的黑心典型。事後，一場以道歉為主題的媒體見面會又被大額紅包和昂貴禮盒演繹成了大型賄賂現場。「不知悔改」的標籤也貼上身，碧桂園被釘死在唯利是圖的柱子上。

事實上，幾乎所有房企都在高周轉，且大部分房企都曾或多或少地被曝出存在質量問題，連一向以品質著稱的萬科也不例外。但碧桂園的激進將其推向輿論風暴中心，成為人們宣洩對房地產行業不滿的活靶子。

眾怒難犯，碧桂園股價半年內下跌50%，跌幅遠超恆大和萬科。

血淋淋的教訓之下，蒙眼狂奔的列車也必須踩下剎車。不管主動或被動，碧桂園開始放慢發展速度。

2.

/ 減速/

對碧桂園來說，2018年8月是個轉折點。

中報顯示，碧桂園2018年上半年完成合約銷售金額4,124.9億元，同比增長42.8%；合約銷售面積4,388.9萬平方米，同比增長36.1%。其中，歸屬於公司股東的權益銷售金額為3,108.20億元，同比增長48.97%。

進入8月之後，在一邊倒的譴責聲中，強勢如楊國強，也不得不在中期報告中承認錯誤，並表示「寧可放慢一些發展速度」。中期業績會上，碧桂園總裁莫斌更是反覆強調「控制發展速度」。

8月數據顯示，碧桂園完成權益銷售金額313億元，環比下降14.61%，同比下降8.18%，為該年首次出現單月負增長。受此影響，公司2018年1—8月權益銷售金額增速驟降至40%以下。

自此，碧桂園銷售金額增速和銷售面積增速雙雙步入下行通道。

註：據上市公司公告及公開資料整理，1—6月數據來自克爾瑞統計榜單

市界統計整理髮現，公司2018年下半年權益銷售金額整體低於上半年。其中，上半年月均權益銷售額為518.03億元，下半年僅為318.43億元。

根據最新公告，碧桂園2018年1—12月實現權益銷售金額5,018.8億元，同比增長31.25%，遠低於上半年增速。

從全口徑銷售情況來看，碧桂園2018年增速下滑幅度驚人。

據克爾瑞統計，2018年1—12月，碧桂園實現合約銷售金額7,286.9億元，同比增長32.49%；合約銷售面積7,730.7萬平方米，同比增長28.50%。

無論是銷售金額還是銷售面積，2018年增速均不到去年同期的一半，是2016年以來最低水平。

此前，碧桂園2018年銷售目標曾在媒體間流傳：保底8,000億元，衝擊10,000億元。照此估計，公司全年保底增速原本應在45%左右，與上半年增速相當。

另一方面，拿地步伐似乎也開始放緩。

申萬宏源在2018年12月6日發布的一份研報中稱，碧桂園自今年7月後大幅收縮土地開支，8月—10月權益購地金額分別為78億元、17億元和11億元，遠低於1—7月平均值257億元。西南證券研報也持同樣觀點。

種種跡象表明，碧桂園已經降速。

3.

/轉型/

降速之後，碧桂園將去向何方？

在那場著名的全國媒體見面會上，掌門人楊國強曾表示：「房地產不可能永遠賺得更多，總要去轉型。」

楊國強

在隨後發布的中期報告中，碧桂園首次以「創新與未來」為小標題，描繪長租公寓、機器人業務等房地產開發以外的業務，其轉型動作呼之欲出。

2018年12月7日，一則楊惠妍調任聯席主席的公告將碧桂園的轉型明朗化。

公告顯示，楊國強次女楊惠妍即日起從董事會副主席調任聯席主席，調任後將協助楊國強處理集團日常工作，並負責戰略投資及基於現有業務的新業務探索（例如新零售業務）。

楊惠妍早在2005年即以接班人身份進入碧桂園工作，曾帶領教育公司博實樂赴美上市，並主導碧桂園物業服務板塊分拆上市，在新業務開拓方面戰績不俗。

2019年1月1日，碧桂園總裁莫斌首次在新年寄語中明確提出轉型方向：碧桂園將被打造成為高科技大型綜合企業。

1月4日，公司傳出大規模高層變動，6位副總裁任職變化。其中，張志遠、朱劍敏和葉劍清保持原集團副總裁職責不變的同時，分別改任或兼任博智林機器人公司及碧桂園農業控股公司高管。

接班人領銜、多位副總裁跟進，碧桂園此番高層大調整被認為是轉型的鮮明信號，這家連續兩年奪得年度銷售冠軍的房企或將進入新的歷史時期。

然而，任何龐然大物的轉身都非易事。在碧桂園之前，萬科早早以「城鄉建設與生活服務商」自居，恆大也布局多元化多年，但從兩家收入結構變化來看，戰略轉型成效著實有限。

2018年上半年，萬科和恆大的房地產收入佔比分別為94.96%和98.14%，同期碧桂園房地產開發業務貢獻了96.2%的收入，同比上升0.4個百分點。

2018年下半年以來，「銷售增速回落」、「融資緊張」等關鍵詞頻繁見於各大房企的業績報告中，行業轉折點也已到來。

在「質量門」和行業下行的雙重裹挾之下，碧桂園的轉型顯然不會比萬科和恆大更容易。

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