遠辰科技趙揚：中國中速增長還有相當大的潛力，房地產不會崩

編者按：

「當前宏觀經濟面臨的挑戰」研討會日前在上海召開，研討會由復旦大學就業與社會保障研究中心、上海市人民政府決策諮詢研究基地袁志剛工作室和第一財經研究院聯合舉辦。各界人士對我國宏觀經濟面臨的挑戰進行了深入研討，第一財經特選刊一些發言嘉賓的主要觀點，未經本人審閱。

以下為遠辰科技有限公司總經理趙揚的發言要點：

房地產具有非常強的投資屬性，在國民經濟當中產業鏈條非常長，從房地產上下游拉動過去占整個GDP比例接近20%，如果考慮到房地產對鋼鐵、物流、水泥等其他行業固定資產投資的拉動，可能會佔到30%左右。

房地產本身上升和下降周期調整時間特別長，必然對經濟帶來非常大的周期影響。過去有十幾年，房地產投資增速年均在25%~30%，很多人說這是非理性結果，因為貨幣超發，其實可能並不完全這樣。原因也很簡單，就是隨著經濟增長到一定程度，人們會對住房產生爆炸性的需求，而且是非常強勁的需求，這個需求得到滿足和釋放的時間會非常長，因為房地產產業鏈特別長，就自然會成為十幾年經濟增長的推動力。

這十幾年中國房地產高速增長也有一定歷史原因，1998年之前基本不存在房地產市場，或者說是一個嚴格受到計劃控制的市場，家庭部門沒有太多投資渠道，房地產市場打開以後不僅本身要滿足住房的消費需求，同時還可以滿足投資需求，因為中國儲蓄率一直很高，這麼多儲蓄率並沒有給家庭帶來很大回報，大部分人都是把儲蓄放銀行里做銀行存款。

另外一個特殊因素是土地因素，整個土地供給基本掌握在國家手裡，供給一旦被壟斷，房地產本質上是土地的定價問題。從1999年到2015年，中國土地出讓金整整漲了57倍。

中國房地產市場本質上是土地市場，開發商只是起到轉化作用，政府可以有效調控土地的供給速度、量的大小、投放節奏，所以還有很大的調控空間。

很多人說房地產是虛擬經濟部門，或者房地產導致中國經濟脫實向虛，這個觀點我不太接受。房地產是中國最大的實體部門，蓋房子需要鋼鐵、水泥，還帶動物流、家電消費等。當住房達到一定規模，很多房地產交易體現為二手房交易，這時候確實對當期GDP的拉動不像過去這麼大，這可能是一個所謂「脫實向虛」說法的來源。

早期我們說的要去庫存、去槓桿其實都跟房地產相關，去庫存去的主要也是房地產庫存，現在開始要穩了，因為什麼？發現房地產冷卻以後對經濟影響非常大。

至於房地產泡沫是不是會破裂，我覺得不會破裂。中國經濟增長不會停的，只不過經濟增速可能從過去的高增長變成中低速增長，可能原來10%左右的高增速，現在往5%靠近，5%的經濟增速，全球主要大的經濟體還有誰能做得到？美國、歐盟、日本增加5%不可能，中國的中速增長還有相當大的潛力，所以說房地產市場要崩掉是比較難的。

我認為不會崩，第二個因素就是宏觀政策是有空間的，我們可以向過去歷史上崩掉的經濟體吸取教訓，日本從1985年起對內貨幣政策很寬鬆匯率很緊，房地產價格往上漲，日本央行處理泡沫的時候，宏觀預測有些失誤，後來急劇加息，加得非常陡峭一下把泡沫戳破了，我們可以汲取教訓，貨幣從松到緊怎麼把握節奏。

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