2019，省會崛起！濟南吞併萊蕪，上海非核心區房價跌成天津價

山東省會濟南，把邊上的萊蕪市吞併了。這說明，舉全省之力，發展省會，將是未來十年的大基調。

萊蕪雖然不大，但它在成為濟南的一個區之前，確實是個地級市。

濟南的經濟總量，若是未來5年內還拼不過青島，總還有別的地級市排隊想成為省會的一個區。從地圖上看，泰安市，成為濟南下一個區的概率非常高。

青島和天津，大清的時候，是對外開放的口岸。它們的底子，有一部分是那個時候打下的。同一個時期冒出來的，還有江南的：上海縣。

上海，曾經是松江府下邊的小縣城，然後縣城邊上，英國人要了一塊租地。後來，法國人也來抽熱鬧，接著，美國人也來了。大上海，就這麼崛起了。

省城崛起時代，是大上海非核心區，就是：松江，青浦，奉賢，寶山等郊區，房價最大的利空。這些地區，原本發展水平，與周邊的：嘉興，湖州，蘇州，無錫，南通，不相上下，甚至比不過江浙的這些地級市。但因為戴上「大上海」這頂魔都的帽子，房價就扶搖直上。

對於上海市區的正宗上海人來說，松江，青浦，奉賢，寶山那都是鄉下地方，騙騙外地人的。只有外地人，才願意出高價，買這種鄉下地方的房子。

省城，可以吸納全省資源，吸引全省人才。像南京這樣的六朝古都，對周邊安徽的部分地區，吸引力可能比安徽省會合肥，還要大。

據安居客，當前上海的房價均價是4.9萬。而同為直轄市的天津，房價均價是2.2萬。

如圖，松江的房價均價在3.3萬左右。

青浦的房價，雖然有所下滑，但依然超3萬。

奉賢2.4萬的房價，已經逼近天津的2.2萬。

2019年，上海房價均價的走勢，取決於：

1)省會獨大，上海郊區的「魔都」泡沫性概念，在長三角囤房富人心裡，突然破裂。

如圖，比特幣在2017年12月最高逼近2萬美元，現在跌到了3600美元，這就是典型的泡沫破裂。

2)外資在華，業務「調整」，其控制開支時，有多少80後滬漂，會被迫「重新就業」，因在上海找不到合適的工作，而轉戰其他城市(特別是省會城市)，或者乾脆回老家。80後，在2019年，將面臨：40歲來了。養老從一個遙遠的概念，正在變成現實。

3)紐約房價是否會在2019年大跌，紐約若是大跌，香港會跟跌，香港跌了，深圳很難獨善其身。深圳都下跌了，則上海這個魔都本尊，房價也會搖搖晃晃。

4)上海中產階級，子女留學海外，是否有移民意向，和移民條件。

人民幣兌美元匯率，當前是6.75，對於子女有機會獲得工作簽證的上海留學生父母，2019年，可能是未來幾年，他們賣房套現換美元的最好一年。

賣盤多了，房價就跌。

假設2019年，全國房價穩企，上海非核心的郊區，也極有可能會跌成：天津價。

如圖，上海和天津的人口，其實就差一個上海核心市區的千萬人口。上海幾個郊區的人口總和，應該和整個天津市的人口，差不多。

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