何操：回歸理性、自我革新的中國酒店投資

伴隨著國內外經濟形勢的變化，特別是房地產業的政策調整、市場變化，中國酒店投資人開始真正關注酒店投資的合理性、資產運營效率的合理性、資產運營模式的合理性，這一變化趨勢在2018年十分突出，在2019年將會繼續延續並引導中國酒店投資理性回歸和自我革新。

今天與大家分享的是中國飯店協會業主工作委員會理事長、上海裕際酒店管理諮詢有限公司執行董事、中信銀行獨立董事何操先生對酒店業主方面的看法和見解。

中國飯店協會業主工作委員會理事長、上海裕際酒店管理諮詢有限公司執行董事、中信銀行獨立董事何操先生

投資定位回歸理性

對產品創新

中國酒店投資人發現過去一味地追求高大上、大而全的酒店是酒店資產運營效率低下的根本性問題，開始按照科學合理的開發邏輯和順序，聘請專業的機構和團隊，對酒店以投資回報為導向、以坪效為導向進行縝密的事前評估，並以嚴謹的可行性分析和當地市場特徵為基礎，判斷酒店的定位和功能設施配置，開始不盲從酒店管理公司模版化、同質化的設施配置，甚至創新出了藝術酒店、親子酒店、博物館酒店等等，從合理投資和錯位競爭上尋找出路。

對國際酒店管理公司和品牌的認識回歸理性

對品牌和管理模式創新

國際酒店管理公司進入中國市場三十多年的時間，一直以純管理的模式開展業務，一路突飛猛進，成為國際管理公司在美國以外的最大市場，品牌開始滲透到三四線甚至是縣級城市，中國酒店投資人忽然發現這些國際管理公司在很多方面存在問題，效益不如本土酒店，特別是在餐飲方面，還一味地強勢，打開門看看才發現，這些國際管理公司在國外都是以特許經營的模式開展業務，他們的優勢在於品牌影響力、會員和渠道，而並不在直接管理，中國酒店人開始採取以下應對措施：

（1）加強對國際酒店管理公司履行管理合同的結果、履行管理職責的能力進行專業、全面的評估，並用法律和合同賦予的權利追究管理公司的責任，2018年多家老牌國際酒店、多家有影響力的高端國際品牌酒店被摘牌，正是這一理性回歸的結果。

（2）大力推行國際上普遍採用的特許經營模式，既發揮國際品牌的優勢，又能充分發揮業主作為資產所有者的責任心以及對本地市場的了解，這一嘗試的結果是管理公司和業主取得雙贏，最突出的案例就是希爾頓集團將希爾頓歡朋這一品牌與鉑濤集團以特許經營的模式聯合發展，在國內取得很好的發展，可以說這是國際酒店管理公司在中國真正以市場為導向發展品牌最成功的一個案例。從目前的趨勢來看，國際酒店管理公司基本上已經放開三星及以下品牌的特許經營，對於四星和部分五星也有條件地開放。

對國際酒店業的重大併購事件的認識回歸理性

用新的姿態和方式避免重大併購事件帶來的負面影響

近年國際市場最大的酒店業併購案是萬豪對喜達屋的併購，從2018年年初萬豪將港澳台及西藏列為「國家」事件開始，這一年萬豪暴露出種種問題，包括與原喜達屋旗下酒店缺乏溝通，管理公司與業主關係緊張；一味強調品牌標準而不管酒店的實際情況如何、開業多久，單方面要求原喜達屋旗下酒店對系統、硬體進行各種升級，存在將併購成本轉嫁給業主的嫌疑；會員系統合併後部分酒店因大量接待會員而影響平均房價、增加成本；到近期暴露的客人信息泄露等等，這都充分說明萬豪併購喜達屋還並未結束，合併過程並不完全有序，甚至超越了萬豪的可控範圍，而可能產生的負面影響也還未完全釋放，對此，中國酒店投資人史無前例地以公開、專業的態度對萬豪併購喜達屋後的發展情況進行持續關注並與萬豪進行對話，提出投資人的要求，在很大程度上對萬豪提出了警示，規避了併購帶來的負面作用，在此過程中中國飯店協會業主工作委員會也發揮了行業協會的作用，一方面及時向國家相關部門反映、報備相關情況，另一方面引導業主在冷靜、客觀、專業的態度下與萬豪進行對話和溝通，積極組織、參與業主與萬豪的對話和協調，提供包括法律、財務、運營等各方面專家的小組進行支持，並接受業主的授權承擔相關具體協調工作，這些都是中國飯店協會為中國酒店投資的良性發展進行的開創性的有益嘗試。

總體市場政策調整和市場格局給中國酒店業帶來了陣痛，而恰恰是這一陣痛讓中國酒店投資人回歸理性、自我革新，酒店投資人應以更加開放、專業、市場化的心態探究恰當的經營模式；面對市場和管理模式及經營中的共性問題，要積極聯合，共同解決共性問題；中國飯店協會也將會進一步為會員服務，推動行業變革，解決實際問題，促進行業健康發展，與政府有關部門溝通，爭取指導和支持，建立行業標準和規範。我相信2019年中國酒店投資會繼續沿著這一趨勢更快、更好的發展。

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