很多買家對在美國買房的流程已經比較熟悉，那麼賣房呢，有哪些流程？多少費用支出？要繳稅嗎？今天我們來詳細聊聊。

賣房的基本流程

在美國賣房的基本流程如下：

1. 選擇賣房經紀人
2. 定出精準售價
3. 包裝房子打造好賣相
4. 發布房源，正式上市
5. 與潛在買家交涉議價
6. 簽署合同，買家支付定金
7. 配合房屋檢查、房屋估價、產權過戶調查 (附加條款期間)
8. 取消附加條款
9. 簽署產權轉讓書，完成過戶手續並交屋

接下來我們來解釋一下其中的重點。

第一，如何精準定價？

定價要精準，少不了優秀經紀人的參與。作為外國賣家尤其如此，好的經紀人會分析房產附近的環境、學區、發展潛力、升值潛力等，結合多年交易經驗，定出最佳售價。

第二，如何包裝房子？

主要是做好清潔、修整庭院、粉刷牆面、把傢具擺放恰當等，總之就是讓房子看起來乾淨、明亮、有吸引力。

另外拍照也是重點，好的照片可以突出房子的優勢，上市時能第一眼就吸引到潛在買家。

第三，什麼是附加條款？

附加條款是保障買家的方式，最常見的附加條款有三種：貸款Loan、房屋估價Appraisal、房屋檢查Inspections，在約定期間，買家可以以這三種非主觀意願的理由，如貸款申請失敗、房屋估價或房屋檢查結果不滿意等理由，中止交易並拿回買家放在第三方託管公司 (Escrow) 的全額訂金。

第四，取消附加條款

簽訂合同後，在加州買家有17天的保護期，17天內買家如對房屋檢查結果不滿意可終止交易拿回定金，17天後此項條款自動失效。

但什麼時候取消附加條款呢？如加州有些市場供不應求，雖然有17天保護期，如買家第10天拿到了房屋檢查結果並對此滿意，那麼買家可提前取消附加條款，向賣家表示誠意，也縮短交易時間。

簽署取消附加條款，意味著買家已順利完成貸款、房屋估價與房屋檢查，且無任何異議，交易更加確認。

賣房的成本支出

賣房過程中，通常會涉及到下列費用：

• 經紀人傭金 (Brokers fees)

• 賣方過戶公證費 (Escrow Fee)
• 產權保險費 (Title Insurance)
• 郡縣政府交易稅 (County Transfer Tax)
• 市政府交易稅 (City Transfer Tax)
• 一年的房屋保修費 (Home Warranty Fee)
• 白蟻檢查費 (Termite Inspection Fee)
• 屋契文件準備費 (Document Prep Fee)
• 文件公證費 (Notary Fee)
• 經紀公司的法律規範監督費 (Regulatory Compliance Fee)

以上是賣房過程中可能會涉及到的費用，但各地規定略有差異，如市政府交易稅，有的城市就無需繳納，實際情況請與經紀人詳細了解。

總之，買房支出的成本，最大一筆是經紀人傭金，約佔成交價格的6%左右，其他費用粗略估計約佔成交價的1%，也就是說賣房的全部成本支出粗估約為房價的7%。

賣房產生的相關稅務

賣房時須向國稅局 (IRS) 繳納所得稅，通常會涉及兩種稅：

1. 交易稅/過戶稅
2. 資本增值稅

交易稅是房地產產權轉移時，州（郡縣）政府或市政府向賣家徵收的稅款。

各地的交易稅徵收方式略有所異，有的可能只需付州交易稅而不用付市交易稅，有的地方則是兩者都要支付。

若賣房產生利潤，則利潤部分會涉及到資本增值稅。基本的計算如下：

利潤=賣價-調整後成本

調整後成本=買價+整修費用+經紀傭金+律師費等。

利潤的部分，需要繳納最高20%的資本增值稅（具體見下表）。這部分牽涉複雜，也有合法方式可節稅，具體請諮詢專業稅務人員。

外國賣家需提前扣稅

外國賣家也逃不過繳稅。法律規定外國賣家賣房時，會由產權公司在過戶時直接扣除成交價的10%，並在期限內向國稅局申報減稅，國稅局會依情況決定是否同意減免，詳情請洽專業稅務人員。

外國買家如何省稅

賣房時要考慮的稅務比買房要複雜。華人在美國投資房產，自然不希望房產增值被國稅局徵收，事實上，在美國還是有一些省稅的合法渠道。

• 保留房屋整修的收據來增加賣房成本
• 善用自住房免稅條款
• 善用同類資產置換條款（1031條款）

有一些需要說明的，如下：

房屋翻新改建的費用雖然不能抵稅，但可以增加房屋成本，也就是減少了賣房利潤，進而達到省稅目的。但國稅局對整修費用有較嚴控制，詳情請洽專業稅務人士。

若過去5年在該房住滿兩年，賣房利潤有25萬美元(夫妻兩人則為50萬美元)的免稅額，只有超過部分才須交稅。

同類資產置換是指：出售一套房產，且在售出賺到錢的45天內，將利潤拿去購買另一套房產(需有書面證明)，並於180天內完成所有交易程序，則出售前一套房的利潤將無須立即交稅。出租房和自住房均適用此條款。

本文信息由海悅家原創，未經許可，不得轉載。

如有購房需求請添加海悅家 HHause 置業顧問微信 或 撥打電話直接詢問（詳見下方）

網站：www.hhause.com

諮詢電話：400-685-7500 / 139-1054-6621

諮詢微信：Jessehhause

北 京：朝陽區望京摩托羅拉大廈5層

舊金山：4450 Enterprise St, Ste 107, Fremont, CA 94538

西雅圖：500 Elliott Ave W SUITEA, Seattle, WA 98119

洛杉磯：2450 W. Main St, Alhambra, CA 91801

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！