美國買房最怕信息不對稱，了解這幾點避免被坑！

知識 01-15

近年來，海外置業尤其是到美國置業的人群數量逐年增高，但是由於美國房產在市場監管、買房流程、費用、貸款等方面均與國內有很大差異，信息不對稱的情況下，很容易造成投資失利，所以獲取專業的、無疑點的置業知識尤為重要，對此，海悅家總結了美國置業容易被坑的幾點知識。

01買了房全權交給經紀人管理

有不少人不在美國住，買房只為投資，所以就有人把房子全權委託給經紀人管理，圖個省事。但是這樣做也面臨一定風險，那就是：「合法侵佔」。

什麼叫合法侵佔，根據加州民法《霸住權法》，又被稱為《逆權侵佔法》(adverse possession)，即是保障未經屋主許可入侵房屋居住者的權益。如果有人持續住在房子內多年，且如同房主般出席「社區屋主協會」(HOA)會議，並連續五年繳納地產稅等房屋相關費用，這樣居住者就可提出申請，要求合法將房產權轉移到名下。

有鑒於此，對於購房者來說，如果有經紀人或機構稱你的房產稅機構包繳就要小心了，為避免被「合法侵佔」，購房者最好還是自己親自繳納每年的房產稅，目前美國很多縣都支持網上查詢與支付，因此在國內就可以完成。

美國買房最怕信息不對稱，了解這幾點避免被坑！

02買房子要交「中介費」

在中國，購買房產的中介費都是由買家出的，由於對美國房產市場規則不了解，很多機構利於買家的中國思維，向購房者收取中介費。熟不知，在美國，房產交易的經紀人費用都是由賣家來出，買家經紀人是不可以單獨向買家收取費用的。

賣家支付的經紀人費用約為房款的4%~6%，買家賣家經紀人各一半，這種費用羊毛出在羊身上，所以買家如果單獨支付買家經紀人「中介費」，相當於二次付費。

美國買房最怕信息不對稱，了解這幾點避免被坑！

03不請經紀人可以省中介費

在知乎看到有網友說，美國經紀人費用太貴，建議不請買家經紀人，與賣家共用一個經紀人來節省經紀人費用。

但其實，沒有買家經紀人，也還是要收取那麼多的費用，只不過變成賣家經紀人獨攬全部。但是對於買家來說，因為賣家經紀人代表著賣家的利益，而買家卻沒有經紀人在講價到簽約到後續為其籌劃，尤其是選房出價，這兩點需要經紀人非常專業的知識來幫買家出謀劃策，如果只交給賣家經紀人，賣家經紀人肯定希望促成她手裡的房子迅速交易成功，最後結果就是買家不僅不會省錢，還很可能因小失大。

04房價在網上清晰可查

美國的所有在售房源都可以在Zillow、Redin等美國房產網站上看到房產的掛牌價格、掛牌價格變動以及歷史交易價格。所以在美國買房時如果擔心中介加價，可以自己上網查詢欲購房屋的價格，同事可以與周邊房屋價格做下對比，這樣做還有助於判斷經紀人報價是否合理，防止下offer時出價過高。

美國買房最怕信息不對稱，了解這幾點避免被坑！

聖荷西一棟現售價199萬美元的房產的歷史交易價格

05房屋檢查不檢查空調系統

美國買房房屋檢查inspection非常重要，由第三方機構對房屋做全面的檢查，一般需要提前預約。

如果是有中央空調的房子建議大家最好額外請一個空調維修人員來做一個詳細檢查。這裡有一個實例：有通過其他機構買房的客戶反映，當時並不知道房屋檢查很重要，結果買的新房子中央空調4個分區其中一個是壞的，inspection的時候沒檢查出來，怎麼回事呢？前任房東用非法走線的方式強行讓壞的機器短暫工作一下，到了他們住進來以後就壞了，最後不得已換了新的花了7000美元。

所以再次強調在進行房屋檢查時一定要請一個專門的空調維修人員，在inspection同時來檢查中央空調系統，一般只要付大概150美元，相比換空調的錢這真是九牛一毛。

此外，inspection的時候請一定要詳細檢查房子的屋頂看是否漏水還有多少年的使用壽命，這一點非常關鍵，美國的房子一但屋頂出現了問題，沒有辦法維修需要全部重換大概花費在5-10萬美金。

美國買房最怕信息不對稱，了解這幾點避免被坑！