房地產的2018很難，2019也沒有容易可言

2018年，房地產行業被焦慮所籠罩。土地流拍、限制降價、去化困難……「活下去」愈發艱難，多元化布局不如預期，房企轉型之路充滿未知數。

時間行進，房地產在憂慮中邁入2019，噤若寒蟬。

1月8日，易居中國CEO丁祖昱試圖穿越行業迷霧。在其「奔向未來」2019丁祖昱評樓市年度發布會上，他提出，隨著增量天花板逼近，2019年地產市場規模將下降10%，高增長模式已不可持續，即使當前貨幣略松，也難解樓市之渴。

「房企不要對短期市場有所僥倖，依舊做最壞的打算，是好的安排。」他說。

新的一年，形勢依然嚴峻。對房地產商來說，2019年，沒有容易二字。

貨幣略松難解樓市之渴

2019年1月4日，中國人民銀行宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點。據報道，此次降准將釋放資金約1.5萬億元，綜合各種因素，凈釋放長期資金約8000億元。降准增加市場流動性，但房地產行業會因此利好嗎？

業內觀點認為，從理論來講，降准增加市場流動性對資金密集型企業將產生積極影響。首先，降准使國內銀行信貸能力增強，有利於房地產再融資；其次，降准將增加貨幣供給，會壓低市場利率。

但放到房地產行業，現實恐怕並非如此。在「房住不炒」的大環境下，丁祖昱認為，即使適度放水，也不會馬上傳導至房地產。「2019年上半年可能是過去十年房地產壓力最大的半年，房地產的調整剛剛開始，不會因為政策變動發生180度的折返。」他說，對短期市場不宜過度樂觀。

過去一年，房企資金面緊張形勢不減。據同策研究院統計，百強房企中2018年1-11月銷售額超過2017年的已達6成以上，預計7成以上百強房企銷售業績超過去年全年。但從財務報表來看，300多家上市房企中，近70家房企營收狀況不甚理想。營收萎縮，企業資金面緊張。

在資金面緊張，「去槓桿」背景下，房企融資成本上升以及融資渠道收窄，融資總額呈下降趨勢，8月以來融資總額下降明顯，而融資成本卻快速上升。具體看來，2018年1-10月，40家上市房企融資總額5063.8億元，相較於去年同期融資金額減少11.88%。

此外，股市下行，或進一步加劇房企資金緊張。同策研究院分析認為，房企融資渠道收窄，資金面收緊，股權質押成為上市房企融資的重要渠道。截止目前，不少規模房企股權質押比例已超過50%。然而當前股市持續快速下行，質押股票一旦跌至警戒線，房企因追加抵押物/現金，該現象致使資金壓力進一步加大。

在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，現在房企融資困難的局面沒有根本改變，即使在降准下，開發商也很難拿到錢。2019年上半年仍是企業資金壓力最大的時間點，市場下行趨勢仍會延續。

而合碩機構首席分析師郭毅則認為，降准對房地產行業來說，還是能夠獲得一些相應的利好。但對於開發商來說，會面臨比較大的分化局面。強者恆強，頭部房企的融資環境會略微寬鬆；對中小房企來說，融資形式依然嚴峻。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣表示，隨著降准等政策到來，融資環境肯定會有所改善。但房企短期不會因為此類環境改善而變得樂觀，依然是比較謹慎的，2019年第四季度才會有此類樂觀態勢。

調控「重壓」不減

1月10日，天津土地交易中心發布一份補充公告，取消津濱開（掛）2012-13、14、15、16四宗土地出讓合同中約定的「該地塊租賃型住宅建成後不可出售，僅允許出租」條款，也就是過去土地出讓中的租賃型住宅可以銷售。

消息一出，被解讀為「調控大鬆綁的信號」、「房地產調控最震撼的一次鬆綁」。

中原地產研究中心統計數據顯示，截止日前，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地成交 供應超過10萬套。合計供應的出租房用地接近600萬平米，按照60平米一套平均計算，大約供應出租房10萬套。

這不是第一次因地方政策微調而引起轟動。此前，杭州「接力貸」陷入輿論風口，業內專家認為，接力貸會鼓勵子女用老人的貸款資格，享受首套房待遇或者依然可以貸款，從而在事實上繞開限貸政策。回溯至去年12月份，山東菏澤宣布取消新購住房限制轉讓措施，被認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍。

但地方政策微調背後，「遏制房價上漲」的力度並未放鬆，地產開發商依然負重前行。

2018年7月，中央政治局會議提出「遏制房價上漲」，定調比以往更高。同時「去槓桿」進入「穩槓桿」階段，在定向寬鬆穩經濟的背景下，阻止資金流向房地產。

2018年12月，中央經濟工作會議提出，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

調控之下，「穩」是可預測的趨勢，地方性鬆動並不能直接給開發商帶來春天。「未來核心城市仍然會繼續調控，穩住市場下行趨勢。政策面可能會有局部小幅的定向寬鬆,但調控的大基調不變。」張宏偉認為。

關於調控是否會放鬆，丁祖昱認為2019年一季度將迎來部分限制性政策放寬。就目前情況而言，很多城市開發商的銷售價達不到限價的水平，可以不用再限價；個別城市有必要放鬆限購政策，支持首套置業的群體。但政策寬鬆，並不意味市場就馬上回暖。

在郭毅看來，「因城施策,分類調控」的基礎是保持房地產市場平穩健康發展。雖然房地產調控政策在一些城市出現小幅度鬆綁，但不可能繼續將房地產作為拉動經濟的核心支柱。從全國各個城市來講，市場保持相對穩定的成交和價格走勢是可預期的現實。

此外，郭毅建議，開發商如果庫存積壓嚴重，可在非核心城市進行去庫存工作。但在消費能力較好的核心城市，可以更好地去追求利潤空間。房企應對自身業務布局進行全新調整，從地方納稅、財政情況、居民消費實力等多元角度來衡量城市發展的潛力。

多元化布局「悖論」

行業「白銀時代」，調控重壓不減，融資渠道不斷收緊，房企迫切需要尋找新的利潤增長點。此外，社會需求發生變化，一些企業主動拓展業務範圍，針對多元化發展方面進行集團戰略升級。2018年，越來越多的房企加入到更名浪潮中，包括奧園、保利、合景泰富、龍湖、朗詩等都走上了「去地產化」的道路。

當前房企多元化布局主要涉及四大板塊，包括地產開發 ，地產上下游，存量管理以及其他業務，涵蓋20個業務方向。目前情況來看，房企多選擇與地產開發相關的延伸領域，為住宅提供增值，比如養老地產、文旅地產、產業地產等；也有與地產開發相關領域，布局自身熟悉或擅長的領域，如代建、物業管理、互聯網家裝等。

2018年11月5日，富力地產在海南註冊成立富力文化旅遊發展公司。繼保利、碧桂園、融創之後，又一大型房企布局文旅產業。據不完全統計，國內排名前30位的地產公司中，已有18家將涉足文旅產業。

在奧園文旅集團總裁程耀看來，文旅是一個低槓桿、自持型持續經營的產業，項目前期投入大，且開發周期長。一個項目沒有三五年沉澱，根本做不出來。「可能一些企業都在做同一個類型或主題的文旅項目，但誰能快速定型、快速打出知名度、快速布局，其他企業就很難趕超。」他說。

但同時，文旅的高利潤率和持續現金流價值不斷吸引開發商進入。據程耀透露，良好的文旅企業毛利率一般達到50%以上，較高的能達到70%以上。單個項目前期『選址、定位、投控』把握精準，一般回收期都能控制在三到五年左右。一旦開始盈利，每年每個項目所產生的現金流將是源源不斷的。

縱然如此，房企多元化仍面對多個難題。克而瑞研究表明，部分多元化業務對房企來說相對陌生，缺少運營經驗和產業資源的房企貿然進場可能會承受巨大風險。此外，地產開發的高周轉快擴張的運營方式難以在多元業務中推廣，如何異地複製也是多元業務擴張的難題之一。

「多元化布局其實是個悖論。」郭毅說，如果是拋棄房地產行業盲目多元化，很可能會面臨更多的市場風險。投資半徑加大，加上面對非專業領域，房企可能對整體的經營局面難以有效把握。

或許正如丁祖昱所說：「2019年房企將回歸產品競爭的本質。」在市場趨冷、消費回歸理性、行業整合加劇的大背景下，房企不應在裝修、景觀、綠化等方面進行產品簡配，而更應該堅持產品品質的發展及提升。只有不斷強化產品力並打造自身品牌優勢，才能在日趨激烈的市場競爭中佔得先機。

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