房產大佬馮文光：互聯網＋才是未來房產發展大方向！

來源：鳳凰網房產深圳站 作者：毛瀚民

在房地產的宏觀調控下，2018年的樓市經歷了春夏秋冬，房改20周年，很多人把這一年看作一個節點。我們也看到，不少開發商正在進行去地產化的轉型，從而逐漸走向產業發展的道路。無論是如雨後春筍一般的產業園區，還是商業地產......2019年，對於整個房地產行業，無疑充滿著機遇與挑戰。

同時，隨著華南地區城市化發展的成熟，粵港澳大灣區廣深城市的輻射作用影響下，寫字樓在各大城市中佔據著中心位置，更是關乎了各個行業的發展。那麼未來的寫字樓投資與租賃將會以什麼樣的發展趨勢前行呢？

本期訪談，我們採訪了高力國際華南區董事總經理馮文光。馮文光先生有著二十多年的房地產從業經歷，尤其在辦公樓租賃、諮詢和交易服務方面有著資深的專業經驗。

那麼在2019年，對於華南地區的產業與商業，以及未來粵港澳大灣區的城市發展，馮文光先生又有哪些觀點和洞察想要分享的呢？

同時對於寫字樓市場的未來發展態勢，以及廣大投資者所看重的租金回報率，他都會與我們一一分析。以下為訪談內容：

深圳：互聯網業態下的產業發展

鳳凰網房產：房地產宏觀調控背景下，住宅開發的的黃金期已過，產業升級換代，很多開發商正在去地產化轉型。請談一談未來產業地產和商業地產開發的機遇和挑戰。

馮文光：首先，住宅黃金期的確是過了。在黃金10年我們可以看到樓市的升幅很大，中國一線城市的升幅甚至躍居全球前列。房價過高的升幅，房地產轉型是必然的趨勢。特別開發商，由單一住宅轉型為多元化商業模式，這是一個合理的轉型。

關於產業和商業發展的挑戰和機遇，這個問題讓我逐一來分析。先從挑戰講起，大家都能看到，產業分為是取決於地方性的產業還是開發商創造的產業，這兩者差異特別大。

對於地方性產業，我們去做一個加強鞏固是合理的。開發商相對也比較容易處理。我們來舉個實例。深圳的IT產業，真正的爆炸期已經過了，現在是鞏固、升級、換代的時代。如今大家都會說，深圳IT行業在全世界名列前茅。深圳是不是能超過矽谷我不敢講，但是不是能和矽谷並駕齊驅？我認為答案是肯定的。

在深圳什麼產業可以做？我認為深圳的產業基本上是根據互聯網升級來做的。最近也有聽到很多口號，像「互聯網＋」，可見相關行業都離不開互聯網。現在已經進入產業的加固期，這個是深圳的情況。

至於商業方面，我們看到近年來也是互聯網在蓬勃發展。網購這幾年對於商業的衝擊，是一個很大的影響。但是我們也看到，近年來隨著網購的影響，輸送出來商品的質量參差不齊，我們也看到有很多行業在慢慢地迴流到實體商業。所以近年來深圳的商業，無論是租賃、人流、租金等，都有一定幅度的上升。

所以我們認為，商業在整個南中國區，特別在深圳和廣州都有一定的發展潛力。

鳳凰網房產：作為房地產諮詢行業專家，對粵港澳灣區的幾個城市的未來發展，最看好那幾個城市，為什麼？

馮文光：其實整個粵港澳大灣區，9個城市都有它自己的定位。這裡我主要講其中兩個，深圳和廣州。廣州在千百年的發展以來已經成型，是一個貿易之都。

最近也有數據表明，廣州和美國進出口的貿易逆差已經縮減。而深圳，很明顯比較強的是IT和金融行業。廣深這兩個城市的定位已經是相當成熟了。大灣區對於它們來講幫助會特別多嗎？我個人認為並不會。特別是深圳，因為本身它就是一個大灣區了。對於交通、基礎建設和大型的企業，可以說深圳都已經具備了這些條件。

那說到整個大灣區，我個人最看好的是珠海和中山。原因很簡單，還是基礎建設。我們看到基礎建設在珠海和中山有很大的進步，隨著港珠澳大橋、還有接下來將會建成的深中通道，香港、深圳、珠海、中山將會形成真真正正的「一個小時生活圈」。

隨著基建的發展，在珠海和中山，如果我們直接講房價，目前對比深圳廣州還是有較大的差距，所以我們十分看好珠海和中山的發展潛力。

樓市寒冬下的深圳寫字樓市場

鳳凰網房產：今年被稱為「樓市寒冬」你怎麼看深圳的寫字樓市場？

馮文光：關於寫字樓市場，我們需要一分為二來看。今年的確是一個寒冬，中美貿易戰對於市場的確是有一定程度的影響，在深圳寫字樓的需求有所減少。

深圳寫字樓在2018年10月到12月，也就是最後一個季度，是過去15年以來我們首次錄得負增長的。接下來，2019年寫字樓會有相當大的新增供應；直到2022年新增供應將會達到現存量翻倍。所以預期寫字樓價格，在今年是有壓力的，不過到明年以後預計將會平穩發展。

鳳凰網房產：從您的從業經驗來說，在寫字樓的選擇方面，能有高租金回報率的前提是什麼？

馮文光：高租金回報的前提還是地段。地段取決於交通基建，以及是否容易招聘到人才等條件。所以一線城市中的核心地段通常會帶頭有一個升幅，同時它們的抗跌能力也是最強的；因為它們地處在最好的地段。舉個簡單的例子，福田、南山的中心區。這兩個地方租金是第一個升的、抗跌能力也是最強的。因而是高租金回報的最佳選擇。

高力的出眾：不一樣的「一站式」服務

鳳凰網房產：貴公司的核心優勢是什麼？有哪些代表作？

馮文光：我們公司的核心優勢是：第一，高力國際是一個超過百年的企業。我們成立於1898年，是一家全球頂尖的房地產服務提供商。在中國區，我們2017年就開始在全國推行「一站式服務」。

這不只是一個口號，而是的的確確為房地產企業用戶、業主和投資者提供全方位的服務。從項目拿地的初期，我們有諮詢服務；第二階段，我們可以提供物業管理的顧問服務。到第三階段，是租賃或者買賣服務；第四階段，則是資產管理的服務。直白來講我們可以提供的是「一條龍」服務，從拿地開始，直到整棟大廈的運營，高力都有能力參與其中，提供專業周到的服務。

說起代表作，我想是深圳前海的「香江金融中心」。這個項目很好地體現了「一站式」服務。最終的成果是正式交付時已經成功出租了接近百分之八十的面積；整個項目由前期的諮詢、到第二階段的物業顧問、到第三階段的租賃，直到現在交付，我們的物管還是在提供全管服務。我想這可以成為我們在深圳地區的代表作。

快問快答

鳳凰網房產：個人愛好是什麼？

馮文光：我最大的愛好其實是工作。（笑）平時周末會回香港陪伴家人。在香港的閑暇時間我會去爬爬山，這也算是香港很風土「接地氣」的放鬆方式。

鳳凰網房產：從業過程中有沒有什麼事件印象深刻?

馮文光：兩件事，兩件說起來都是大事。1998年金融風暴，香港的房價一晚跌了三成。另外就是2003年非典，全部的商業都沒有了，各個大廈的人都走到了街上，地鐵也沒人坐。我對經歷的這兩件事印象最深刻。

與房地產相關的話，也是發生在1998年，當時金融風暴，我幫助一個客戶——永明金融租了一個當時別人覺得不可能成交的位置，還幫他拿了一個冠名權。就是在今天的海港城。現在已經過去20年，那個位置那麼優越，原則上業主是不可能外租的。這是我在當時把握住金融風暴的契機，將「不可能」變成了「可能」，直到現在回想起來仍然會沾沾自喜的一個事件。

鳳凰網房產：和房地產怎麼結緣的？

馮文光：我其實是學會計畢業的，但是沒有選擇當會計，這可能是與我自己的性格有關。當年，我有個朋友就是從事寫字樓租賃的，他讓我試一試做這一行業。我說好像很難，一方面我要找到客戶；另一方面，我要找到合適的寫字樓；與此同時，我還要跟業主和租戶雙方都能聊得上，這真的不容易。他說，你試一試吧，反正你不是做會計的人，你喜歡在外走動跟人溝通聊天，而不是天天待在辦公樓一成不變。於是我當時就決定了要試一試，結果這一試就是26年。

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