土地財政推高房價如同飲鴆止渴不可持續

眾所周知，如今房價的最大推手就是土地財政和棚改。在棚改叫停後，房價是否回落，就看政府何時能夠擺脫土地財政的依賴了。從長遠來看，即便沒有相關政策，現行的土地財政模式也是不可持久的。

目前，地方政府財政高度依賴賣地，過去城市發展更新的模式是：政府下令拆遷，並背負高額負債支付拆遷安置費用，然後將土地高價拍出，賣地款回血財政。開發商溢價拿地，蓋樓高價賣。

這樣一來，城市舊貌換新顏，拆遷戶獲得了高額安置資金，房地產開發商賺取了高額利潤。但羊毛出在羊身上，這一切的成本，最終是由買房客承擔。

每一次房價飆升之後，隨著一部分購買力被樓市套牢，以及火熱的樓市促使開發商大舉進軍樓市，市面上原有的供需平衡就會被打破。房價也會趨於穩定或小跌。

每當樓市不景氣時，政府就會出台各種刺激政策，放水去庫存。

最典型的例子就是最近這次棚改，文件要求一些地方政府必須50%以上貨幣安置，甚至要求有條件的地方100%貨幣安置，以及買新房給貨幣補貼，買二手房沒有補貼等等都展示出政策制定者去庫存的意願非常明顯。而這種政策刺激直接導致房價飆升，進而地價水漲船高。

在過去幾十年，這套模式地方政府玩的非常溜，甚至已經上癮了。

其實，這套模式和龐氏騙局是有類似之處的，都是依靠不斷推高價格，並找到願意高價購買的買家，實現擊鼓傳花。但普通老百姓的購買力是有限的，在貧富差距越來越大的情況下，有能力購買的市民會越來越少。換言之，就是有能力接盤，去玩擊鼓傳花遊戲的買房客會越來越少。

因此，目前這套政府負債征地拆遷，開發商溢價買地高價賣房，進而推高地價是不可持續的。

何況，樓市和地價已經被嚴重扭曲，市場遇冷的情況下，即便政府想推高地價，也是非常困難的。

以下為2017年全國主要城市土地出讓金排行榜，北京高居第一大家都能理解。位居第二的不是上海，而是杭州，這就讓人詫異了。

雖然G20、阿里、西湖、白娘子傳說給杭州在經濟、文化上增色不少，但從宏觀數據上看，杭州的經濟活力遠遠沒有很多人想像的那麼好，從數據上看，杭州是高度依賴土地財政的。產業經濟，特別是高端製造業明顯遜色於上海，但土地財政是上海的1.5倍，這是一個非常危險的信號。

我們再來看2018年的情況。杭州可謂一枝獨秀。不過，兩張表格的數據未必嚴絲合縫，鐵流猜測這是不同統計機構之間的誤差造成的。

誠然，大城市底子厚，而且省會城市還有大量行政資源，可以通過全省吸血的方式來填補這個窟窿。因而這個問題在一、二線大城市還不明顯，但在N線小城市，已經初露端倪。

坐標N線小城。

根據當地官八股：

城中村改造大幕拉開......這是前所未有的拆遷體量，比過去10年拆遷量都大。

而且從官八股的內容來看，整個拆遷工作居然提前一個月完成目標。

拆出如此大面積的土地，一方面因巨額的拆遷款，政府背負了高額地方債，另一方面，海量拆遷戶搶房導致房價翻倍，並把過去多年的庫存全部消化掉。

不過，拆遷戶手中的錢是有限的，加上當地經濟水平有限，普通市民的購買力根本無力承擔高昂的房價。在消化完這一波之後，開發商開始變得保守，且大量拆遷出來的土地，使開發商有了很多選擇。

同時，老百姓都知道，房價飆升是這一波棚改推動的，滿城拆出的空地大家都看在眼裡，大家都認為房價要跌，都在觀望。

這些因素共同導致，很多地塊多次流拍。

由於地方政府對土地財政高度依賴，加上之前的大規模征地背負了高額債務，必然希望土地高價出售。但開發商也不傻，不願意高價接盤，土地流拍也就成為新常態。

然後，政府開始捂盤，把土地捂在手裡不賣，等待時機。

不過，這種捂盤只能對付一時，無法應對一世。以N線小城的財政狀況，真敢1年不賣地么？到時候可能連公務員的工資都發不出了。要知道有些地方政府債高的不可思議，不賣地怕是連利息都支付不了了。

所以，最後的結果必然是地價下跌，進而房價開始回落。

總而言之，土地財政推高房價如同飲鴆止渴不可持續，政府把持地價的能力也未必像一些人認為的那麼強。雖然大城市財大氣粗沉的住，上述兩條未必應驗，但就N線小城來說，卻沒有大城市的資本去強撐。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！