2019年，中國房地產將迎來一場宏大的心理戰！

作者 | 大白

來源 |功夫財經（kongfuf） 已獲授權

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2018年12月底，在全國住房和城鄉建設工作會議上，中央對2019年房地產提出「以穩地價穩房價穩預期「為目標」。

表面看是一個「穩「字，但背後的目標是扭轉民眾預期。

什麼預期呢？就是對房子必定暴漲大賺的預期。

扭轉成什麼呢？從暴漲到保值的轉變！

大家不要小看了從暴漲到保值，這一個詞的轉變。

目前看，很難，且形式逼人！

一方面是貨幣放水不止，樓市三年一周期的鐵律不變，時間不多了；另一方面是民眾被「宏觀調控，所以房價飛漲」，打醒之後倔強的靈魂！

所以如果2018年我們看到宏觀調控是立竿見影的真調控，那麼2019年將是虛虛實實，反覆試探的假動作，是心理戰！

如果這註定是一場心理戰，我們該如何應對呢！

02

我們先從調控鬆綁的城市說起！

從2018年1月，蘭州對部分偏遠地區取消限購開始，截止到今天，共有7個城市對樓市政策從限購、限售、限價等進行了鬆綁。

從這個表中看，「因城施策」更確切的叫法是」因城「救」市「。

從眾多城市選擇年底釋放調控放鬆的信息看，首先市場很冷是確定的，其次，從時機看，它們是要把握住即將到來的春節返鄉置業行情。

好，分析完這個表，我們的結論是：

1、對這些信息忽略。因為中國城市是分等級的。樓市調控或鬆綁亦如是。底層城市說什麼做什麼不重要，重要是老大做了什麼！

我們相信很快還會有越來越多的城市因城施策，這些政策你都可以忽略。特別是到了2019年6月份前後一定會有很多二線城市開始因城施策，主要的表現形式是，放鬆限購、限價形同虛設，取消限售，但依然不重要。

因為老大沒發話，這些二線城市沒有一個敢取消限購，更沒有一個城市敢取消限貸。

所以2019年在因城施策的大政方針下，一定是穩穩的一年。但一定是每天都有新刺激的一年，想想看有這麼多城市要出各種各樣的政策，每一個政策出來都有一輪輿論暴擊，一輪營銷高潮，一輪漲價表演。

可是你只要記住，不重要，統統不重要。

2、在這個過程中，也一定有各種相反的政策操作！更讓你有點懵。

你最好的做法就是不關注，特別是2019年上半年，你該幹嘛幹嘛。

03

那要關注什麼呀？什麼也不關注，我心慌呀！

為防止心慌，你可以先梳理一下本輪行情啟動前都發生了什麼事？

1、2014年，股市和牛市冰火兩重天，股市牛氣衝天；樓市地方ZF債務高企，商品房庫存積壓，土地流拍，全國一片哀嚎。

於是2014年9月30日，全面放開的限貸。即購買首套普通住房貸款最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基準利率的0.7倍；有1套住房並已結清的，再次貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。

2、2015年9月30日，央行再次下調首付比例，全國房地產去庫存政策正式出爐，隨後限購限貸取消了，降低利率、減稅、購房補貼、棚戶區改造拆遷貨幣化。

資金面全面寬鬆，開發商開始拍地王。

3、2016年，在一系列的組合拳之後。春天，深圳翻倍行情已經走完，開始了調控；上海在農曆春節前後完成了一波4成漲幅的主升浪，上海也開始了調控，至此，本輪波瀾壯闊的大行情全面拉開。

5月開始二線熱點城市開始跟進，到10月份基本完成本輪主升浪的翻倍行情。隨後到10月份全國開始調控。

從以上梳理的內容看大行情是輪動。

因為資金是自上而下從一線流到二線，再到三線。所以大行情的啟動，一定是一線起，二線動，三四線因溢出漲。

他們之間的時間差是，一線到二線需要6個月，二線之間輪動需要12個月之後，絕大多數二線才能走完牛市高峰。

我們總結一下：

1、 一輪行情完成翻倍時間極短，5個月而已；

2、 在一輪行情前，需要限購限貸雙重放鬆，且需要組合拳的刺激。

3、 在一輪行情前，許多人是不關心的。

目前是處在第三點之前，相比2016年、2017年、2018年年底，關注房地產的人確實大幅度減少，但還不夠。

04

說到這裡，我們需要回顧一下2018年的下半年。

其實整個中國樓市本輪大行情在2018年7月份基本上就走完了。武漢、成都、西安、鄭州、重慶、瀋陽等等樓市均開始轉涼。

然而市場轉涼，也只是階段性購買力的消耗，樓市需要停下啦喘口氣。但民眾的對房子的信仰，對暴富的渴求才是樓市最強勁的購買力。

如果不能扭轉這一社會共識，稍微的風吹草動都可能導致樓市逆市反彈，毀掉前期的調控成果。比如在2018年7月份，面對三個月後的金九銀十，樓市表現出非常強的忍耐力。

所以在7月31日，中央上層喊了一句「堅決遏制房價上漲」！接下來我們看：

8月，幾乎所有一二線熱點城市都進行了新一輪的調控升級：

長沙，史上最嚴調控，打響反炒房殲擊戰再度收緊

深圳，731新政；

瀋陽，限購升級；

鄭州，信貸收緊，嚴查違法違規；

等等

於是到了9月份，全國一二線樓市行情逆轉，從牛市末，走到徹底涼涼；比如成都涼涼、西安涼涼，武漢地王降價，南京土地流拍，上海二手再下跌等等；再到10月份，萬科活下去，碧桂園全國7折，降價維權，一二三線城市一片哀嚎。

至此，金九銀十徹底沒了行情。

但，這不是最終目的！最終目的是」穩「！

所以從11月到12月，我們就看到一面是地方政府放鬆調控，一面又闢謠。

因為10、11、12月，這三個月我們其實是經歷了從打消房價上漲預期到降低民眾下跌心理期望值的過程。

那麼接下來就是」穩定樓市，平穩的健康發展」了！

怎樣算平穩健康發展呢？

簡單說就是購房者有房買，房企有錢賺，政府有穩定的財政收入。

所以1月14日，北京推出了兩宗不限價的地塊，很多人解讀這是房價上漲的信號。這是不對了。這其實是非常明顯的向房企發出橄欖枝的信號，告訴他們不要害怕，安心購買麵粉，不用擔心賺不到錢。

除了讓房企安心，就是讓購房者有房買，所以2019年將會全面開始一城一策，因城施策。各個城市根據自己所在城市市場行情頒布各種政策。

在這個過程中還會有各種反覆，會出現各種聲音，各種假動作，這都是為了消磨你對房子的信仰。

但我們要時刻關注老大的動態，判斷鷹鴿派的轉換，以便掌握自己選籌建倉的節奏。

不管你相信不相信，我們都必須面對，一線橫盤已經兩年半了，距離下一個周期也許就剩下半年的時間了。但根據外界經濟環境的不同，也許會早也許會晚， 但三年一周期的大趨勢是不會變化的。

無論是2018年，還是2019年都是為了2020年做準備鋪墊的一年，相比2018年的攻擊戰，2019年是心理戰，亦是最後最艱難的戰鬥，也因此2019年是非常關鍵的買入的一年。

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