紐約郊區格林威治房價暴跌17％！香港，上海房價離大跌不遠了

美國房市的頂部，在紐約和舊金山。紐約房價有華爾街財富撐腰，舊金山房價有矽谷財富撐腰。而我國樓市泡沫的兩個峰頂，非香港和上海莫屬。北京房價雖高，但它是天字第一號，即使腰斬也能在下一個經濟周期中反彈回去，並再創新高。

香港是珠三角富人的囤房聖地，上海是長三角富人的囤房聖地。

囤房富人開始拋售，將是香港上海的阿喀琉斯之踵(Achilles" heel)。

據ZeroHedge援引彭博，紐約有錢人買近郊豪宅的聖地：格林威治(Greenwich)，房價在2018年第四季度大跌17%，交易量下滑2.2%，房價中位數是150萬美元。該市屬於康涅狄格州(connecticut)，陸地面積124平方公里，人口6.2萬。

據ZH該文分析，格林威治的豪宅交易量已陰跌了很久，然而，紐約樓市的疲軟，讓紐約人要拋售紐約市中心兩個卧室的公寓，換成郊區的大房子，這波操作的實現難度大增。當地的售價超1000萬美元(賣給對沖基金經理)市場最先疲軟，很多賣家都將掛牌房撤出市場，等待行情轉暖。

格林威治 ，售價超千萬美金的豪宅

近景，與上圖不是同一房

格林威治，普通人住宅

格林威治以賣超1000萬美元的豪宅著稱，然而2018年其熱銷的是低於200萬美元的「普通」住宅，交易套數是335套，2018年比2017年增4%。2018年第四季度，公寓成交量增23%至48套成交，均價下跌3.1%至74.625萬美元。

如圖，格林威治的房價，在2015年第四季度和2018年第四季度，發生了兩次大跌。2015年12月美聯儲首度加息，2018年美聯儲加息四次。可見，格林威治的房價是華爾街金融市場的晴雨表。

由於美中協議，基本上100%會達成。美股標普500，已反彈回2018年的均線。美聯儲3月加息預期大增，受此影響，10年期美債的收益率也反彈到2.788%。可以推算，2019年上半年，受美對中出口旺盛的帶動，美聯儲加息2次概率極大，進而逼得美股高位盤整。

美股因聯儲加息縮表而承壓，因美對中出口而拉高，一壓一拉相互對沖。進而，2019年下半年，因亞洲消費者信心不足需求低迷，可能會大幅跳崖下跌，引得美聯儲宣布結束加息，並暫停縮表，美股再度穩企。

聯儲3月，6月加息後，美元利率將是2.75-3%。聯儲1-6月每月縮表500億美元後，從開始縮表到2019年7月，將有近7000億美元流動性消失。

美元的每次加息，香港都會跟隨。香港最近有一位買家，棄購豪宅，3100萬(460萬美金)定金也不要了，可見有錢人預期港樓會大跌。

美元的加息，對於香港和紐約的樓市，將是重創。

對於全球金融情緒的變化，華爾街人最快，香港人次之，上海人溫水煮青蛙，水太燙後也能後知後覺。

我國樓市泡沫，香港肯定最先跌。

上海的面積是6340平方公里，香港是1106.34平方公里，深圳是1997.47平方公里。

雖然深圳5.3萬一平的房價，高於上海4.9萬一平。但上海面積是深圳 香港的兩倍。廣州與杭州的房價，所以炒不到深圳和上海的水平，關鍵是：面積太大。廣州面積7434.4平方公里，杭州面積16853.57平方公里。

房價高，地價也高，廣州與杭州，隨時可以大量賣地，建設多個新區副中心。潛在供應可以大增，房價必然無法漲上天。由此，福建經濟重鎮：島嶼廈門，房價高於千年古城廣州，南宋都城杭州，六朝古都南京。

一定的資金量，撬起的面積越少，價格撬得越高。

在省會崛起時代，上海除非成為：江南省省會。一個假設的包括：上海，蘇錫常，南通和嘉興的江南省，省會上海。否則，上海必將面臨杭州的挑戰。

同理，香港在吸引華人財富時，會面臨：泰國曼谷的挑戰。

泰國在二戰時，成功在美英與日本之間保持中立。泰國融入美國主導的全球經濟，開始於70-80年代，至今已有約50年。泰國文化融合美國文化，泰西合璧，已不可逆轉。泰國人口近7000萬，華人約12%。在玩牆頭草遊戲時，泰國比新加坡更有本錢。

曼谷，相當於美蘇爭霸時，奧地利的維也納。

其他東南亞國家：1)新加坡彈丸之地，2)馬來西亞在森林城市上，捅了碧桂園一刀，讓華人資本謹慎；3)去越南，還不如留國內；4)柬埔寨太小，其他都是窮國。

財富，第一要安全，第二才輪到增值。

曼谷挑戰香港，就像杭州挑戰上海。

香港和上海，都是當年大英帝國選擇的建城地點。而杭州和曼谷，都是地區地緣選擇。

對於有錢人來說，首選貨幣是：美元。人民幣放水與否，干香港鳥事。對於持有美元資產的長三角有錢人，影響也有限。

因此，1)美元加息，2)富人囤房地點轉移，將刺破上海和香港的樓市泡沫。

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