孫宏斌125億吃下泛海地塊，樓麵價僅一萬七，周邊房價超10萬

文|AI財經社 李霂軼

編|梁夜

本文由AI財經社原創出品，未經許可，任何渠道、平台請勿轉載。違者必究。

孫宏斌又出手了。

1月21日早，融創中國（01918.HK）發布公告稱，集團全資附屬公司融創房地產與武漢中央商務區簽訂收購協議，以125.53億元人民幣收購其持有的上海泛海建設公司100%股權。公告指出，被收購公司擁有北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目的100%權益。

此次融創收購的兩宗地均處於城市的核心位置，區位條件十分優越，每平方米售價應都在10萬元以上，堪稱絕版地塊。這對融創來說無疑是一筆划算的買賣。硬幣的另一面是，兩宗地塊仍有一些細節需要敲定。

（北京泛海國際項目1號地塊與「富人區」泛海國際一期僅一街之隔）

泛海囤地十餘年

資料顯示，北京項目位於北京市朝陽區，在東四環東側，與泛海國際一期僅一街之隔，總建築面積約為66.85萬平方米，項目主要包括住宅、商業、寫字樓及酒店的開發。目前剛啟動建設，尚未開售。

需要注意的是，根據北京建委網站的文件披露，北京泛海國際居住區1號地塊中只有兩棟商品房住宅，總建面9.6萬平方米，剩下的都是公共服務設施和市政公用基礎設施。

而上海的董家渡項目位於黃浦區，位於南外灘板塊，緊鄰黃浦江和豫園。總佔地面積約為12.03萬平方米，總建築面積約為62.8萬平方米，主要用作住宅及商業開發，目前大部分尚未建設。

由此看來，融創耗資125.53億元拿下的兩塊地，每平米的樓麵價大約相當於1.7萬元，這與當地動輒10萬元以上的房價相比，堪稱白菜價。

泛海控股的風格和部分港資企業相似，偏好「捂盤」。2010年8月，因長期囤地未開發，國土部發布1457宗囤地黑名單，「泛海國際二期」的四宗地塊全部位列其中，泛海建設因此遭遇停牌。融創收購泛海國際項目1號地塊實際屬於北京泛海國際二期項目。

2002年5月，泛海借舊區改造，以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區域，共計約12萬平方米。可想而知，這兩宗地經過15年獲得驚人增值，但是泛海當時獲得的是「毛地」而非「凈地」，因此需要承擔所屬地塊的拆遷工作。

百億拆遷費需融創承擔？

而北京泛海國際項目1號地塊也需要拆遷。AI財經社1月21日實地探訪該項目時，工作人員表示，「項目部是2018年10月份開始建的，應該是要到2019年3月份才開工。」但是，北京泛海國際項目1號地塊仍有未拆遷部分，辛庄村、四路居村仍有大量的村民和租戶居住於此。泛海控股的相關負責人表示，「目前北京泛海國際項目1號地塊的建設用地都拆遷完畢，只剩下少量的非建設用地，應該也會很快能拆完」。

（北京泛海國際項目1號地塊拆遷工作尚未完成，辛庄和四路居呈現出典型的城中村模樣，兩個村莊仍有大量村民居住）

1月21日，融創、泛海公告此次收購事件後，在眾多媒體的報道中或存在一個誤解：融創不需要承擔債務。融創回復AI財經社，「一切以公告為主。」

對此，上述泛海控股的相關負責人對AI財經社表明，「融創收購的這兩個項目，包括項目的資產和債務。」按照這個邏輯，融創所收購的這宗地的拆遷款也需要融創來負責。而根據融創公告，125億元的總價並未包含上海董家渡12#、14#地塊的拆遷費用。

2016年年初，泛海控股股份有限公司發布公告稱，公司全資子公司通海建設有限公司與上海市黃浦區建設和管理委員會簽署了重大合同，雙方就公司上海董家渡項目12號地塊以及14號部分地塊的房屋徵收事宜進行了約定，兩地塊徵收費用暫定為95.77億元。

數額巨大，這還未算上北京泛海國際項目1號地塊的拆遷費用。

據悉，此次收購事項的總代價約為人民幣148.87億元，其中股權代價約為人民幣111.75億元，及債權代價約為人民幣37.12億元。

此外，武漢中央商務區及其關聯方欠付目標公司及北京東風約人民幣23.34億元的債務，總代價與前述債務沖抵後的現金應付代價約為人民幣125.53億元。

在協議書籤署7個工作日內，融創需支付該筆款項的50%，即約62.77億元，在2月26日前完成股權交割的前提下，融創需在2月28日前支付約37.66億元，如果在該日期之前未完成股權交易，則支付義務順延。簽署協議書6個月內，支付剩餘的25.1億元。

融創2018年中報顯示，截至當年8月底，融創土儲總面積為2.31億平方米，位居行業前三；總貨值高達3.29 萬億元，超過92%的土地儲備位於一二線及環一線核心城市。

盧志強債務承壓還是揮別房地產？

綜合來看，此次融創收購的兩宗地整體價值或高於成本。一個問題是，如此稀缺的地塊？泛海為什麼賣？

截止2018年11月，標的公司的營收為5009萬，而在2017年營收僅為2574萬，不過凈利潤則虧損1000萬出現了大幅度下滑。

泛海控股方面表示，近年來，受房地產調控政策影響，公司所屬房地產項目特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉速度降低、流動性不足對公司戰略轉型的深層推進造成阻礙。

截至2018年12月27日，泛海控股及控股子公司對外擔保實際餘額為844.7億元，占其2017年12月31日經審計凈資產的420.90%。據公告，武漢中央商務最近一期資產負債率為70.05%，有業內人士用了「力不從心」「無可奈何」等詞形容泛海此次行為，但對於「去地產化」、「輕資產」運營的泛海來說，除了降負債，此舉也有一定的業務結構調整意義。2014年，泛海便稱將轉型至「房地產 金融 戰略投資」三業並舉的發展模式。

2018年上半年，泛海控股房地產業務對業績貢獻進一步下滑，減弱至占當期營收總額的22.4%。而泛海董事長盧志強在業內素有「資本獵手」之稱。除集團房地產主業外，盧志強在金融方面頗有建樹。民生銀行、民生證券、海通證券等金融機構都和其有著千絲萬縷的關係。

1988年，盧志強創建中國泛海控股集團，30年間，盧志強已經構建起一個包含地產、能源、上市公司、金融機構、境外投資的「泛海系」。如此，上述泛海的轉型路線也是自然而然的事情。

（盧志強和柳傳志，兩人均為資本市場數一數二的人物，盧志強一度被稱為「中國資本市場深潛的一頭巨鱷」。）

孫宏斌在投資樂視的發布會上曾公開對媒體表示，在決定投資樂視前拜訪了兩個人：柳傳志和盧志強。盧志強和孫宏斌同為泰山會早期成員，孫宏斌的老領導柳傳志也是泰山會會員之一。三人交集頗多。

目前，孫宏斌已拿下聯想旗下融科智地42個物業項目權益和泛海的的兩塊京滬絕版地塊。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！