空置率上升，京津寫字樓市場租金下調

供應增加、空置率上升、租金下調，北京和天津的寫字樓市場在2018年走出了相同的軌跡。

國際房地產服務公司——高力國際近日發布「華北區物業市場2018年回顧及2019年展望」，高力國際華北區研究部總監曹化行表示，2018年六個共計約55萬平方米的新項目完工入市，北京市總存量因此同比上升8.6%至約691萬平方米。

依行業劃分，科技與金融類租戶仍為需求的主要推動力，靈活辦公行業亦展現出強勁的擴張勢頭。儘管如此，充足的新增供應仍將北京市整體空置率同比推升1.7個百分點至10%。

租金方面，新入市項目普遍低於北京市平均租金水平，發展較早及新增供應充足的子市場也因激烈的競爭導致租金受到一定衝擊，因此2018年北京市平均租金同比下調1.4%至人民幣327.1元每月每平方米。

展望2019年，曹化行表示，十個共計約84萬平方米的新項目計劃入市，其中84.4%將位於CBD核心區與麗澤金融商務區。然而，CBD核心區新項目屆時將入市的可租賃面積目前仍存在不確定性，預計在供應高峰到來的大背景下，北京市2019年的凈吸納面積將不會產生相應的大幅度增長，北京甲級寫字樓市場的整體空置率也將被推升約6.0個百分點至16.0%。

「加劇的競爭或將使北京全市平均租金於2019年末同比小幅下降0.4%，至人民幣325.7元每月每平方米。」曹化行說。

天津寫字樓市場總體趨勢與北京有相似之處。

高力國際瀋陽分公司總經理李延軍表示，2018年，三個共計約20萬平方米的新項目竣工進入天津優質寫字樓市場，將天津市總存量同比提升11.0%至約207萬平方米。天津優質寫字樓市場2018年全年需求保持平穩，金融與專業服務行業仍為市場需求的主要來源，科技行業亦展現出快速擴張的勢頭。

受充足新增供應的影響，天津市整體空置率於2018年末同比上升1.3個百分點至34.9%。由於新入市項目的租金低於全市平均水平，激烈的市場競爭亦使較為老舊項目的業主為挽留租戶而在談判中更為靈活，因此天津優質寫字樓市場平均租金於2018年末為人民幣94.9元每月每平方米，同比下調1.6%。

李延軍表示，2019年，天津市將有約佔現有存量33%的共計68萬平方米的新項目入市，新八大里區域亦將首次亮相天津優質寫字樓市場。達到歷史高峰的新增供應量，預計仍會將天津市整體空置率同比推升約8.8個百分點，使其於2019年末達到43.6%。由此加劇的市場競爭，或將天津優質寫字樓市場的平均租金於2019年末同比拉低3.4%，至人民91.6元每月每平方米。

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