加拿大和澳大利亞或面臨經濟災難後，越南經濟的龐氏騙局或被揭開

華爾街日報1月22日報道稱，在華爾街，投資者正以十年來最快的速度增持現金，基金分析公司理柏(Lipper)截至1月17日的數據顯示，通常被用來觀察現金流動情況的貨幣市場基金資產規模本月增加超過20億美元。而去年最後三個月，投資者累計向這類基金注入了1,900億美元，為2008年以來最大流入規模。這意味著，全球投資者都在大量囤積現金，而不是激進地進行高風險投資。我們近日提及，現金為王的時代或正在來臨。

不僅如此，美國地產界泰斗級人物，億萬富翁商人山姆·澤爾（Sam Zell）近日在接受彭博電視採訪中說：「這是我生命中第一次購買黃金，因為它是一種很好的避險工具。」要知道，山姆·澤爾絕非等閑之輩，出生於1941年的澤爾控制的權益資本集團投資公司（Equity Group Investments—又譯為股本資本集團），擁有15家上市公司和27家非上市公司，這些公司每年的收入超過100億美元 。

BWC中文網觀察團認為，傳遞出一個重要信號，這就是包括美國樓市在內的一系列全球資產或都將進入動蕩周期，而這一周期的成因正是全球經濟各種不確定性所引發的。美國銀行認為，美國的房屋銷售達到頂峰。美國財經網站TheEconomicCollapse稱，美國房地產市場最近像極了2008年次貸危機前夕的市場情況，降價甩賣聲此起彼伏。我們再結合2008年美國樓市次貸危機對全球多個脆弱市場的傳導性來看，接下去，全球多個高度依賴外國人投資的市場或都上演樓市的困境。

在高度依賴外國人投資的市場中，我們注意到，加拿大、澳大利亞、和越南的一些城市樓市或正面臨過度炒作後大跌的可能，根本原因還在於包括中國買家在內的全球投資者可能正持續從這些全球房產中撤離。

例如，2018年，加拿大的多倫多和溫哥華等標誌性城市多地高端獨立物業銷售急速下行，銷量甚至遭遇空前腰斬。而多倫多在全球住房排名中從第1位已跌至第137位。加拿大聯邦破產監督辦公室的數據，加拿大近期月度破產人數一度環比增長13.5 %，申請破產的數量也同比飆升15.8%。彭博社稱，加拿大經濟不確定性、不斷上升的利率和疲軟的樓市都加劇了上述困境，大溫哥華房地產委員會警告稱，包括中國投資者在內的外國買家提前撤離或缺席市場，導致可供出售的房屋數量猛增，路透社稱，這或許是高度依賴外國投資者的加拿大經濟的一場「災難」。

在澳大利亞也出現了相同的景象，根據地產分析機構CoreLogic12月3日公布的數據，僅去年11月，澳大利亞整體房價跌幅就創出2008年全球金融危機以來的最大月度跌幅。佔據全澳樓市三分之二的悉尼和墨爾本這兩座城市的房屋空置率較5年前開始調查時已經上升了19%和15%。據澳國立大學數據，中國買家（企業和投資者）2016年在澳大利亞達到約合149億澳元的投資峰值後，2017年驟降至89億澳元，銳減40%。另據畢馬威報告，中國買家近一年以來對澳投資也同比減少了11%。這說明，許多中國買家在澳樓市大跌和經濟下滑前已提前撤出了該國樓市。前澳大利亞經濟和政策顧問約翰·亞當斯稱，「現在澳大利亞的經濟由富變窮已經不可避免」。

相比於加拿大和澳大利亞這兩大發達市場的經濟困境，新興市場的越南近年經濟可謂「高歌猛進」，取得了非常亮眼的指數增長，一度被稱為亞洲經濟奇蹟。不過，如我們近日提及，滙豐銀行在一份報告中稱，由於越南可能會在2019年逼近該國憲法規定GDP的65%的債務比例上限，因此將越南列為了東南亞最需要鞏固財政的國家。越南製造及相關領域的絕大多數利潤並不會被越南市場真正獲取，往往是不同類型的全球投資者（或企業）會成為最大的受益者。與此同時，越南效仿澳大利亞和加拿大的經濟模式，試圖通過吸收外國人投資該國樓市而發展經濟的模式或也將戛然而止。

因為自2015年起,越南取消了對外國人購房的諸多限制。規定只要擁有越南簽證，外國人、外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處都合資格購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。也正是那時起，全球不少中產階層的投資者都紛紛湧入越南，投資胡志明市和芽庄市等非常廉價的房產。然而三年多過去了，當初在越南投資了許多住宅類房產的全球投資者在試圖將手中房產做為二手房出售變現的時候，驚人地發現，越南二手房變現的難度超出了許多人的想像。

圖片來源REINING

一是越南大多數普通家庭的工資水平和消費能力還遠遠沒有達到，可以為一套房屋背負幾十年按揭的預期。二是，在越南，由於私人擁有土地的轉讓權和繼承權等，可以自己買地建房，因此，自建住房的比例非常高。也就是說，儘管此前看起來幾千元的房價並不貴，但在越南炒房客找不到數量龐大的「接盤俠」時，其房價或只是一些地產企業和炒房客一廂情願的有價無市罷了。而在外國人在越南投資購房的過程中，越南經濟則轉嫁了本國的債務赤字風險。從這一角度來講，越南樓市的龐氏騙局或正被揭開。

我們注意到，包括本文提及的加拿大的溫哥華、多倫多，澳大利亞的悉尼、墨爾本，越南的胡志明市、芽庄市在內，全球至少10個靠外國人投資的城市房價或面臨大跌的風險，還有紐西蘭的奧克蘭、美國的西雅圖、英國的倫敦、印度的孟買。而相當一部分中國買家或已提前從這些地區撤離。

圖片來源Friday Newsletter

過去十年，「炒房客」幾乎遍布在全球名個角落，所到之處，無不掀起當地房價的猛烈上漲，炒房客似乎也因此盆滿缽盈。不過，這都是建立在全球經濟持續繁榮和貨幣總體寬鬆，全球買家有更多的錢投資的基礎上。一半是火焰，一半是冰川。幾乎可以確售的是，全球的炒房客或正隨著世界經濟的種種不確定性加大而不知所措。這將是全球經濟一個痛苦的資產縮水過程，顯然，那些一味靠外國人投資的房產則可能迎來龐氏騙局或被揭開的一刻。（完）

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