2018年美國經濟表現良好，失業率創新低，就業市場表現強勁，通貨膨脹接近目標值2%，GDP增速在2018年第三季度也達到3%。如今到了2019年，市場一下子對經濟發展有了很多不確定性，人們對經濟增長預期普遍降低，其中也不乏對經濟衰退的擔憂，上一次08年的金融危機大家都沒有忘記。

美國房產一直以來都是海外置業者的首要選擇，中國買家又是美國最大的海外買家，如今面臨這種不確定，對於投資者來說在2019年還能不能投資美國房產呢？

1.美國經濟展望

儘管美國經濟在2018年較好，但是市場都在討論，這種增長勢頭還能維持多久。高盛認為：受金融市場狀況收緊和財政刺激效果消退的影響，2019年美國經濟增速可能顯著放緩，市場無需擔心經濟發生衰退。

在宏觀經濟方面，美國就業增長強勁，未來工資水平存在上升動力。當前通脹率無限接近目標值，不過經濟中存在通脹超標的風險。（一般不超過5%就是安全的）

在金融方面，美聯儲極有可能在12月加息，高盛預計2019年還將加息4次，至3.25%-3.50%。由於就業情況仍然超好，美聯儲很可能在失業率出現回升之前保持加息步伐，預計持續至2020年。

所以總體看來，美國經濟不會發生衰退，但增速可能在2019年內大幅下降，經濟中存在的過熱風險將被適度的下滑所緩解，使美國經濟的擴張期維持更久。

2.美國房價會下降嗎？

根據Redfin 的最新數據顯示，美國12月房屋銷售下降11%，同比價格漲幅1.2%，為6年來最小，部分區域價格有所下降。

那麼2019年美國房價會下降嗎？讓我們來看看美國權威機構怎麼說。

NAR（全美房地產經紀人協會）預計2019年銷售量將增長1％至約540萬，房屋中位數價格將上漲3.1％至26.68萬美元左右，2020年將達到27.4萬美元。

Redfin（美國權威房產網站）認為明年上半年房地產市場會降溫，預計價格增長將穩定在3％左右。

Zillow（美國權威房產網站）預計2019年抵押貸款利率將達到5.8％，房屋價值將增長3.79％。

http://Realtor.com（美國權威房產網站）首席經濟學家的預測，2019年房價漲幅可能會放緩至3％左右。基於這樣的假設， 未來一年內將持續增加庫存。

對於2019年美國房產價格發展的判斷幾乎是可以確定的，那就是房價會繼續增長，只不過增長將放緩。只有在遇到嚴重的經濟危機時，房子的價格才會真正的降下來，但是上文已經說，現在並沒有任何跡象顯示會發生這種危機。

目前部分區域房價下降更多是對之前房市過熱的一種調整，由於房價增長速度較快，導致賣房者對房價預期較高，甚至脫離其原有價值，現在人們開始重新審視房屋價值，原本的高標價不再被輕易接受，降價成了出售房屋的必然選擇。但是真正的好區域的房子並沒有降價，甚至仍然有溢價銷售的現象存在，比如今年房價下降的西雅圖，雖然有36.4%的房源降價銷售，但是仍有21.7%的房屋高於標價售出。

對於華人熱衷的加州灣區的房產來說，房價下降的可能更是不大，灣區經濟在過去幾年飛速發展，就業一直表現的很強勁，19年灣區新增崗位數量將會相當可觀。去年末谷歌低調收購了舊金山灣區山景城總部附近的一個巨大的商業園區——濱線科技園（Shoreline Technology Park）。這被認為是灣區2018年迄今規模最大的一筆房地產交易。新收購的山景城濱線科技園比向西幾個街區谷歌總部所在地Googleplex還要大。

此外谷歌還收購了聖荷西市中心的幾處政府用地，計劃建設可供2 萬人辦公的 Google Village。除了谷歌外，臉書、半導體硬體公司Micron等公司都在進行辦公室擴張。

崗位增加意味著流入人口增多，人口是房價增長的有利支撐因素，再加上灣區有限的可用開發住宅土地，灣區尤其是優質地段的房價幾乎不太可能下降。

3.供需關係

目前美國的房屋供應量雖相較於2018年上半年顯著增加，但是房屋庫存對於需求來說仍然相對短缺。

支撐原因有三：一是目前美國的自有住房擁有率是64.4%，還有很多人沒有自有住房。二是千禧一代步入結婚購房年齡，未來購房需求仍會持續增加。三是當前美國就業情況是史上最佳，各類指標都呈現出強勁的就業增長動力。預計到2019年，美國薪資增速將達到3.25%-3.5%。薪資增長有助有提高購房負擔能力。

對於買家而言，2019年是或許是購房的好時機。

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather表示：「自2012年以來，房價一直比工資增長更快，而這種情況不可能永遠持續下去（確實，今年將會轉變）。現在價格增長已經放緩，更多的房屋將進入市場，買家將在2019年佔據優勢。」也就是相比2018年買家在購買房屋時擁有更多選擇，並有砍價的餘地。

4.利率將上漲至5%以上

最近，美國30年固定期房貸利率受國債收益率影響連續下滑至4.45%，但目前的這種下降只是暫時的，房地美對於未來利率走向是看漲的，預測2019年美國房貸利率將達到5.1%，而到2020年，美國房貸利率將達到5.6%。

而Zillow經濟研究主管Aaron Terrazas更是預測：「2019年利率會繼續上升，30年期抵押貸款固定利率將達到5.8％。」

如果利率真如預期增長至5%以上，房價並不受利率影響，但對於購房者來說，貸款買房的成本將會大幅增加。以貸款100萬美元為例，利率從4.5%漲到5.5%買家每月將會多支付611美元，也就是4200多元人民幣。

對於現在的經濟形勢來說，並不建議貸款購房，有充足現金的買家最好全款購房或者高首付貸款，這才能在未來產生正現金流。

5.2019年美元指數不會太弱

雖然大多數分析師認為美元指數將會下行，但是美元下行，未必人民幣就會升值。正如中國社科院國際投資研究室主任張明所說：匯率從來都是比較兩個經濟體的相對基本面，而非一個經濟體的基本面運動所決定。比如即使美國經濟減速，但如果其他主要經濟體也在減速，那麼美元匯率未必會貶值；第二，美元除了是美國的國別貨幣，還是最重要的全球儲備貨幣，美國金融市場是全球規模最大、深度最深、廣度最廣的金融市場，這就意味著，美元一直是全球最重要的避險貨幣。每當全球經濟波動性加劇或者全球金融市場動蕩加劇之時，美元通常會受到投資者的青睞。在這種情況下，美元指數的表現通常不會太差。

因此，綜上所述，美元資產在未來一段時間還是比較優質的投資選擇。

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