「互聯網出現後，傳統的空間秩序被打破了。為什麼很多城市街區，甚至是城市中心地帶不如以前熱鬧了呢？是因為受到網購的衝擊嗎？

並不是。是因為它們沒有顏值，沒有奪人心魄的魅力。」

過去30年，中國經歷了極其獨特的、自上而下的城市化，主要遵循這樣一套邏輯，國家先把農民的土地變成城鎮建設用地，再把土地賣給地產商，地產商拿地蓋樓，最後把大家變成房奴。

2018年，各種跡象顯示，自上而下的城市化無力持續。地方政府基本上把能賣的地賣完了，積壓了大量地方債務，中國的房地產業進入下半場，上半場的賺錢模式難以為繼，於是很多房地產企業風中凌亂，不知道該幹嘛。

也是這一年，房價拐點出現，上海二手房價格下跌。過去沒有人相信中國的房價會下跌，但世界上沒有一種商品的價格會一直上行。

2018年是一個新的開端，中國的城市化進程進入第二季。圍繞土地財政，自上而下的城市化難以持續，一些自下而上的變化正在發生。

我分享三個小趨勢。

趨勢一

城市更加去中心化

北京、上海、深圳雖然同屬於一線城市，它們之間的差別巨大。北京是中心區向外圍逐漸擴展的「單核」城市格局，深圳是「多核」城市，上海介於兩者之間。

有一個城市比深圳更「多核」——東莞，那裡沒有市中心，33個鎮各有各的特色，本地人會自稱是厚街人或者是長安人，但不會自稱東莞人，這跟它的起源有關。東莞是一個自下而上生長起來的城市。

東莞的去中心化有什麼好處？如果我們把城市比作生態系統，越複雜的生態系統越穩定。當面臨轉型，單核城市會變得非常吃力，像東莞這樣一座沒有中心的城市，儘管每個鎮的發展進度不同，但作為整體的生命力是頑強的。

未來，我們會看到越來越多的都市群和城市帶。以粵港澳大灣區為例，中心城市是哪一個？香港、深圳、廣州，都不是，如果它成功的話，會是一個升級版的東莞。

東莞儘管看起來不如一線城市那麼光鮮，但連東莞人自己都沒有意識到，這個沒有中心的城市就是未來城市的新物種。

趨勢二

城市愈發收縮

我們做一個簡單的估算，如果把全國所有城市規劃中預計新增加的人口數相加，大約是6億人，中國目前還有多少農村人口？最多5億，這意味著，即使把農村所有人搬去城市，也填不上規劃的數字。

城市是會收縮的，過去我們不承認這一點。收縮的標誌是常住人口數量開始下降，2007-2016年，中國有84個城市出現了人口收縮。

擴張的城市都是相似的，收縮的城市各有各的收縮。只有少數城市能夠實現「精明收縮」，也就是說，雖然規模收縮了，卻沒有凋敝，相反，像我們瘦身一樣，瘦瘦更健康，更宜居，更有活力。

2018年，我去了一趟義烏。在我們的想像中，如果貿易戰對中國經濟產生影響的話，義烏首當其衝。到了那裡問當地商人，貿易戰對你有影響嗎？回答都是「沒有」。

為什麼？兩個原因，一是義烏很早就實現了出口目的地多元化，主要出口國名單里，美國連前十都排不進，加上出口的都是日常必需品，像聖誕樹，90%產自義烏，除非美國人民不過聖誕了，否則有什麼影響呢？

義烏之所以能「精明收縮」，是因為它保持了開放性。

怎樣避免人口規模急劇縮小呢？只有靠不斷吸引更多的外來人口。怎樣才能在吸引外來人口的同時保持和諧安定的社會秩序呢？只有靠不斷地營造一種包容、自由的城市氣氛。

義烏被稱為「沒有圍牆的城市」。這裡的本地人口有60多萬，外地人口有200多萬，還有2萬多名外國人。在國際商貿城，可以聽到英、法、俄、韓、西班牙、葡萄牙等各國語言。a咖啡館門口，一排中東面孔蹲著抽水煙。假如有一天火星人來到義烏，義烏人的第一個想法肯定是，問問火星上有什麼生意可做。

義烏所經歷的收縮，是中國的城市化遲早要經歷的收縮。一旦一個國家基本完成城市化進程，它的城市就會收縮，除非能吸引足夠多的移民或有足夠多的嬰兒出生來平衡死亡人數。

聯合國預估中國的城市人口將在2050年出現下降。屆時，能不能保持足夠的開放性，將關係到一座城市的興衰成敗。

趨勢三

城市正在爆發一場「顏值革命」

有沒有發現？現在的年輕人不逛街，買菜為了省2毛錢走100米，他寧可不走，但如果目標換成一個網紅打卡點，穿越大半個城市也心甘情願。取代逛街的，是探索。

「位置、位置、位置」一直被視為房地產的「金律」。互聯網出現後，傳統的空間秩序被打破了。為什麼很多城市街區，甚至是城市中心地帶不如以前熱鬧了呢？是因為受到網購的衝擊嗎？並不是。是因為它們沒有顏值，沒有奪人心魄的魅力。

在互聯網世代，每一個人、每一家店都有同等機會成為「網紅」。小眾才是主流。越是在自下而上的力量得到尊重、得到賦能的地方，對顏值的追求就越強烈，美好的東西就越容易收到追捧，就越容易在混亂中湧現出秩序。

這種秩序不是城市規劃師規划出來的，而是普通的居民在日常生活中創造出來的。

法國思想家托克維爾寫過一本書叫《論美國的民主》，分析美國人為什麼能建立民主社會，是因為他們有一個特點，不論大事小事都要一塊去做。當一個人願意花更多時間關心小事的時候，他反而更有公共意識。

我稱之為托克維爾定律，我們必須建立一種社群生活，才能更好地發現自我；只有當人們在公共生活中學會如何彼此相處，一個社會才能更加平等、和諧。

社群的發展，靠等是等不來的，是一個「learning by doing」的過程。我們期待大家都懂得如何參與公共生活後，成為一個更好的公民，獲得更大的尊嚴感和滿足感。這一切，在2018年才剛剛開始。

番外

何帆預測中國房價走勢

宏觀上看，房價既不能漲也不能跌。

繼續上漲會帶來很多社會問題，年輕人買不起房，下跌的話，銀行會破產，居民財富會縮水，地方政府財政會出現很大困難。怎麼辦？

唯一的辦法是政府管制。因此中國不太可能出現日本泡沫經濟破滅後的房價暴跌。

這是好消息，壞消息是什麼呢？中國的地產業會慢慢消失，打個比方，黃河水位原本是高於兩岸堤壩的，理論上說，如果每年不加高堤壩的話，水災一定會出現，當然我們都知道這並不會發生，因為黃河枯水了。

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