Zillow預測2019年美國房市：房價增長放緩 亞馬遜Q2落選城市值得關注

2019年美國房地產市場抵押貸款率將持續增加。這將對每個人都產生影響，並進一步抬高購房者的購房成本，且增加租房需求。房主們目前已經開始感受到抵押貸款率增加帶來的壓力了。

以下是Zillow對2019年房地產市場的預測：

1.房貸壓力增加

儘管過去兩年來貸款率持續穩定增加，但始終低於經濟衰退期和經濟增長期的平均水平。但2019年，這一情況將有所改變，屆時30年期定息按揭貸款率將達到5.8%，為2008年經濟危機以來的最高點（2008年貸款率為應對房市危機，貸款率快速下降）。2019年，在貸款率上漲和房產價值穩定增加的雙重壓力下，人們將愈發難以承擔購房成本。目前，增加的貸款已經超出了房產價值帶來的收益，這導致已有房產的房主暫時取消買賣計劃，並大大打擊首次購房者的購房熱情。

2.租房市場出現回升

購房者首當其衝受到貸款率增加的影響，但承租人並沒能免受影響。由於上漲的貸款率導致原本計劃購房的人中有部分人難以承擔增加的購房成本，從而選擇繼續租房，因此最近租房市場非常輕微的下滑趨勢將有所回升，並將再次出現增長。但對公寓建造的持續穩定投資將會制衡這一回升趨勢的發展，防止租金過度增長而超過收入增長水平。2018年第三季度美國租金中位數是收入中位數的28.2%，顯著高於過去25.8%的水平。

3.通勤更不方便

城市核心地區是創造就業機會的集中地區，同時也是面臨房價過高危機的地區，因此越來越多的人選擇在郊區居住和生活。2019年，在城市工作的人選擇居住在郊區的這一現象將繼續存在，導致通勤時間變長，交通擁堵加劇。對於經濟能力僅足以支持其居住在偏遠郊區，需要極長通勤時間的人而言，這一變化尤其令人擔憂。波士頓中心地區每平方英尺的房價相比偏遠地區高出303%，華盛頓中心地區住房每平方英尺的首付比偏遠地區高出218%。各州政府正在商議開展新的基礎設施投資，但鑒於建築成本的增加和計劃的延誤，部分投資項目可能力度不夠，或是進度過晚。

4.落選亞馬遜第二總部的城市迎來新的發展可能

雖然敗給紐約和華盛頓地區而落選亞馬遜第二總部，但參選城市此前為爭取成為第二總部選址帶來的數以萬計的就業機會而付出的努力並沒有白費。

在亞馬遜宣布其第二總部選址前不久，芝加哥推出了P33倡議，旨在於2033年其200周年紀念前發展為技術中心。該倡議被稱為是「芝加哥技術未來的伯納姆計劃」。伯納姆（DanielBurnham）在1900年提出「Parison the Prairie」計劃，旨在美化城市並將其打造為城市規劃中的一股關鍵力量。

5.因自然災害被毀住房數量達到歷史最高

關於2019年的這一預測是基於目前真實情況的合理推測。僅在2018年就有15000棟住房（其中包括一整個城鎮）在加利福尼亞森林火災中受毀，還有大量其他住房在墨西哥灣沿岸的風暴中被毀。

隨著自然災害頻率和嚴重程度的不斷升級，建築商和開發商開始注重開發預防性材料和設計和/或對材料和設計進行保護。過去，在自然災害後，建築商能夠快速重回市場，致力於建設更好更貴的住房，但2019年這一情況將有所改變。建築成本不斷增加，保險商越來越不願意在危險領域提供保險（或收取更高昂的保費），因此，建築商恢復建造的需時和成本都會大大增加。

洪災帶來的損失也在不斷增加。2020年起30年貸款期內，受海平面上升和風暴影響而被淹房產的預測數量不容樂觀。

6.房產價值增長放緩

緩解貸款率增加帶來壓力的一個因素是房產價值增長放緩。10月，房價相比去年增加了7.7%，美國房價中位數達到221500美元。Zillow預測，2018年1月至2019年10月期間，房價增長將達到6.4%。Zillow針對房產專家和經濟學家展開的一項調查顯示，2019年房價增長為3.79%。相比今年3月8%的大幅增長，這兩項數據均顯示房價出現降溫。

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